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30.07.2021 ProjekteWohnenFrankfurt am Main

Der Tiny House-Trend klopft an die Tür der Wohnungswirtschaft

Sind die mobilen Kleinsthäuser eine kultige Hipster-Bleibe oder eine funktionale Wohnform? Wozu taugen Tiny Houses?

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  • Quelle: Tiny House Diekmann / Urheber: Konii, mit Bildergalerie und Video
Quelle: Tiny House Diekmann / Urheber: Konii, mit Bildergalerie und Video
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Ein unendliches Gefühl von Freiheit, den Tag an einem knisternden Lagerfeuer ausklingen lassen oder an lauen Sommerabenden bis spät in die Nacht mit Freunden auf den Stufen des Tiny Houses sitzen und ein Bier trinken. Das sind wohl Bilder, die in den Sinn kommen, wenn über Tiny Houses gesprochen wird. Doch sind Tiny Houses mehr als diese romantischen Vorstellungen von endloser Freiheit, wechselnden Wohnorten, Flexibilität und Lagerfeuerromantik? Geht es bei Tiny House um mehr, als die für viele von Peter Lustig geprägte Vorstellung eines exotischen Lebens im Bauwagen?
Um diese Frage zu beantworten, hilft ein einheitliches Verständnis des Begriffs. Dieses Verständnis im Sinne der Baugesetzgebung herzustellen ist, ob des föderal geregelten Gesetzes, eine Herausforderung.

Aktuell arbeitet der deutsche Tiny House Verband e. V. an einer Definition. In dem Verband mit Sitz in Karlsruhe haben sich die Nutzer, Hersteller, Zulieferer und Tiny House Vereine zusammengeschlossen. Bis eine Definition des Begriffs ausgearbeitet ist, bedient sich der Verband einer Adaption aus dem US-amerikanischen Baugesetz von 2017. Hier heißt es sinngemäß:

 

Ein Tiny House ist eine Wohnstätte mit bis zu 37 qm Grundfläche, ohne Fundamente und somit verschiebbar bzw. mobil. Es muss alle hygienischen Bedingungen einer Wohnstätte erfüllen, also eine Toilette, Wasch- und Kochgelegenheiten im Haus oder auf dem Grundstück vorhalten.

 

Die Wohnfläche ergibt sich aus den Maßen der Grundfläche. Diese ist in den USA - wie auch in Deutschland - davon abhängig, welche Maße ein Anhänger gemäß Straßenverkehrsordnung maximal haben darf. In Deutschland fallen diese Maße mit einer maximalen Breite von 2,55 Meter und einer zulässigen Gesamthöhe von 4 Meter etwas kleiner aus.

Da streng genommen bislang eine feste Definition des Begriffes Tiny House fehlt, können für Deutschland doch drei wesentliche Kriterien festgehalten werden:

 

1. Die Häuser sind mobil und haben eine maximale Fläche von 37 qm.

2. Sie erfüllen alle hygienischen Bedingungen einer vollwertigen Wohnung.

3. Sie sind temporär oder dauerhaft bewohnbar.

 

Welche drei Kriterien können für dieDefinition des Begriffs Tiny House in Deutschland festgehalten werden

Neben Tiny Houses, die auf einem Anhänger montiert sind, gibt es auch solche ohne fahrbaren Unterbau. Sie sind etwas aufwendiger zu versetzen, da es einen Sattelschlepper oder Kran hierfür braucht.

Leben im Tiny House - Ein Ausdruck von Individualismus und Minimalismus

Die Tiny House-Szene in Deutschland ist noch klein. Langjährige Zahlenreihen zur Branche, der Wirtschaftskraft und den Umsätzen mit Tiny Houses müssen noch gesammelt und erfasst werden. Auch darum kümmert sich der Verband Tiny Houses e. V.. Ein Anfang machte der Verband bereits. Die Vorsitzende Regina Schleyer und Christian Brecht von dem Beratungsunternehmen Livee aus Landsberg am Lech stellten dieses Jahr die erste Tiny House Studie vor. In der Studie wurden Tiny House-Hersteller befragt. Die Ergebnisse offenbaren einen Trend: Private Tiny House-Käufer wollen zu 82 Prozent ihre Mobilie für dauerhaftes Wohnen nutzen. 59 Prozent der Tiny House Hersteller antworteten, dass ihre Kundschaft ein Tiny House als Wochenend- oder Ferienhaus kaufen will.

Laut Studie sind 63 Prozent der Käufer über 46 Jahre, 50 Prozent über 56 Jahre und immerhin 46 Prozent der Käufer zwischen 25 und 35 Jahre. Mehrfachnennungen waren möglich.

Auch bei den Motiven für einen Umzug in ein Tiny House sind die Ergebnisse eindeutig. Bei Mehrfachnennung ergibt sich eine Rangliste der Motive in dieser Reihenfolge:

 

- 83 Prozent wollen sich auf das Wesentliche reduzieren (Minimalismus).

- 54 Prozent sehen in einem Tiny House ein bezahlbares Eigenheim.

- 42 Prozent betrachten das Wohnen im Tiny House als nachhaltige Wohnform.

- 38 Prozent schätzen die Flexibilität, da ein Umzug jederzeit möglich ist.

- 25 Prozent wollen ein Tiny House gewerblich nutzen.


“Nachhaltigkeit und Minimalismus sind Hauptmotive für ein Tiny House Projekt”, sagt der Autor der Tiny House Studie Christian Brecht und ergänzt, “Individualismus spielt sicherlich auch eine Rolle, ist aber aus meiner Sicht kein dominantes Merkmal.”

Warum werden Tiny Houses gekauft?

Um sich auf das Wesentliche zu reduzieren, reicht 57 Prozent der Käufer ein Tiny House mit einer Fläche zwischen 16 qm und 30 qm. Bei einem durchschnittlichen Herstellerpreis von 2.344 Euro je Quadratmeter werden somit zwischen 37.504 Euro und 70.320 Euro fällig. Für viele ist das eine überschaubare Summe. Noch fragen vorwiegend Privatpersonen bei Tiny Houses Herstellern an. Das betont Regina Schleyer, Vorsitzende des Verband Tiny Houses e. V.: “In unserer Verbandsarbeit merken wir, dass das Konzept Tiny Houses für ganz unterschiedliche Nutzer attraktiv ist. Natürlich fokussiert sich die Nachfrage nach dieser Wohnform aktuell auf Privatleute. Bislang verzeichnen unsere Mitglieder aber kaum institutionelles Interesse an Tiny Houses.”

Ein Blick auf das Preis-Leistungsverhältnis

Angaben des Verbandes Tiny Houses e. V. nach kostet ein Tiny House mit einer Wohnfläche von 20 qm bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.344 Euro insgesamt 46.880 Euro. Das durchschnittliche Tiny House ist allerdings vom lokalen Wasser- und Stromnetz abhängig. Die Kosten steigen für ein autarkes Tiny House. Chris Vogel von der Tiny House Manufaktur aus Köln erklärt, dass der Mehraufwand für ein autarkes Tiny House bei einem mittleren vierstelligen Betrag beginnt: “Die Mehrkosten liegen ganz klar in dem höheren technischen Aufwand, denn sie müssen auf kleinstem Raum heizen, kochen und waschen organisieren. Dafür dürfen Sie circa 5.000 Euro alleine für die netzunabhängige Energieversorgung einkalkulieren.” Angaben des Herstellers Tiny House Diekmann zur Folge liegt der Mehrpreis für die Autarkie von einem Strom-, Frisch- und Brauchwasseranschluss bei einem Plus von etwa 10.000 Euro gegenüber des Grundpreises. Ein autarkes Tiny House mit der Wohnfläche von 20 Quadratmetern kostet demnach bei Herstellungskosten von 2.813 Euro je Quadratmeter um die 56.000 Euro.

Verglichen mit den Kosten für einen Quadratmeter Wohnungsneubau ist die Differenz gering. Der GdW gibt die Herstellungskosten hierfür mit durchschnittlich 2.978,47 Euro ohne Grundstück an. Davon ausgehend, dass Wohnungsunternehmen, wie die NHW die Grundstücke bereits besitzen, auf denen Tiny Houses errichtet werden können, sind 2.978 Euro je Quadratmeter ein realistischer Vergleichswert. Die Gesamtinvestitionen je Quadratmeter Wohnfläche mit Grundstück liegen laut GdW übrigens bei ca. 3.800 Euro.

Wohnungsunternehmen können demnach mit Tiny Houses für durchschnittlich 2.813 Euro je Quadratmeter voll flexiblen Wohnraum schaffen, der unabhängig vom Standort eingesetzt werden kann.

Tiny Houses feiern bald Premiere in der Wohnungswirtschaft

Die breite Aufmerksamkeit aus der Wohnungswirtschaft scheint dem Konzept Tiny House noch zu fehlen. Seit dem vergangenen Herbst ändert eines der größten deutschen Wohnungsunternehmen daran etwas. Die Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW) aus Frankfurt am Main bewirtschaftet in Hessen eigenen Angaben nach einen Bestand von knapp 60.000 Wohneinheiten. Einige Siedlungen der NHW entstanden in den 1950er Jahren und sind geprägt durch freistehende, mit weiten Zwischenräumen angeordnete einfache Baukörper. Diese Wohngebäude fügen sich in eine begrünte Stadtlandschaft ein. In solchen Siedlungen gibt es durchaus Potential nachzuverdichten.

Um den Umgang mit mobilen Wohneinheiten zu testen, lobte die NHW einen internationalen Wettbewerb aus. Bis zum 28. Februar 2021 konnten sich Architekten, Tiny House Hersteller und Smart Home-Dienstleister bewerben, um die “Smart Micro Houses”, wie sie auf der Auslobungsseite genannt werden, zu bauen. Ziel des Wettbewerbs ist es zunächst zwei Tiny Houses schlüsselfertig zu errichten. Eines soll in einer NHW-Siedlung in Frankfurt-Niederrad und eines in Nieder-Eschbach entstehen. Geplant ist der Baubeginn noch in diesem Jahr.

Wo die Integration in den gewachsenen Bestand gelingen kann - zwei Beispiele aus Frankfurt am Main



Die Ansprüche an die Teilnehmer waren hoch. So müssen die beiden mobilen Häuser völlig autark funktionieren. Energie sollen sie selbst erzeugen und auf einen externen Wasser- und Abwasseranschluss möchte die NHW verzichten. Technisch ist das mit Herausforderungen verbunden, die die Herstellung solcher Tiny Houses teuer machen. Dafür, so die öffentlich einsehbaren Ausschreibungsunterlagen, steht dem Gewinner des Wettbewerbs ein Budget von insgesamt 140.000 Euro zur Verfügung.

Lohnendes Vielzweckwerkzeug im Micro-Management von Wohnungsunternehmen?

Die Vorteile von Tiny Houses sind neben der kompakten Bauweise auch die Flexibilität. Im Gegensatz zu Immobilien können Tiny Houses nahezu standortunabhängig eingesetzt werden. Voraussetzung für einen Einsatz ist, dass es für den Standort Baurecht gibt. Das ist, auch zum Leidwesen des Verbandes Tiny House e.V. eine sehr heterogene Angelegenheit. Neben 16 unterschiedlichen Landesbauordnungen werden diese je Kommune mit mehr oder weniger Interpretationsspielraum ausgelegt. Wie lokal das Baurecht hier ist, betont Robert Vornholt, Pressesprecher des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen: “Von einzelnen Kommunen ist bekannt, dass sie bauplanungsrechtlich durch geeignete Bebauungspläne Tiny-House-Siedlungen in begrenzten Bereichen speziell ermöglichen möchten. Davon abgesehen gelten dieselben bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Anforderungen wie bei herkömmlichen Wohnbauvorhaben.” ähnliche Initiativen von Kommunen sind auch aus der Gemeinde Erndtebrück im Siegerland (NRW) oder Wiesenburg in Brandenburg bekannt. Hier sollen in dörflichen Strukturen Tiny House Siedlungen entstehen.

Für die Flächen im Bestand der Wohnungsunternehmen, für die Baurecht vorliegt, gilt es mit der Kommune individuell zu erörtern, ob und in welchem Umfang mobile Wohneinheiten errichtet werden dürfen.

Attraktiv sind Tiny Houses für Wohnungsunternehmen in vielerlei Hinsicht. Zunächst können sie als Ausweichwohnung bei Sanierungen eingesetzt werden. Kann im Rahmen einer Maßnahme Wohnung für Wohnung saniert werden, können die Bewohner temporär in einem Tiny House im Quartier untergebracht werden. Ein Umzug in eine leerstehende Wohnung im Bestand am anderen Ende der Stadt bleibt somit aus.

Können Tiny Houses genutzt werden, um Herausforderungen der Wohnungswirtschaft zu lösen? Die Antwort finden Sie hier!

Im Falle von Brand- oder Wasserschäden, die oft nur wenige Einheiten betreffen, kommen Tiny Houses als Alternative für die Mieter in Betracht. Die vorgenannten Optionen ähneln mit dem temporären hohen Bedarf an Wohnraum zum Beispiel bei Beginn eines Semesters. Insbesondere in den großen Universitätsstädten ist Wohnraum dann wieder ein Thema.
Und auch darüber hinaus gibt es bemerkenswerte Gestaltungsmöglichkeiten für Wohnungsunternehmen. Insbesondere in Siedlungen aus den 50er und 60er Jahren, die städtebaulich meist großzügig und mit ausreichend Grünfläche gebaut wurden, erlangen diese Mirco-Wohnformen Charme. Die Gegebenheiten erlauben es selten in dem alten Bestand umfangreich nachzuverdichten, also einen weiteren Gebäuderiegel auf den vorhandenen Grünflächen zu errichten. Abstandsflächen sind hier ebenso ein Thema, wie Zuwegung, Versorgung oder Rettungswege. Kleine, kompakte und mobile Wohneinheiten sind in solchen Fällen eine Möglichkeit bestandsgerecht nachzuverdichten.

Gleichwohl, dass sich neue Nutzungsmöglichkeiten für die Wohnungswirtschaft ergeben. Tiny Houses sind kleine, individuelle Wohneinheiten. Diese skalieren nur bedingt und verursachen in der Bewirtschaftung noch einen hohen Aufwand. Es handelt sich um Wohneinheiten, die im Micro-Management, also Einzelfällen, Ausnahmen oder Notsituationen eingesetzt werden können. Effiziente Prozesse, um Tiny House dauerhaft und nachhaltig im Bestand mit zu bewirtschaften, fehlen noch. Doch die Branche ist innovativ. Schon jetzt gibt es PropTechs- und Startups, die sich dem Thema annehmen. Es wird eine Frage der Zeit bleiben, bis Tiny Houses wirtschaftlich in den Bestand eingebunden werden können.

Breite Preisspanne regt die Fantasie für den Mietpreis an

Mit einer Wohnfläche von 20 qm konkurriert das geplante Tiny House der NHW mit anderen Wohnformen in Frankfurt. Wohnraum in dieser Größe gibt es als Wohngemeinschaft, in Einzimmer-Wohnungen oder in Micro Apartments. Hier liegt die Preisspanne gemäß einer aktuellen Recherche über wg-gesucht.de und Immoscout bei 485 Euro (24,25 Euro/qm) für ein WG-Zimmer inklusive Nebenkosten (400 Euro Kaltmiete), bei 540 Euro (27,00 Euro/qm) für eine Einzimmer-Wohnung (440 Euro Kaltmiete) und beispielsweise 731,50 Euro (35,00 Euro/qm) für ein Micro Apartment mit 20,9 qm inklusive Nebenkosten, Strom und Internet im Cubus130. Wobei bei einer Wohngemeinschaft die Küche ebenso wie das Badezimmer und WC zu Gemeinschaftsräumen zählt. In diesem Fall zahlt der Mieter nur den Wohnraum. Das ist einer der wesentlichen Unterschiede von Micro Apartments, Einzimmer-Wohnungen und Tiny Houses. Insgesamt scheint der Markt in Frankfurt derzeit hinsichtlich Warmmiete alles zwischen 24,25 Euro und 35 Euro je Quadratmeter herzugeben.

Mietpreise im Vergleich – was kostet ein Quadratmeter?

Bundesweit betrachtet liegen die Preise für WG-Zimmer in den A-Städten hingegen relativ eng zusammen. Lediglich in Köln sind 20 qm WG-Zimmer günstiger. Hier gibt es Wohnraum bereits ab 11,50 Euro je Quadratmeter. Neubauwohnungen gibt es laut BNP Paribas Residential Report für das erste Halbjahr 2021 von durchschnittlich ab 17,65 Euro und in der Spitze 26,35 Euro je Quadratmeter.
Im Segement Micro Living geht die Spanne allerdings weiter auseinander. bulwiengesa weist in den A-Städten für Micro Living Preisspannen von 7,20 Euro bis 61,40 Euro je Quadratmeter aus. Der Mittelwert liegt bei 16,40 Euro.

Wo sich bei dieser Vielfalt die Mieten für Tiny Houses eingeordnen werden, entscheidet der Markt. Offen bleibt auch mit welchem Segment Tiny Houses konkurrieren werden.


Mit Blick auf Frankfurt zahlt ein Mieter warm für ein 20 qm WG-Zimmer mindestens 20 Euro je Quadratmeter Kaltmiete, also 400 Euro monatlich und 4.800 Euro jährlich. Für eine Einzimmer-Wohnung werden mindesten 22,00 Euro kalt verlangt. Die Mieten für Micro-Apartments werden inklusive der Nebenkosten ausgewiesen und liegen im Schnitt bei über 28 Euro je Quadratmeter. Geht es um die Miete für völlig autarke Tiny Houses, so kommen ggfs. Kosten für die Internetverbindung und die Wasserver- und -entsorgung hinzu.

Berechnet ein Wohnungsunternehmen den Mietzins nach Aufwand und Nutzungsdauer, gilt es die Kosten für 56.000 Euro innerhalb von 40 Jahren zu amortisieren. Das ist die Mindestnutzungsdauer, die die im Verband Tiny House e. V. organisierten Hersteller von Tiny Houses für ihre Produkte angeben. Nach gut 12 Jahren Nutzungsdauer sind die Anschaffungskosten von 56.000 Euro wieder eingespielt.

Wohnungsunternehmen regen diese Zahlen durchaus zu fantasievollen Überlegungen bezüglich der Gestaltung des Mietzinses an. Eines scheint jetzt jedoch schon gesichert: Sobald die ersten Tiny Houses der Nassauischen Heimstätte | Wohnstadt bezugsfertig sind, werden diese ganz im Sinne des Unternehmens und dessen Auftrags zu einem fairen Mietzins vermietet.

Die Grafiken des Artikels, hier für Sie zum Download (PDF)

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