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06.12.2018 MärkteBüroDresden

Das Dresdner Immobilienjahr 2018 und Ausblick 2019

AENGEVELT sieht stabilen Immobilienmarkt in Dresden

06.12.2018AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH ...

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Dresden: Positive Entwicklung hält an

• Die Landeshauptstadt wächst weiter: 551.000 Einwohner zu Jahresbeginn 2018 bedeutet ein Plus von rd. 20.000 Einwohnern seit Anfang 2013. Im Jahresvergleich bedeutet dies mit fast 4.000 Einwohnern den zweithöchsten Zuwachs im Land Sachsen.

• Das stabile Bevölkerungswachstum sorgt auch für weiteren Aufschwung am Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote sank im Halbjahresvergleich (Juni 2017 vs. 2018) um 0,5 Prozentpunkte auf 6,2%, kurz vor Jahresende liegt die Zahl bereits unter 6%. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg zudem um gut 3% und damit deutlich stärker als im Bundesvergleich.

• Baustart des neuen Halbleiterwerks von BOSCH: die Arbeiten an der im Jahr 2017 angekündigten modernsten Halbleiterfabrik der Bosch-Gruppe gehen voran. Das Unternehmen lobt das herausragende MikroelektronikCluster mit seiner hervorragenden nationalen und internationalen Vernetzung. Die Ansiedlung, die durch Bund und Land in jeweils dreistelliger Millionenhöhe gefördert wird, stellt ein positives Signal für die gesamte Region dar.

• Ihre Rolle als einer der führenden Technologie- und Wissenschaftsstandorte konnte die Landeshauptstadt u.a. durch die kommunale Innovationsförderung für Start-ups, als 5G-Modellregion für Energieanwendungen sowie als führendes europäisches Zentrum für die Entwicklung und Anwendung von Internet of Things-Lösungen bestätigen.

• „Dresden schafft es aktuell hervorragend, das große Interesse von nationalen und internationalen Unternehmen als Forschungs- und Produktionsstandort aufzugreifen“, bestätigt Anett Richter, Niederlassungsleiterin AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden, und ergänzt: „Die positive wirtschaftliche Entwicklung zieht zudem mehr Bevölkerung und Immobilieninvestoren an, die die positive Entwicklung in Dresden noch lange nicht am Ende sehen.“

Umsatzrückgang am Büromarkt in Dresden

• In Dresden wird sich der Büroflächenumsatz zum Jahresende 2018 voraussichtlich auf einem im Vergleich zum Vorjahr niedrigeren Niveau befinden. Auch das Dekadenmittel scheint schwer erreichbar (Ø 20082017: rd. 86.000 m²).

• Dabei dominieren u.a. aktuell die City-Randlagen sowie die peripheren Lagen. Hier wurden im bisherigen Jahresverlauf mehr als drei Viertel der Vermietungen verzeichnet – dabei stachen insbesondere die öffentliche Hand und beratende Dienstleister heraus.

• Aufgrund der anhaltenden Nettoabsorption und eines erneut geringen Neubauvolumens von ca. 15.000 m² wird der Leerstand auf ca. 175.000 m² sinken. Aus Sicht von Anett Richter mangelt es aktuell nicht an der Nachfrage, sondern viel mehr an der Verfügbarkeit moderner Neubauflächen in Büroagglomerationen.

• Die gewichtete Spitzenmiete liegt aktuell u.a. aufgrund der Flächenknappheit im Topsegment bei rd. EUR 13,-/m², bei entsprechender Lage- und Objektqualität werden indessen auch höhere Mietpreise erzielt. Die mittlere Miete in der City (innerhalb des 26er Rings) steigt auf über EUR 11,-/m², auch stadtweit zieht die mittlere Miete u.a. aufgrund der insgesamt gestiegenen Preisvorstellungen der Vermieter weiter an.

Erneutes Rekordjahr auf dem Investmentmarkt möglich



• „Am Dresdner Investmentmarkt hat sich die erfreuliche Entwicklung der Vorjahre auch 2018 fortgesetzt. Wir erwarten einen Geldumsatz am Dresdener Wohn- und Gewerbeinvestmentmarkt, der erneut deutlich die Marke von EUR 1 Mrd. und damit den Mittelwert der letzten zehn Jahre in Höhe von rd. EUR 860 Mio. übertreffen wird. In Abhängigkeit vom Jahresendspurt ist sogar ein neues Rekordjahr möglich“, beschreibt Anett Richter die aktuelle Marktsituation und ergänzt: „Wie schon im Vorjahr sind insbesondere auch Projektentwicklungen sehr beliebt bei Investoren. Forward Deals belegen dabei, dass Investoren nachhaltig positive Entwicklungen am Standort erwarten.“

• Neben zahlreichen Projektentwicklungen verzeichnet die Stadt eine Vielzahl an Investitionen in Bestandsobjekte, insbesondere in Wohnimmobilien, sowie oftmals in kleineren bis mittleren Portfolien. Damit setzt sich der Trend aus den Vorjahren ebenfalls fort.

• Dazu Anett Richter: „Der Anlageschwerpunkt liegt aktuell noch immer eher im Wohnsektor, wo Investoren u.a. vor dem Hintergrund eines steten Bevölkerungswachstums vermehrt ihren Fokus auf Studenten- und Mikroapartmentanlagen sowie Projektentwicklungen legen. Dabei sind die Renditen für Wohninvestments noch immer sehr interessant, insbesondere im Vergleich zu den A-Standorten. Ähnliches gilt weiterhin auch für Gewerbeinvestments, bei denen jedoch das Angebot geringer ausfällt.“

Ausblick 2019

Büromarkt

Für das kommende Jahr wird mit einem deutlich höheren Fertigstellungsvolumen gerechnet, von denen jedoch große Flächenanteile für Selbstnutzer und Forschungseinrichtungen errichtet werden. Das vergleichsweise schwache Umsatzjahr sollte sich nicht bestätigen. Die Ansiedlung von Bosch sowie die seit vielen Jahren zunehmende Professionalisierung und Vergrößerung der Technologie-Branche sollte kurz- bis mittelfristig zu positiven Effekten am Büromarkt führen. Anett Richter geht deshalb davon aus, „dass Dresden für die Zukunft gut aufgestellt ist, wenn das Projektierungsvolumen für moderne Büroflächen auf hohem Niveau verbleibt. Denn Arbeitsplätze der Zukunft hängen auch stark vom wachsenden Digitalisierungsdruck ab, dafür müssen entsprechende Flächen vorhanden sein.“

Investmentmarkt

„Die Gründe für das anhaltend hohe Nachfrageinteresse am Dresdner Investmentmarkt spiegeln sich“, so Richter, „klar im Dresdner Gesamtbild wider: Die wirtschaftlichen Grundgegebenheiten sind weiterhin sehr positiv. Das stete Bevölkerungswachstum führt in der Folge zu mehr Beschäftigung sowie Unternehmensansiedlungen und -erweiterungen, was wiederum zu höheren Haushaltseinkommen und veränderten Wohnraumansprüchen führt. Dass Investoren dann immer mehr in Projektentwicklungen investieren, zeugt von viel Vertrauen in die Nachhaltigkeit des Standorts, sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment.“ Das spiegele sich schlussendlich auch in den Renditen wider, die zwar weiter rückläufig seien, indessen auch mittelfristig attraktiver erscheinen als in den A-Standorten. Insgesamt erwartet AENGEVELT für das Jahr 2019 ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen in Dresden mit großem Investmentpotenzial.

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