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Der cube berlin – eine Büroimmobilie lernt denken

Wie CA Immo mit dem cube berlin neue Standards für Smart Commercial Buildings setzt und Drees & Sommer eine neue Dimension des Digitalisierungsconsultings für mitdenkende Gebäude entwickelt.

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Bildunterschrift: © CA Immo
Berlin, 07.08.2018 | 1231 Views
2015 entschied CA Immo auf dem Washingtonplatz in Berlin vis-a-vis des Hauptbahnhofes, die Büroimmobilie cube berlin zu bauen. Die prominente Lage zwischen Hauptbahnhof und Bundeskanzleramt im Herzen der Hauptstadt verpflichtet. Deswegen sollte es eine Büroimmobilie werden, die nicht nur architektonisch, sondern auch technologisch Maßstäbe setzt. Im cube berlin werden alle Möglichkeiten modernster, digitaler Technik effizient eingesetzt. Das Besondere dabei ist die Vernetzung aller technischen Systeme in einem zentralen `Brain´. Als Immobilienunternehmen mit 1,3 Mio. Quadratmetern Büroimmobilienfläche im Bestand geht es für CA Immo bei diesem Projekt auch darum, Erfahrungen zu sammeln, wie auch Bestandsimmobilien für die Zukunft fit gemacht werden können. Aus diesem Grunde wurde das Digitalisierungskonzept des cube berlin von vornherein modular angelegt.


Die Büroimmobilie muss künftig auf die Anforderungen der Mieter und Eigentümer eingehen

Aus dem Markt erfährt CA Immo, dass Mieter und Eigentümer Büroimmobilien heute anders nutzen bzw. betreiben wollen, als noch vor sieben oder zehn Jahren. Digitale Technologien unterstützen Mieter und Eigentümer, die Immobilie wirtschaftlicher zu betreiben. Dazu sagt Markus Diekow, Head of Corporate Communications von CA Immo Deutschland GmbH: “Bürokonzepte und Raumkonfigurationen können durch smarte Technologien wesentlich besser ausgewertet, bewertet und beständig optimiert werden.“ CA Immo geht damit einen neuen Weg. Das Unternehmen hat 2016 in mehreren Workshops festgelegt, was eine intelligente Büroimmobilie - ein sogenanntes Smart Commercial Building - leisten soll. Matthias Schmidt, Leiter Development Deutschland bei CA Immo erklärt die Schwierigkeit für CA Immo: „In der Immobilienbranche gibt es für jedes Gewerk einen Fachplaner. Nicht aber für das Thema Digitalisierung. Das war für uns natürlich eine wahnsinnige Herausforderung, zumal das Thema Digitalisierung ja in zahlreiche traditionelle Gewerke hineinspielt.“

Drees & Sommer unterstützt neben der Generalfachplanung auch beim Digitalisierungskonzept des cube berlin

CA Immo hat das internationale Beratungsunternehmen Drees & Sommer beauftragt, dabei zu unterstützen, das erste „mitdenkende“ Gebäude Europas zu entwickeln. Im Spätsommer 2016 stieg das Team von Klaus Dederichs, Associate Partner und Head of ICT bei Drees & Sommer, ein. Im Herbst gab es einen gemeinsamen Workshop mit dem Titel „Kühnste Träume und schlimmste Befürchtungen“. Hier legte CA Immo mit Hilfe von Drees & Sommer fest, was der cube berlin hinsichtlich Digitalisierung können soll. Das Team arbeitete dabei immer aus der Sicht der Mieter und Betreiber. Maßgabe war, nur solche Digitalisierungsbausteine umzusetzen, die den Nutzern bzw. Betreibern der Immobilie dienen. Um solche Applikationen zu entwickeln, haben die Teilnehmer Design Thinking, Scrum und andere agile Methoden genutzt. Das Ergebnis war eine Liste mit vielen Ideen, die nach einem Ampelsystem kategorisiert wurden:
  • Grün – Idee wird im cube verbaut
  • Gelb – Idee, die noch nicht verbaut wird
  • Rot – Idee wird verworfen
Auf diese Weise haben CA Immo und Drees & Sommer qualifiziert, was die erste denkende Immobilie Europas können soll.

 

 

Hohe technische Ansprüche an denkende Gebäude

CA Immo hat für die denkende Immobilie hohe Ansprüche entwickelt. Für Anwendungen, die im cube berlin zum Einsatz kommen, ist maßgeblich, dass sie über offene Kommunikationsschnittstellen verfügen und sich im Verbund mit anderen Komponenten bewähren. Der bedeutendste Unterschied zu bisher bekannten Smart Commercial Buildings ist laut Drees & Sommer, dass es ein „Hirn“ – das sogenannte „cube brain“ gibt. Ideell stand der Mensch mit seinen Sinnesorganen Pate für die Intelligenz des cube. Das „cube brain“ ist eine Software, die durch das Frankfurter Unternehmen Thing Technologies entwickelt wurde. Diese Software synchronisiert die unterschiedlichen Sprachen bzw. Datenprotokolle der Sensoren. Bevor ausgewählte Digitalisierungsbausteine ausgeschrieben und in das Gebäude verbaut werden, finden an der RWTH Aachen in einem eigens für den cube gebauten Demozentrum umfangreiche Hard- und Softwaretests statt. Drees & Sommer legte die Mindestanforderungen an die Schnittstellen, an die Cyber Security und an die zu vernetzenden Hardwarebausteine fest, die durch Thing Technologies in Bezug auf die Konnektivität geprüft wurden. Zukünftige Penetrationstests stellen die Anforderungen an die Cyber Security des cube berlin sicher. Diese Spezifikationen helfen geeignete Lieferanten zu finden. CA Immo schreibt daher keine konkreten Produkte aus, sondern Spezifikationen, die von den Herstellern erfüllt werden müssen.
 

Smart Commercial Buildings bestimmen die Zukunft

Mit dem Konzept des cube tragen CA Immo als Projektentwickler und Investor sowie Drees & Sommer als Digitalisierungsexperte einem Trend Rechnung: Daten sind das neue Gold. Der cube berlin sammelt permanent Daten. So kann das Gebäude das Nutzungsverhalten der Mieter konsequent in Handlungen übersetzen. Bleiben Bereiche in einer Bürofläche ungenutzt, werden auch zentrale Anlagen wie Lüftung und Klimaanlage für diese Bereiche reduziert betrieben.
Die Vorteile für die Nutzer, den Mieter und den Eigentümer sind offensichtlich. Dass eine solche Immobilie in Zukunft besser vermarktet werden kann, liegt ebenso auf der Hand. Zudem – und hier wird ein Smart Commercial Building in andere Geschäftsbereiche anschlussfähig – können in die von Thing Technologies programmierte App weitere externe Services wie Reinigungsservice von Hemden und Anzügen integriert werden. Die Reinigung kann über die App gebucht werden und die gereinigte Kleidung wird in einem Locker im Gebäude hinterlegt. Der Nutzer erhält dann einen Zugangscode auf sein Smartphone, mit dem er sich seine Kleidung aus dem Locker entnehmen kann.

Vom in Outlook integrierten Buchungssystemen von Räumen und zugehörigen Leistungen wie Catering, Medientechnik und weiteren Assets über das Parkraummanagement, bis hin zu Community-Funktionen im Gebäude, alles findet in der Gebäude-App des cube statt. Die von Thing Technologies entwickelte Gebäude-App dient also als Plattform. Welche zusätzlichen Services eingebunden werden, bestimmt der Eigentümer. Welche Geschäftsmodelle er also entwickelt und wie er die Daten nutzt, liegt auch in seinem Ermessen.

Fazit:

Der cube berlin als erstes mitdenkendes Gebäude Europas setzt Maßstäbe. Die Ansprüche des Entwicklers und des Digitalisierungsexperten übersetzt Thing Technologies aus Frankfurt in die Praxis und liefert damit die technologische Basis für das Gehirn des Gebäudes. CA Immo und Drees & Sommer zeigen damit, dass es für Immobilien künftig neben der klassischen Vermietung und dem Verkauf von Flächen auch neue Geschäftsmodelle geben wird. In Zukunft ist es durchaus vorstellbar, dass Smart Commercial Buildings eine separate Assetklasse werden, für die es einen eigenen Markt gibt.

Diesen Freitag erscheint unter https://www.konii.de/blogs ein Beitrag mit Details und Insights aus dem Demozentrum in Aachen. Dort erfahren Sie, wie technische Anwendungen für den cube gestestet werden, ehe sie im Gebäude installiert werden. Wir zeigen Ihnen außerdem, was die Anwendung von Thing Technologies kann und welche Möglichkeiten der Nutzer hat.
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