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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Düsseldorf 2017

Sinkende Renditen und deutlich steigende Büromiete

  • Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf - Gewerbetransaktionsvolumen
  • Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf - Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
  • Bürovermietungsmarkt Düsseldorf - Mietpreise und Leerstandsrate
  • Bürovermietungsmarkt Düsseldorf - Flächenfertigstellungsvolumen
Bildunterschrift:
Düsseldorf, 11.01.2018 | 331 Views
• Spitzenmiete für Büros stieg 2017um 3,8 % auf 27,00 Euro/m².

• Leerstandsquote sank deutlich auf 7,4 %

• Hohe Zahlungsbereitschaft der Investoren drückt Büro-Spitzenrendite auf 3,7 %

• Investoren schauen auch außerhalb des Zentrums

In Düsseldorf ist es für Mieter zunehmend schwer, geeignete Büroflächen zu finden. Der Leerstand sinkt, die Mieten steigen. Für Investoren bietet der Markt attraktive Investmentmöglichkeiten – auch außerhalb von Core.

Büromarkt: Mieten dürften auch 2018 weiter steigen

Der Flächenumsatz am Düsseldorfer Büromarkt blieb 2017 mit 325.000 m² stabil auf Vorjahresniveau. Ein schwaches viertes Quartal mit nur 50.000 m² Umsatz dämpfte den bis dahin schwungvolleren Jahresverlauf und verhinderte einen Zuwachs. Die Mieten hingegen legten deutlich zu. Die Durchschnittsmiete stieg im Jahresverlauf um 4 %, die Spitzenmiete fast ebenso stark. Sie liegt nun bei 27,00 Euro/ m². „In Folge des Angebotsengpasses dürften die Mieten 2018 weiter steigen und die Incentives sinken“, prognostiziert Dennis Meyerhoff, Teamleader Office Agency Düsseldorf.

Der hohe Flächenumsatz und das unterdurchschnittliche Flächenfertigstellungsvolumen der letzten beiden Jahre haben die Leerstandsquote auf dem Düsseldorfer Büromarkt zum Jahresende signifikant auf 7,4 % sinken lassen. „Die Tendenz ist weiter fallend. Freie Flächen werden in Düsseldorf immer mehr zur Mangelware“, sagt Meyerhoff. Denn auch 2018 und 2019 kommt mit rund 85.000 und 100.000 m² nicht überdurchschnittlich viel neue Bürofläche an den Markt.

„Wer 2018 umziehen will, hat nicht viele Optionen, insbesondere bei großen, zusammenhängenden Flächen“, meint Meyerhoff und empfiehlt: „Wer schnelle Anmietungsentscheidungen trifft, hat gegenüber seinen Mitbewerbern einen Vorteil.“ Etwas entspannter ist die Lage beispielsweise noch an Standorten wie Seestern oder im Düsseldorfer Norden.

Investmentmarkt: Mehr Geld aus Asien

Der Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat sein gutes Vorjahresergebnis noch einmal leicht getoppt. Unterm Strich gab es 2017 ein Plus 9 %. Das Investmentvolumen lag 2017 bei 2,7 Mrd. Euro. Zum guten Ergebnis trugen drei große Deals bei, die jeweils mehr als 200 Mio. Euro schwer sind. Hierbei wechselten der Vodafone Campus, das an das nordrhein-westfälische Innenministerium vermietete Büroensemble MIK sowie die Büroentwicklung New Office in Oberkassel den Besitzer.

„Alle wollen Core-Objekte, aber die sind Mangelware“, fasst Stefan Mellies, als Director bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf, die Lage auf dem Markt zusammen. Er ergänzt: „Dafür sind die Investoren bereit, ordentlich zu zahlen und kalkulieren mit hohen, aber realistischen Mietpreiserwartungen“. Dieses Verhalten schlägt sich in der Entwicklung der Büro-Spitzenrendite nieder, die in den vergangenen zwölf Monaten um 30 Basispunkte auf 3,7 % gesunken ist.

Der Engpass beim Angebot zwingt Investoren zu mehr Flexibilität. „Sie sehen sich auch in Lagen außerhalb des Zentrums um, da sich aufgrund der gut laufenden Vermietungsmärkte auch hier interessante Investmentansätze finden lassen“, sagt Mellies. Ebenso schlagen Investoren auch gerne bei Objekten mit Leerstand zu, da sie hier durch zu erwartende Mietpreissteigerungen mit entsprechenden Wertsteigerungen rechnen können.

Im Großen und Ganzen ist der Düsseldorfer Investmentmarkt grundsolide und im Vergleich zum Vorjahr sehr stabil. Der Büroanteil ist auf 83 % gestiegen. Über die vergangenen fünf Jahre hatten Büros einen durchschnittlichen Anteil am gesamten Gewerbemarkt von zwei Dritteln. Der Anteil an deutschen Investoren lag wie in den vergangenen Jahren auch 2017 bei etwas mehr als 50 %. Neu ist der verstärkte Mittelzufluss von asiatischem Geld. In den vergangenen fünf hatten Asiaten nur einen Anteil von durchschnittlich 4 % am Kaufvolumen. 2017 stieg dieser auf über 13 % – nicht zuletzt, weil der Käufer des Vodafone-Campus, Mirae Asset Global Investments, aus Korea kommt.

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