Zurückhaltende Flächennachfrage am Mainzer Büromarkt – Fokus auf Qualität
Flächenumsatz bleibt unter dem Vorjahresniveau – keine Belebung der Großnutzeraktivität / Spitzen- und Durchschnittsmiete legen deutlich zu und erreichen 27,50 bzw. 18,50 Euro pro m² / Leerstandsquote erhöht sich auf 3,1 Prozent, bleibt jedoch im Vergleich mit den Top-7-Städten niedrig
Der Bürovermietungsmarkt in der Landeshauptstadt Mainz verzeichnete im Jahr 2025 einen Flächenumsatz von rund 27.900 m² (mit Eigennutzern, ohne Mietvertragsverlängerungen). Damit lag das Ergebnis rund 5 Prozent unter dem Vorjahresniveau und blieb 44 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
Ann Skrollan Persicke, Team Lead Office Letting Wiesbaden, Mainz & Darmstadt bei Colliers: „Mit einem Flächenumsatz von unter 28.000 m² blieb das Jahresergebnis in Mainz hinter dem bereits schwachen Vorjahresniveau zurück. Ausschlaggebend hierfür war weiterhin das Ausbleiben von Großabschlüssen über 5.000 m², die in den vergangenen Jahren maßgeblich zu höheren Flächenumsätzen beigetragen hatten. Forschungs- und Entwicklungsunternehmen stellten mit einem Anteil von 24 Prozent die stärkste Nutzergruppe dar und lösten damit die öffentliche Hand ab, die im Vorjahr noch führend war. Trotz des insgesamt geringeren Flächenumsatzes konnte das Segment zwischen 2.000 und 5.000 m² im Vorjahresvergleich zulegen. Mit vier Abschlüssen summierte sich der Flächenumsatz hier auf rund 12.000 m², was einem Anstieg von rund 47 Prozent entspricht. Auch das kleinteilige Segment bis 500 m² entwickelte sich dynamisch: Die Anzahl der Abschlüsse stieg von 39 auf 52, während der Flächenumsatz um 32 Prozent zunahm. Deutlich schwächer präsentierte sich hingegen das mittlere Flächensegment zwischen 500 und 2.000 m². Hier ging der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um rund 66 Prozent auf lediglich rund 4.200 m² zurück (2024: 12.400 m²).“
„Das weiterhin herausfordernde wirtschaftliche Umfeld macht sich auch abseits der Top-7-Büromärkte bemerkbar und sorgt anhaltend für Zurückhaltung bei Flächenentscheidungen. Zwar ist die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse im Vorjahresvergleich um neun Prozent gestiegen, liegt jedoch weiterhin rund 17 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre“, so Persicke.
Büromieten erreichen neues Rekordniveau – Neubauten treiben Preisentwicklung
Nach einer Phase stabiler Mietpreise im Jahr 2024 haben die Büromieten in Mainz in 2025 deutlich angezogen. Die Spitzenmiete stieg auf 27,50 Euro pro m² und liegt damit rund 38 Prozent über dem Vorjahresniveau. Auch die Durchschnittsmiete legte spürbar zu und erreichte mit 18,50 Euro pro m² ein Plus von rund 23 Prozent gegenüber 2024. Maßgeblich für diese Entwicklung ist insbesondere die Nachfrage nach modernen und hochwertigen Flächen: Von insgesamt sechs Abschlüssen über 1.000 m² entfielen vier auf Projektentwicklungen beziehungsweise Neubauten (u. a. Marina B, Timber Peak und InnovationLabz). Persicke erläutert: „Gerade hochwertige und moderne Flächen stoßen weiterhin auf eine stabile Nachfrage, denn mehr als 35 Prozent der Anmietungen entfielen auf das Neubausegment. Diese setzen zunehmend neue Mietpreisniveaus im Markt, während Bestandsflächen deutlich stärker unter Wettbewerbsdruck stehen. Entsprechend wurden im Jahr 2025 die bislang höchsten Mietpreise im Mainzer Büromarkt registriert.“
Moderater Leerstandsanstieg auf weiterhin niedrigem Niveau
Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen ist im Jahresverlauf weiter gestiegen und erhöhte sich von rund 49.200 auf etwa 54.200 m². Damit kletterte die Leerstandsquote leicht von 2,8 auf 3,1 Prozent. Das Fertigstellungsvolumen des Jahres 2025 fiel mit rund 9.500 m² vergleichsweise gering aus. Aktuell befinden sich jedoch weitere rund 80.000 m² Bürofläche im Bau, von denen ein Teil auf Eigennutzerprojekte wie Neubauten des ZDF oder des Forschungsinstituts TRON entfällt und somit dem Vermietungsmarkt nicht zur Verfügung steht. Persicke erläutert: „Der Leerstandsanstieg ist nicht allein Ausdruck einer schwächeren Marktdynamik, sondern auch Ergebnis eines strukturell veränderten Nachfrageverhaltens. Unternehmen hinterfragen ihren Flächenbedarf heute deutlich stärker und konzentrieren sich bei Anmietungen zunehmend auf moderne, qualitativ hochwertige Flächen. Dadurch geraten insbesondere ältere Bestände im Zuge des anhaltenden Flight-to-Quality-Trends stärker unter Druck.“ Trotz des Anstiegs bewegt sich die Leerstandsquote im Mainzer Büromarkt im Vergleich zu den Top-7-Märkten weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau.
Fazit und Ausblick
„Der Mainzer Bürovermietungsmarkt bleibt weiterhin von einer selektiven Nachfrage geprägt. Während der Flächenumsatz Ende 2025 erneut auf einem niedrigen Niveau lag, bleiben moderne und hochwertige Flächen gefragt, was sich auch im deutlichen Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten widerspiegelt. Gleichzeitig verändern sich die Anforderungen der Unternehmen an Büroflächen spürbar, wodurch insbesondere ältere Bestandsflächen stärker unter Druck geraten. Für die kommenden Quartale wird entscheidend sein, ob sich die konjunkturellen Rahmenbedingungen stabilisieren und Unternehmen wieder mehr Planungssicherheit bei ihren Flächenentscheidungen gewinnen“, resümiert Persicke.
