Colliers: Jahresendspurt sorgt für Belebung am Münchner Transaktionsmarkt 

Durch einen starken Jahresendspurt mit 1,3 Milliarden Euro Transaktionsvolumen erzielte der Münchner Markt für Gewerbeimmobilien ein versöhnliches Gesamtjahresergebnis. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,8 Milliarden Euro liegt der Markt rund 2 Prozent über dem Vorjahreswert. Wesentliche Impulse kamen von lang erwarteten Großtransaktionen in und um die Münchner Altstadt. So wechselten mit dem Oberpollinger, dem Hirmer Stammhaus und dem Corbinian gleich drei Immobilien im dreistelligen Millionenbereich den Besitzer. 

„Die großvolumigen Transaktionen sind ein positives Signal für die Attraktivität und Liquidität des Münchner Marktes, der Investoren weiterhin interessante Einstiegsmöglichkeiten bietet. Die Tatsache, dass 59 Prozent des Transaktionsvolumens in der Innenstadt und 52 Prozent durch private Investoren gekauft wurden, verdeutlicht aber auch, dass die Markterholung in der Breite noch nicht angekommen ist und wir auch im kommenden Jahr von einem herausfordernden Markt ausgehen, jedoch mit etwas positiverer Grundstimmung“, sagt Manuel Aller, Geschäftsführer und Head of Capital Markets bei Colliers in München.

Büroimmobilien behaupten mit einem Marktanteil von 29 Prozent ihre Spitzenposition, jedoch hat sich der Abstand zu Einzelhandelsimmobilien mit 23 Prozent deutlich verringert. Gemischt genutzte Immobilien rücken aufgrund der Risikostreuung bei der Vermietung mit 15 Prozent in den Fokus, gefolgt von Grundstücken (12 Prozent), Hotels (11 Prozent) sowie Industrie- und Logistikimmobilien (10 Prozent). Damit zeigt sich deutlicher als in den Jahren zuvor, dass die Streuung der Nutzungsarten zugenommen hat und keine Nutzungsart das Transaktionsgeschehen dominiert. 

Dass München wieder verstärkt im Fokus internationaler Investoren steht, zeigt sich am Anteil von 46 Prozent des Investitionsvolumens, das aus dem Ausland stammt. Der Münchner Markt hat in einigen Bereichen ein Preisniveau erreicht, das auch international wieder kompetitiv ist, zusätzlich gestützt von starkem Mietpreiswachstum in zentralen Lagen. 

Die Spitzenrenditen blieben im vierten Quartal über die meisten Nutzungsarten hinweg stabil. Im Bürosektor führten im Jahresverlauf einige Core-Transaktionen zu einer ersten leichten Kompression auf 4,30 Prozent in der Spitze. Für 2026 ist angesichts besser planbarer Marktentwicklungen eine weitere leichte Renditekompression, insbesondere im Büro- und Logistikbereich, möglich. „Abseits der Premiumobjekte und in Randlagen stellen wir aber weiterhin fest, dass die Kaufpreiserwartungen von Verkäufern vereinzelt nicht erreicht und Transaktionen zurückgestellt werden“, ergänzt Manuel Aller. 

Die grundlegenden Rahmenbedingungen werden sich 2026 kaum verändern. Gerade darin liegt die Chance, dass der Markt auf dieser stabilen Basis wieder breiter an Dynamik gewinnt. „Erfolg werden jene haben, die ihre Produkte gezielt auf die neuen Bedürfnisse und Anforderungen von Mietern und Investoren ausrichten. Wir sind davon überzeugt, dass München dank seiner herausragenden Stellung als Wirtschaftsmotor und Standort mit hoher Lebensqualität und exzellenter Infrastruktur eine sehr gute Ausgangslage bietet, zukunftsfähige Immobilienprodukte mit einem hohen Maß an Flexibilität, Nutzungsmischung und dazugehörigen Serviceleistungen anzubieten und damit im internationalen Vergleich eine wichtige Rolle bei Anmietentscheidungen und Kapitalquellen spielen wird“, sagt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager Bayern bei Colliers in München. Weitere Großtransaktionen befinden sich bereits in fortgeschrittenen Verkaufsprozessen, sodass ein erfolgreicher Jahresstart und ein Anstieg des Transaktionsvolumens auf bis zu 3,5 Milliarden Euro im Jahr 2026 wahrscheinlich erscheinen.