Deutlicher Stimmungsaufschwung bei den Immobilienfinanzierern
Die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern verbessert sich im dritten Quartal 2025 weiter, wie aus dem neuen BF.Quartalsbarometer hervorgeht. Der Stimmungsindex der Immobilienfinanzier stieg von -9,58 Punkten im zweiten Quartal auf nun -7,04. Zwar ist der Barometerwert weiter deutlich im negativen Bereich, aber es ist der beste Wert seit dem ersten Quartal 2022.
Für diese Entwicklung gibt es mehrere Gründe, allen voran bessere Refinanzierungsbedingungen. Die Liquiditätskosten geben 70,3 Prozent der Befragten als für ihr jeweiliges Institut stabil an. Im Vorquartal waren es lediglich 41,2 Prozent. Sprachen im zweiten Quartal noch 50,0 Prozent der Befragten von steigenden Refinanzierungsaufschlägen, waren es nun nur noch 18,9 Prozent.
Weiterhin verbucht etwa die Hälfte der befragten Finanzierungsexperten ein wachsendes Neugeschäft. Die durchschnittlich vergebenen Kreditvolumina legten etwas zu: Die Spanne zwischen 10 und 50 Millionen Euro wuchs um 3,9 Prozentpunkte auf 39,0 Prozent, während die Kreditvolumina unter 10 Mio. Euro leicht auf 43,9 Prozent fielen (-4,7 Prozentpunkte).
„Dass Banken wieder großvolumiger finanzieren, sehe ich als Beleg, dass sie ihre Refinanzierung im Griff haben und so in diesem Segment tätig werden können. Dies geht einher mit einer stabilen Markterholung, auch wenn wir noch ein gutes Stück von einem ausgeglichenen Finanzierungsmarkt entfernt sind. Mit der vorläufigen Beilegung des US-Zollstreits und den geplanten umfassenden wirtschaftspolitischen Anreizen der Bundesregierung blicken viele Marktakteure etwas positiver in die Zukunft als zuletzt”, sagt Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.
Finanzierungsbereitschaft für Büros bleibt hoch
Bei der Frage, welche Nutzungsart das jeweilige Institut finanziert, bleiben weiterhin Wohnimmobilien am beliebtesten, sowohl im Bestand als auch bei Projektentwicklungen. „Auffallend ist, dass bei den finanzierten Nutzungsarten Büroobjekte mit Logistikimmobilien nahezu gleichauf liegen und in der Beliebtheitsskala nach wie vor weit vorne rangieren. Von einem Abgesang auf diese Assetklasse kann demnach keine Rede sein: 69,8 Prozent der Befragten finanzieren derzeit Büroobjekte im Bestand und 53,5 Prozent Büro-Projektentwicklungen”, kommentiert Franceso Fedele, CEO der BF.direkt AG.
Die Loan-to-Values für Bestandsobjekte gaben zwischen dem zweiten und dritten Quartal leicht von 61,94 auf 61,05 nach. Die Loan-to-Costs bei Projektentwicklungen gingen von durchschnittlich 70,30 auf 69,68 zurück. Gleichzeitig verringerten sich die Margen auffallend stark. Für Bestandsobjekte sank die durchschnittliche Marge von 225,2 auf 203,5 Basispunkte, bei Projektentwicklungen von 331,5 auf 302,1.
„Dies ist eine durchaus positive Entwicklung. Sie zeigt, dass wieder mehr Konkurrenz in der gewerblichen Immobilienfinanzierung herrscht. Ich beobachte, dass auch neue Akteure den Markt betreten. Mehr Wettbewerb bedeutet, dass die Anbieter ihre Margen reduzieren müssen. Hinzu kommt, dass sinkende Margen ein Indikator für sinkendes Risiko sind”, erläutert Fedele.
Rückkehr angelsächsischer Investoren
In einer zusätzlichen Frage wurden die Teilnehmer des BF.Quartalsbarometers um ihre Einschätzung gebeten, ob sie eine verstärkte Präsenz ausländischer Kreditgeber auf dem deutschen Finanzierungsmarkt beobachten. 19 Prozent der Befragten bestätigten diese Wahrnehmung, während 79 Prozent verneinten. Außerdem wurden die Panelteilnehmer nach dem Einfluss internationaler Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt befragt. Die überwiegende Mehrheit bewertet diesen Einfluss als Chance für die Marktstabilität. Nur vereinzelt wird von den Befragten ein Risiko gesehen. Die Finanzierungsexperten beobachteten vor allem eine Rückkehr angelsächsischer Investoren auf den deutschen Markt.
Zur Methodik
Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland umfassend wieder.
Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich ca. 110 Experten befragt, die alle direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderer Finanzierer. Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen des Fragebogens zusammen: aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV-/LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.
