CityReport Karlsruhe 2025: Energetischer Zustand entscheidend beim Immobilienerwerb Nachfrageüberhang am Mietmarkt
„Der Kaufmarkt für Bestandsimmobilien in Karlsruhe zeigt nach den Einbrüchen im Jahr 2022 eine allmähliche Stabilisierung. Die Nachfrage ist grundsätzlich vorhanden, jedoch deutlich selektiver als vor der Zinswende. Ein zentrales Thema ist nach wie vor die Finanzierung: Der Fokus vieler Käufer liegt inzwischen verstärkt auf einem möglichst hohen Eigenkapitalanteil, da höhere Zinsen und strengere Vorgaben der Banken die Fremdfinanzierung zunehmend erschweren“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Karlsruhe, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt. „Der energetische Zustand einer Immobilie ist für Käufer mittlerweile ein zentrales Kriterium – wichtiger noch als die Lage.“
Der Markt für Bestandsimmobilien in Karlsruhe erholt sich langsam von den Einbrüchen im Jahr 2022. Zwar besteht weiterhin Nachfrage, sie ist jedoch deutlich differenzierter als vor dem Zinsanstieg. Angebotspreise für gut erhaltene oder energetisch sanierte Objekte bleiben konstant bis leicht steigend. Dennoch kann nicht von einer Entwarnung gesprochen werden. Die wirtschaftliche Gesamtlage, mögliche wirtschaftliche Abschwünge und Arbeitsplatzverluste bleiben zentrale Unsicherheitsfaktoren. Gleichzeitig ist eine wachsende Diskrepanz zwischen den Preisvorstellungen von Verkäufern und den Angeboten potenzieller Käufer festzustellen. Durchschnittliche Preisabschläge von 10 bis 15 % sind keine Seltenheit; bei energetisch schlechten Objekten sind Preisnachlässe von bis zu 30 % möglich, was für Käufer auch Chancen eröffnet.
Besonders gefragt sind derzeit Objekte bis 500.000 € sowie im oberen Preissegment ab 1.000.000 € – wobei Letzteres vor allem durch Käufer ohne Fremdfinanzierungsbedarf bedient wird. Dagegen verlieren Wohnimmobilien aus den 1950er- bis 1970er-Jahren mit hohem energetischem Sanierungsbedarf deutlich an Attraktivität. Viele potenzielle Käufer schrecken vor unklaren Sanierungskosten und regulatorischen Anforderungen zurück – besonders dann, wenn Verkäufer bei der Preisgestaltung wenig kompromissbereit sind.
„Der Neubausektor befindet sich aktuell in einer spürbaren Krise: Die sehr hohen Herstellungskosten erschweren den Verkauf zahlreicher Neubauprojekte“, erklärt Christian Sturm, Regionalbeirat des IVD Süd sowie Geschäftsführer der Sturm Immobilien GmbH in Karlsruhe. „Diese Situation führt dazu, dass viele Projektentwickler ihre geplanten Bauvorhaben vorerst zurückstellen und auf bessere Marktbedingungen warten. Bereits begonnene Neubauprojekte werden zwar noch fertiggestellt, doch neue Projekte werden zögerlich umgesetzt.“
Im Frühjahr 2025 kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Karlsruhe im Schnitt 3.520 €/m², neuerrichtete Objekte lagen bei 4.740 €/m². Gegenüber Herbst 2024 standen Preisanstiege von +0,9 % bzw. +0,4 % zu Buche.
Bei Häusern zum Kauf wurde dagegen ein stabiles bis leicht rückläufiges Preisniveau festgestellt: Im Bestand mussten für freistehende Einfamilienhäuser im Frühjahr 2025 im Schnitt 679.000 € (+/-0,0 %) aufgebracht werden. Doppelhaushälften lagen bei 637.000 € (-0,2 %) und Reihenmittelhäuser bei 580.000 € (-0,3 %).
Die Nachfrage auf dem Karlsruher Mietmarkt übersteigt das Angebot deutlich. Infolgedessen steigen die Mietpreise weiter an. Es ist eine klare Verlagerung der Nachfrage vom Kauf- zum Mietmarkt festzustellen, da Mieten oft günstiger sind als der Kauf einer Immobilie. Für die kommenden Monate wird mit einem weiterhin knappen Angebot, hoher Nachfrage und steigenden Mietpreisen gerechnet.
Die Neuvertragsmieten für Wohnungen lagen in Karlsruhe im Frühjahr 2025 durchschnittlich bei 13,00 €/m² für Altbauobjekte, bei 12,90 €/m² für Bestandsobjekte und 14,30 €/m² für Neubauobjekte. Gegenüber Herbst 2024 blieb das Mietpreisniveau unverändert.
Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf den guten Wohnwert bzw. die gute Wohnlage und sind nicht inflationsbereinigt.
