CA Immo startet mit positiven operativen Ergebnissen ins Jahr 2025

CA Immo, das auf hochwertige Büroflächen spezialisierte Immobilienunternehmen, kann für das erste Quartal 2025 eine positive operative Entwicklung vermelden. Die Ergebnisse zeigen unter anderem einen Anstieg der Nettomieteinnahmen (+12%) aufgrund der Fertigstellung von Projektentwicklungen in den Vorjahren, höheren Mieteinnahmen aus Bestandsimmobilien und einer gesteigerten operativen Marge im Vermietungsgeschäft. Entsprechend dem Anstieg der Mieteinnahmen, positiven Verkaufsergebnissen und geringeren indirekten Aufwendungen stiegen sowohl das EBITDA als auch das Konzernergebnis gegenüber dem Vorjahr um 33% bzw. 40%.

Keegan Viscius, CEO von CA Immo: “Wir haben im ersten Quartal 2025 erneut bedeutende Fortschritte in unserem Geschäft erzielt. Trotz der Verkleinerung des Gesamtportfolios aufgrund erfolgreicher Verkäufe konnten wir die Vermietungsquote und die Mieteinnahmen weiter steigern und gleichzeitig unsere profitable Entwicklungspipeline dynamisch vorantreiben. Unser strategischer Fokus liegt weiterhin darauf, die Marktliquidität zu nutzen, um nicht-strategische Objekte zu verkaufen und zukünftige Gewinne zu realisieren, wo keine weitere Wertsteigerung möglich ist. Vor diesem Hintergrund streben wir den Verkauf von Immobilien an, die hinsichtlich Assetklasse, Lage, Gebäudequalität, Alter oder Wertschöpfungspotenzial nicht zu unserem Kerngeschäft gehören. Mit Blick auf die Zukunft bleiben wir vorsichtig optimistisch, sehen aber auch die schwierigen Rahmenbedingungen, in denen wir tätig sind, realistisch und konzentrieren uns weiterhin darauf, unser Geschäft auf allen Ebenen widerstandsfähiger und profitabler zu machen.“

Weiterer Anstieg der Vermietungsquote
Trotz der allgemein gedämpften globalen Büronachfrage konnte CA Immo eine gute Vermietungsleistung erzielen und den Vermietungsgrad weiter auf 93,5% erhöhen (31.12.2024: 93,1%). Das Unternehmen hat Mietverträge über ca. 35.000 m² abgeschlossen, die darin vereinbarten Mietniveaus liegen ca. 16% über dem erwarteten Mietwert (ERV). Ca. 22% der zum Berichtsstichtag leerstehenden Flächen sind bereits mit Mietstarts in den kommenden Monaten vermietet.

Fortschreitende profitable Entwicklungs-Pipeline 
Die Entwicklungspipeline der CA Immo umfasst derzeit zwei in Bau befindliche Bürogebäude am Berliner Hauptbahnhof: Das Projekt Upbeat, das zu 100% vorvermietet ist und dessen Bauarbeiten im Zeit- und Kostenplan für die Fertigstellung Anfang 2026 liegen, und das Anna-Lindh-Haus, dessen Bau im September 2024 gestartet wurde. 

Drei weitere Projekte in zentraler Lage Berlins befinden sich in der Vorbereitungs- und Planungsphase – zwei Neubauprojekte sowie die Sanierung eines älteren Bestandsgebäudes. Nach ihrer Fertigstellung werden diese Objekte die Präsenz des Unternehmens im Bereich erstklassiger Büroimmobilien im größten Kernmarkt Berlin weiter stärken.

Aktive Kapitalrotation – erfolgreiche Immobilienverkäufe
Trotz eines herausfordernden Transaktionsumfelds konnte CA Immo bislang den Verkauf von fünf nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien (davon drei im ersten Quartal) mit einem durchschnittlichen Aufschlag auf den Buchwert abschließen. Im ersten Quartal wurde jeweils eine Büroimmobilie in Budapest und Warschau sowie ein Parkhaus in Köln verkauft. Die Verkäufe nach dem Stichtag umfassten die letzte Immobilie des Unternehmens in Serbien (Marktaustritt) sowie eine Immobilie mit Hauptnutzung Hotel (Berlin). Darüber hinaus hat CA Immo bisher den Verkauf von fünf weiteren Immobilien (drei Grundstücke in München, eine Logistikimmobilie in Berlin und ein Bürogebäude in Wien) unterzeichnet, deren Closing für das zweite oder dritte Quartal 2025 erwartet wird. 

Die verkauften Immobilien waren hinsichtlich Assetklasse, Lage, Gebäudequalität, Alter oder Wertschöpfungspotenzial nicht dem Kerngeschäft zugeordnet. In Folge dieser Verkäufe hat sich das Portfolio in Bezug auf Qualität, Fokus, Lage und Assetklasse weiter verbessert.

Die Ergebnisse für das erste Quartal 2025
CA Immo verzeichnete einen Anstieg der Mieterlöse um 7,1% auf 68,5 Mio. € (Q1 2024: 64,0 Mio. €). Diese Entwicklung steht überwiegend in Zusammenhang mit höheren Mieteinnahmen von Bestandsimmobilien (+5,6 Mio. € im Jahresvergleich), die den Rückgang an Mieteinnahmen durch den Verkauf nicht-strategischer Immobilien im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms sowie die Umgliederung von Bestandsimmobilien, die renoviert werden, in Immobilien in Entwicklung überkompensierten. Das Nettomietergebnis konnte im Jahresvergleich um 12% auf 54,1 Mio. € gesteigert werden. Grund dafür waren geringere nicht erstattungsfähige Kosten für den Vermieter und eine höhere Effizienz des Vermietungsgeschäfts.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen belief sich zum 31.03.2025 auf 4,6 Mio. € nach –0,3 Mio. € zum 31.03.2024. 

Die indirekten Aufwendungen sanken um 21,4% auf –8,8 Mio. € (31.03.2024: –11,2 Mio. €), was im Wesentlichen auf einen deutlich reduzierten Personalaufwand zurückzuführen ist.

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit 49,1 Mio. € um 32,5% über dem Vorjahreswert (31.03.2024: 37,0 Mio. €).

Das Neubewertungsergebnis belief sich auf –10,9 Mio. € (31.03.2024: –8,2 Mio. €). 

Das Konzernergebnis lag mit 22,5 Mio. € über dem Vorjahreswert von 16,1 Mio. €. Das Ergebnis je Aktie betrug zum Bilanzstichtag 0,23 € (31.03.2024: 0,16 € je Aktie).

Zum 31.03.2025 wurde ein FFO I in Höhe von 34,2 Mio. € generiert, der 28% über dem Vorjahreswert von 26,7 Mio. € liegt. 

Gesamtes Immobilienvermögen von rd. 4,9 Mrd. €
Das Kerngeschäft des Unternehmens sind gewerbliche Immobilien mit klarem Fokus auf Büroimmobilien in den Metropolstädten Deutschlands, Österreichs und der CEE-Region. Die Segmente gliedern sich in Bestandsimmobilien (4,2 Mrd. €, 85% des Gesamtportfolios) und Immobilienvermögen in Entwicklung (521,4 Mio. €, 11% des Gesamtportfolios). Die verbleibenden 4% (227,1 Mio. €) des Immobilienvermögens entfallen auf Immobilien, die zum Handel oder Verkauf bestimmt sind (ausgewiesen im kurzfristigen Immobilienvermögen). Zum Stichtag 31.03.2025 beläuft sich das gesamte Immobilienvermögen der CA Immo auf rd. 4,9 Mrd. € (31.12.2024: 5,0 Mrd. €). Das größte regionale Segment ist Deutschland mit einem Anteil von 69% am Gesamtportfolio, gefolgt von CEE (26%) und Österreich (5%). 

Im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung ist der Büroanteil am Gesamtportfolio in den letzten Jahren stetig gestiegen und liegt zum Stichtag bei rund 96% (31.03.2024: 94%). Die Vermietungsquote (nach Fläche) des Bestandsportfolios stieg gegenüber dem Jahresende leicht an und liegt zum 31.03.2025 bei 93,5% (31.12.2024: 93,1%).

Robuste Bilanz, starke Liquiditätsposition
CA Immo verfügt über eine robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 42,3% (31.12.2024: 42,5%), einem Netto-LTV von 34,7% (31.12.2024: 38,2%) und einer hohen Liquidität (liquide Mittel inkl. Festgeldveranlagungen und Bareinlagen in Höhe von 897,9 Mio. €).

Der Substanzwert (IFRS NAV) je Aktie lag zum 31.03.2025 bei 26,65 € gegenüber 26,37 € zum Jahresende 2024 – ein Plus von 1%. EPRA NTA je Aktie lag zum Berichtsstichtag bei 32,22 € (31.12.2024: 31,95 €).

Ausblick 2025
Der Immobilienmarkt bleibt dynamisch und bis zu einem gewissen Grad unvorhersehbar, beeinflusst durch höhere Zinssätze im Vergleich zu den Niveaus vor 2022, wirtschaftliche Schwankungen, neue regulatorische Anforderungen und sich verändernde Mieterbedürfnisse. Es wird erwartet, dass die zunehmende politische Unsicherheit, die unter anderem durch das US-Zollsystem verschärft wird, die Wirtschaftsleistung in Europa beeinträchtigen wird, was sich wiederum direkt auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken kann.

Wir gehen weiterhin von einer Zweiteilung der Büromärkte aus, wobei der Preisdruck auf schwächere Objekte in dezentralen Lagen zunehmen wird. Wir glauben, dass wir mit unserem fokussierten Prime-Office-Portfolio und unserem agilen Managementansatz gut aufgestellt sind, um diese Herausforderungen zu meistern.

Im Rahmen der Vermarktung einer der zum Verkauf stehenden Immobilien in CEE haben wir ein unaufgefordertes Interesse am Erwerb des gesamten Länderportfolios erhalten, das wir nun prüfen wollen. Wir werden auch den Verkauf unserer Immobilien in Österreich und CEE in Teilen oder als Ganzes evaluieren, sollte es Investoreninteresse zu attraktiven Preisen für nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte geben. Zum jetzigen Zeitpunkt ist der Ausgang solcher Gespräche ungewiss. Es wurde keine grundlegende strategische Entscheidung getroffen. Ein wesentliches Unternehmensziel ist es jedoch, Immobilien zu verkaufen, die in Bezug auf Assetklasse, Standort, Gebäudequalität, Alter oder Wertschöpfungspotenzial nicht langfristig gehalten werden sollen.

Unsere strategischen Prioritäten konzentrieren sich weiterhin auf (1) die Beschleunigung der Veräußerung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Objekten, (2) die Vereinfachung unseres Geschäftsmodells, (3) die Erhöhung der kritischen Masse und die Erzielung von Skaleneffekten, (4) weitere disziplinierte Investitionen in profitable Bauprojekte und ertragsstarke Immobilien, insbesondere in den Kernmärkten Berlin und München, (5) selektive externe Investitionen, (6) die Aufrechterhaltung einer starken Bilanz und stabiler Finanzierungskennzahlen/Covenants und (7) die Rückführung von überschüssigem Kapital an die Aktionäre.