Colliers: Großnutzeraktivität in München nahe Vorkrisenniveau

Der Münchner Bürovermietungsmarkt erzielte im Jahr 2025 einen Flächenumsatz von 580.800 m². Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem leichten Rückgang um 4 Prozent. Ohne Eigennutzer betrug die reine Vermietungsleistung 538.800 m². Im Großnutzersegment stiegen die Umsätze: Hier wurden 35 Prozent mehr Fläche angemietet als im Vorjahr. Mit 16 Abschlüssen von mehr als 5.000 m² lag die Großnutzeraktivität fast auf dem langfristigen Durchschnitt von 18 Großvermietungen. Dies kann jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Nachfrage in den mittleren Flächenklassen im Vorjahresvergleich deutlich nachgelassen hat. Im Segment zwischen 2.000 und 5.000 m² wurden rund 30 Prozent weniger Umsatz erzielt als im Vorjahr. Der Gesamtflächenumsatz liegt daher immer noch 18 Prozent unterhalb des langjährigen Mittels.

Der Leerstand ist im Vorjahresvergleich um einen Prozentpunkt auf 9,7 Prozent angestiegen. Seit Mitte des Jahres 2025 hat sich der Leerstandsanstieg jedoch verlangsamt. Die Polarisierung nach Lage und Qualität schreitet dabei weiter voran. Im Vergleich zum Vorjahr ist das kurzfristige Büroflächenangebot innerhalb des Mittleren Ring erstmals seit mehr als 5 Jahren leicht gesunken und notiert bei 5,1 Prozent, während in Stadtteillagen der Leerstand auf 12,4 Prozent gestiegen ist. 71 Prozent des gesamten Leerstands befinden sich in Gebäuden, die mindestens 20 Jahre alt sind und häufig nicht mehr den höchsten Nutzeranforderungen entsprechen.

Trotz des gestiegenen Flächenangebots befinden sich die Mietpreise weiter in einer Aufwärtsbewegung. Die Durchschnittsmiete ist binnen Jahresfrist um 10 Prozent auf 27,50 Euro pro m² gestiegen, die Spitzenmiete zeigt ebenfalls einen Sprung um 10 Prozent auf 59,00 Euro pro m². Darin spiegelt sich die Präferenz von Mietern für hochwertige Flächen auch lageunabhängig wider. Neben den Großabschlüssen von Siemens und Schaeffler Technologies am gefragten Bürostandort Werksviertel wurden auch in Projekten wie dem „SUN“ in der Levelingstraße außerhalb der Zentrumslagen Mietpreise deutlich über der dortigen Durchschnittsmiete erzielt. Die stagnierenden Bestandsmieten verdeutlichen, dass in den stark umkämpften Stadtteillagen die Qualität der Gebäude eine immer entscheidendere Rolle spielt. Im Durchschnitt kosten Bestandsflächen außerhalb des Mittleren Rings mit 19,10 Euro pro m² lediglich einen Euro mehr als vor fünf Jahren. Ein konträres Bild dazu zeigt der Altstadtring, wo Preise zwischen 60,00 und 70,00 Euro pro m² mittlerweile regelmäßig erzielt werden. Die kräftigen Mietsteigerungen der vergangenen Jahre sind kein kurzfristiges Phänomen mehr, wodurch auch für 2026 mit konstanter Nachfrage im Premiumsegment weiteres Mietwachstum zu erwarten ist. 

Aktuell befinden sich knapp 655.200 m² Bürofläche im Bau, die bereits zu 44 Prozent eigengenutzt oder vermietet sind. 221.000 m² davon werden nach aktuellem Stand im Jahr 2026 fertiggestellt. Davon sind 59 Prozent schon belegt. Die bestehende Zurückhaltung der Projektentwickler in den Folgejahren der Zinswende hat sich 2025 etwas gelöst. Es ist wieder eine moderat steigende Anzahl an Baustarts zu verzeichnen. Diese entfallen überwiegend auf kleinere Projekte, bei denen sich Vorvermietungsquoten leichter realisieren lassen, sowie auf Vorhaben mit hohem Eigennutzeranteil. 

„Rund 60 Prozent der gesamten Pipeline befindet sich innerhalb des Mittleren Rings. Die Konzentration der Projektentwicklungen auf Zentrumslagen zeigt, dass neue Projekte und umfassende Revitalisierungen gezielt an Standorten initiiert werden können, die ein geringes Vermietungsrisiko aufweisen und zugleich vom Anstieg der Marktmieten profitieren. Mit 31 Prozent des gesamten Umsatzes 2025 hat der Münchner Bürovermietungsmarkt das Jahr mit einem positiven Momentum im letzten Quartal abgeschlossen. Ebenfalls fanden zehn der 16 Großabschlüsse im zweiten Halbjahr statt und weitere Großgesuche stehen in den ersten beiden Quartalen 2026 vor Abschluss. Der Münchner Büromarkt wird nicht im Schnellschritt zur alten Nachfrageintensität zurückfinden. Jedoch hat der Wirtschaftsraum München weniger strukturelle Bremsen als andere Top-Standorte: Die Bürobeschäftigung wächst kontinuierlich, getragen von High-Tech, einem wachsenden IT-Sektor, Biotechnologie sowie unternehmensnahen Dienstleistungen. Starke Universitäten, große Entwicklungszentren internationaler Konzerne und ein dynamisches Startup-Ökosystem sorgen dafür, dass Fachkräfte, Projekte und Kapital hier konzentriert bleiben. Dadurch wird die Nachfrage nach Büroflächen auch in anspruchsvollen Marktphasen stabilisiert“, sagt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager bei Colliers in München.

Für das Jahr 2026 erwartet Colliers einen Flächenumsatz leicht über dem Niveau des abgelaufenen Jahres von 600.000 bis 650.000 m². Da die Mehrheit der Großabschlüsse in Neubauten und Projekten stattfindet, wirkt ein großer Teil des Umsatzes nicht leerstandsabsorbierend. Daher ist mit einem weiteren Anstieg des Leerstands auf mehr als 10 Prozent im Jahresverlauf zu rechnen, wobei überwiegend ältere Bestandsgebäude betroffen sind.