• Keine Sommerpause: Mehr als 200.000 m² Bürofläche im dritten Quartal umgesetzt• Anbieter von Coworking Spaces treiben die Nachfrage nach Büroflächen
• Mit 3,4 Mrd. Euro Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen ist München zweitumsatzstärkster deutscher Immobilienstandort
• Neben Büros sind vor allem Hotels bei Investoren gefragt
Die starke Nachfrage hat dazu geführt, dass in den ersten neun Monaten des Jahres in München rund 10 % mehr Büroflächen umgesetzt wurden als im bereits umsatzstarken Vorjahreszeitraum. Auch das Transaktionsvolumen am Gewerbeimmobilienmarkt hat gegenüber dem Vorjahr zugenommen.
Büromarkt: Aufgrund des Angebotsmangels sichern sich Nutzer verstärkt frühzeitig Flächen in Projektentwicklungen
Der Münchener Bürovermietungsmarkt hat sich in den vergangenen drei Monaten keine Sommerpause gegönnt. Der Flächenumsatz summierte sich nach einem schwächeren zweiten Quartal im dritten Quartal auf über 200.000 m². „Das Angebot ist derart limitiert, dass viele Mieter die üblicherweise ruhige Ferienzeit genutzt haben, um sich Flächen zu sichern“, sagt Nico Jungnickel, als Director Office Agency verantwortlich für Bürovermietungen bei Savills in München.Vor zwei Jahren war noch die öffentliche Hand ein dominierender Treiber am Münchener Büromarkt. Jetzt haben die Anbieter von Coworking Spaces diese Rolle übernommen. Diese Dienstleister, die Unternehmen und Selbstständigen kurzfristig Büros und Arbeitsplätze bereitstellen, konkurrieren untereinander um die wenigen verfügbaren Flächen in Top-Lage und haben in der Innenstadt den Flächenumsatz und die Spitzenmieten getrieben. „Mittlerweile sehen es auch die Mieter in Multi-Tenant-Objekten gerne, wenn ein Anbieter von Coworking Spaces im Haus sitzt. So können sie unkompliziert kurzfristige zusätzliche Bedarfe über diese Flächen abdecken“, so Jungnickel. Der Flächenbedarf der Coworking Space-Anbieter ist in München immer noch nicht gedeckt.
Das Mietniveau blieb gegenüber dem Vorquartal unverändert. Die Spitzenmiete für Münchener Büroflächen rangiert unverändert bei 35,00 Euro, im Durchschnitt liegt die Miete bei 16,50 Euro. Bis zum Jahresende und darüber hinaus geht Savills aber von leichten Mietpreissteigerungen aus.
Soweit Unternehmen sich das über die vergangenen Jahre gestiegene Mietniveau leisten können, sind sie mehrheitlich bereit, bei Neuabschluss oder Mietvertragsverlängerungen für zentrale Lagen eine höhere Miete zu zahlen. Denn die zentrale Lage ist ein wichtiger Vorteil im Wettbewerb um gut ausgebildete Mitarbeiter.
Da die Nachfrage das Angebot in der City übersteigt, gewinnen auch Business Parks an Attraktivität. Voraussetzung ist jedoch eine gute Anbindung, z.B. sollten sie im Umkreis von zehn Gehminuten einer S-oder U-Bahn-Linie gelegen sein. Darüber hinaus steigt das Interesse an Projektentwicklungen. „Wir beobachten immer mehr, dass sich Mieter 24 Monate vor Fertigstellung verpflichten – und zwar nicht nur im größeren Flächensegment, sondern auch bereits in der Größenklasse von 2.000 m². Das ist in diesem Ausmaß neu“, sagt Jungnickel. Auch an gut angebundenen Standorten außerhalb des mittleren Rings können Projektentwickler Mieten von 16,00 Euro oder deutlich mehr erzielen. Standorte wie Obersendling oder Aschheim/Dornach profitieren ebenfalls von erhöhter Nachfrage und mehr Abschlüssen. Zudem werden zunehmend Projekte spekulativ wie z.B. das Kap West, das My.O, die Bavaria Towers oder die Trappentreustraße 1. gebaut und die letzten freien Flächen erschlossen, etwa ehemalige Bahngrundstücke oder Areale am Stadtrand. Der Leerstand steuert bis zum Jahresende auf die Marke von 3 % zu.
Investmentmarkt: Münchener Gewerbeobjekte fungieren als Stabilitätsanker im Portfolio
Münchener Gewerbeimmobilien stehen bei Investoren weiterhin hoch im Kurs. Im bisherigen Jahresverlauf wurden Gewerbeobjekte mit einem Volumen von 3,4 Mrd. Euro gehandelt. Das sind etwa 2 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Damit ist München 2017 bislang der zweitumsatzstärkste deutsche Investmentstandort nach Berlin.Für München sprechen vor allem die exzellenten Fundamentaldaten sowie die positiven Zukunftsaussichten. Laut dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut ist München die Stadt mit den positivsten Zukunftsaussichten in Deutschland. Auch das städtische Planungsdezernat hat jüngst seine Wachstumsprognose nach oben korrigiert. „Für langfristig agierende Investoren bedeuten die weiter wachsende Bevölkerung und das anhaltende Wirtschaftswachstum eine langfristig stabile Nachfrage am Nutzermarkt. Münchener Gewerbeobjekte fungieren als Stabilitätsanker im Portfolio“, berichtet Dr. Frank Urfer, als Director verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart.
Auf der Suche nach einem solchen Stabilitätsanker sind vornehmlich risikoaverse Langfristinvestoren. Die aktivste Käufergruppe waren 2017 bislang die Offenen Spezialfonds, auf die 21 % des Ankaufsvolumens entfielen. Neben Fonds- und Assetmanagern (14 %) gehörten Versicherungen und Pensionskassen (13 %) sowie Privatinvestoren und Family Offices (11 %) zu den aktivsten Investorengruppen.
Eine Ausnahme bilden Projektentwickler, die mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von über 16 % die zweitstärkste Käufergruppe darstellten. „Der Flächenmangel in fast jeder Nutzungsart und die damit verbundenen Mietsteigerungspotenziale machen Projektentwicklungen in München hochattraktiv“, sagt Urfer und ergänzt: „Entsprechend intensiv ist der Bieterwettstreit um Entwicklungsareale und um Objekte mit Aufwertungspotenzial.“
Die Rendite ist im dritten Quartal weiter gesunken. Im Bürobereich liegt die Spitzenrendite aktuell bei 2,9 % und damit 20 Basispunkte unter dem Vorquartal. Savills geht davon aus, dass die Spitzenrenditen allmählich ihr Tief erreicht haben, während die Durchschnittsrenditen ihren Abwärtstrend fortsetzen dürften. Auch in Münchener B-Lagen und außerhalb des eigentlichen Stadtgebietes hat sich der Bieterwettstreit erneut verschärft und zu weiter fallenden Renditen geführt. So sanken im dritten Quartal sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsrendite in sekundären Lagen um 30 Basispunkte. Der Renditerückgang in B- und C-Lagen dürfte nach Einschätzung von Savills anhalten.
Ein erwarteter Mietpreisanstieg im gesamten Stadtgebiet und im Umland ist ein maßgeblicher Grund für weiter steigende Preise. Diese Entwicklung nutzen einige Investoren, um Gewinne zu realisieren, und trennen sich von ihren vor drei bis vier Jahren erworbenen Objekten. Insbesondere für Langfristinvestoren und Eigentümer von Core-Objekten stehen jedoch weiterhin langfristig stabile Mieteinnahmen im Vordergrund, so dass sie nur in Ausnahmefällen oder zur Portfoliobereinigung verkaufen.
Auf Büroimmobilien entfielen in den ersten drei Quartalen etwa 54 % des Handelsvolumens. Hotels hatten mit 13 % einen höheren Anteil als Handelsimmobilien (11 %). „Hotels in der bayerischen Landeshauptstadt zählen neben den Büroobjekten derzeit zu den am stärksten nachgefragten Nutzungsarten“, berichtet Urfer und erklärt: „Zahlreiche Hotelketten wollen in München expandieren, was zu einer sehr hohen Nutzernachfrage am Immobilienmarkt führt.“
