Deutscher Bürovermietungsmarkt setzt Kurs auf Kostenoptimierung

Nach einem dynamischen Jahresbeginn zeigte sich der Bürovermietungsmarkt in den sieben wichtigsten deutschen Bürohochburgen im dritten Quartal von einer zurückhaltenden Seite. Die Auswirkungen eines ungewöhnlich ausgeprägten Sommerlochs, das sich über sechs bis acht Wochen erstreckte, führten zu einem unterdurchschnittlichen Flächenumsatz (626.000 m²) und einem gedämpften Marktumfeld.

Zahlreiche Akteure aus dem Bau- und Immobiliensektor sowie dem Finanzbereich erleben eine Situation, in der die Stimmung von makroökonomischen Rahmenbedingungen, geopolitischen Risiken und strukturellen Veränderungen geprägt ist. Auch wenn der Markt bei Erreichen der Jahresprognose von 2,75 Millionen m² ein kleines Plus im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen würde, steht er vor Herausforderungen, die eine differenzierte Betrachtung der regionalen Entwicklungen und der einzelnen Marktsegmente erfordert. Mit einem über alle sieben Hochburgen hinweg kumulierten Gesamtumsatz von zwei Millionen m² in den ersten drei Quartalen zeigt sich die stabile Entwicklung dennoch bestätigt. Im Vergleich zum Vorjahr gab es mit einem minimalen Plus von 0,5 Prozent so gut wie keine Veränderung.

Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany, sagt: „Wir sehen deutlich, wie stark die Immobilienwirtschaft von positiven Impulsen aus der Gesamtwirtschaft abhängig ist. Auch in diesem Jahr lässt ein klarer Aufbruch samt spürbarem Wachstum auf sich warten. Dazu tragen zum einen die geopolitischen Konflikte und Risiken, das Erodieren einer regelbasierten globalen Wirtschaftsordnung, aber auch hausgemachte Probleme der deutschen Ökonomie bei. Das verunsichert Unternehmen und lässt sie Entscheidungen über Umzüge oder Expansion aufschieben, wenn nicht gar ganz absagen.“

Kräftiger Rückenwind von außen ist auf absehbare Zeit kaum zu erwarten: „Die deutsche Wirtschaft befindet sich im dritten Quartal 2025 weiterhin in einer Phase der fragilen Stabilisierung. Nach den herausfordernden Vorjahren zeichnet sich nun zumindest eine leichte konjunkturelle Erholung ab, von Dynamik kann man aber nicht sprechen“, ergänzt Kortmann. Die Wachstumsraten bewegen sich auf niedrigem Niveau, da strukturelle Herausforderungen und externe Unsicherheiten die Investitions- und Konsumfreude weiterhin bremsen. Das verarbeitende Gewerbe, als traditioneller Motor der deutschen Wirtschaft, leidet nach wie vor unter hohen Energiekosten und einer schwächeren globalen Nachfrage, der Dienstleistungssektor erweist sich hingegen als deutlich widerstandsfähiger.

Unternehmen fokussieren sich auf Kostenoptimierung statt Expansion

Nachdem der ifo-Geschäftsklimaindex bis August achtmal in Folge gestiegen war, gab es im September einen kleinen Dämpfer. „Viele Unternehmen verlagern aktuell den Fokus von Expansion auf Effizienzsteigerung und Kostenoptimierung und diese strategische Neuausrichtung hat auch direkte Auswirkungen auf den Flächenbedarf der eigengenutzten oder angemieteten Immobilien“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Anstatt zusätzlicher Quadratmeter werde die Qualität und Effizienz bestehender Büroflächen priorisiert.

Der Arbeitsmarkt zeigt sich weiterhin robust, die Beschäftigungsquote ist nach wie vor hoch, jedoch hat sich das Blatt gewendet: Statt eines breiten Personalaufbaus sieht JLL gezielte Einstellungen in strategisch wichtigen Bereichen. Gleichzeitig bleibt der anhaltende Fachkräftemangel eine Herausforderung und zwingt Unternehmen, um qualifizierte Talente zu konkurrieren und attraktive, moderne Arbeitsumgebungen anzubieten. In Summe ist der Büromarkt nach wie vor durch einen ausgeprägten „Fokus auf Qualität“ geprägt. Dies äußert sich in einer klaren Präferenz der Nutzer für erstklassige, nachhaltige Immobilien in zentralen Toplagen. Da diese Entwicklung bereits seit einiger Zeit anhält, verstärkt sich die Diskussion rund um das Thema Sanierungen und Objekte abseits der besten Lagen. Dies wird die kommenden Jahre anhalten, zumal ein rückläufiges Neubauvolumen strategische Überlegungen hierzu zu einer Notwendigkeit werden lässt. Nichts zu tun, ist keine Alternative und JLL erwartet, dass von Seiten der Unternehmen der Druck auf die Eigentümer steigen wird. Für Büronutzer bedeutet dies auch, dass Flexibilität in Mietverträgen zu einem entscheidenden Kriterium wird, um auf unvorhergesehene Entwicklungen reagieren zu können.

Büromarkt in der Hauptstadt verliert sichtlich an Dynamik

In der lokalen Betrachtung setzt Frankfurt seine Rolle als vermietungsstärkster Markt fort und erzielte mit 465.000 m² das höchste Umsatzvolumen unter den sieben Metropolen. Der überwiegende Teil des Umsatzes wurde durch mehrere Großdeals und insbesondere durch den Umzug namhafter Unternehmen aus dezentralen Lagen ins Stadtzentrum erzielt. München präsentierte mit 416.000 m² ein robustes Ergebnis, allerdings neun Prozent unter Vorjahresniveau.

Berlin zeigte sich dagegen ungewöhnlich schwach und blieb mit 355.000 m² spürbar (minus 20 Prozent) hinter den Vorjahreswerten zurück. „Neben Frankfurt konnte nur noch Hamburg mit 323.000 m² ein Plus gegenüber dem Vorjahr verbuchen, während Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit geringeren Umsätzen als im Vorjahr die regionalen Unterschiede verdeutlichen“, fasst Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany, zusammen.

Polarisierung am Markt nimmt zu: Randlagen lassen Leerstandsquote weiter steigen

Die Leerstandsquote bewegt sich in den sieben Metropolen weiterhin auf hohem Niveau und liegt aktuell bei etwa 7,9 Prozent. Insgesamt stehen 7,8 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung, was den höchsten Wert seit mehr als zehn Jahren darstellt. Die Entwicklung ist auch hier regional sehr heterogen, gleichwohl die Tendenz mit steigenden Leerständen überall zu beobachten ist. Besonders betroffen vom zunehmenden Leerstand sind Randlagen und ältere Bestandsflächen, während die Nachfrage nach hochwertigen sowie zentral gelegenen Objekten erhalten bleibt. Es zeigt sich eine fortschreitende Polarisierung: Der Wettbewerb um die besten verfügbaren Flächen in den bevorzugten Lagen nimmt stetig zu, während der Leerstand bei weniger gefragten Objekten weiter anwächst. Investitionen in die Modernisierung sind zunehmend entscheidend, insbesondere angesichts des hohen Anteils älterer Gebäude am Gesamtbestand.

Fertigstellungen fallen um mehr als ein Drittel niedriger als im Vorjahr aus

Der Neubau und die Fertigstellungen bleiben im dritten Quartal deutlich hinter den Vorjahreswerten zurück. Insgesamt wurden in den sieben Städten bis zum aktuellen Stichtag rund 755.000 m² an neuen Büroflächen fertiggestellt, ein Minus von 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ausgeprägte regionale Schwankungen sind auch hier zu beobachten. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung waren im Durchschnitt der sieben Metropolen rund 36 Prozent der neuen Flächen noch nicht vermietet. Dieser Wert reicht von 21 Prozent in Frankfurt bis zu 93 Prozent in Düsseldorf.

Für das letzte Quartal des laufenden Jahres stehen noch 532.000 m² in der Pipeline, damit würde sich das Gesamtvolumen 2025 auf knapp 1,3 Millionen m² summieren, gleichbedeutend mit einem Rückgang von rund 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für die beiden Folgejahre 2026 und 2027 befinden sich nach aktuellem Stand zusammen knapp 1,9 Millionen m² konkret im Bau. „Die Lage in der deutschen Bauwirtschaft ist zwar nach wie vor angespannt und herausfordernd, dennoch rechnen wir nicht damit, dass bereits begonnene Projekte gestoppt werden. Hinzu kommt, dass von diesem Volumen bereits fast 40 Prozent vermietet oder an Eigennutzer vergeben sind und Projektentwickler auch vertraglich an Fertigstellungstermine gebunden sind“, sagt Helge Scheunemann.

In München ist die 60-Euro-Hürde übersprungen – Fokus auf Qualität und Standort

Die Entwicklung der Büromieten zeigt weiterhin eine deutliche Entkopplung von der Leerstandsquote – ein Trend, der mittlerweile fünf Jahre anhält. Für moderne und hochwertige Topflächen steigen die Spitzenmieten, während ältere und unsanierte Büroobjekte einem zunehmenden Preisdruck ausgesetzt sind, beziehungsweise Eigentümer verstärkt Incentives anbieten müssen. „Während der Mittelwert der realisierten Mietpreise über alle sieben Hochburgen in Topflächen im Vergleich zu 2024 um mehr als vier Prozent anstieg, reduzierten sich im gleichen Zeitraum die Durchschnittsmieten für Flächen in B-Qualität um rund zwei Prozent“, analysiert Rodriguez Thielen.

Die höchste Spitzenmiete wurde in München erzielt: Hier ist die 60-Euro-Schallmauer erreicht. Frankfurt folgt mit 52 Euro pro m² und Monat. Der JLL-Spitzenmietpreisindex hat zum Ende des dritten Quartals einen Stand von 299 Punkten erreicht und im Zwölfmonatsvergleich um 4,6 Prozent zugelegt.

„Kurze Vertragslaufzeiten und flexible Konditionen gewinnen in diesem Umfeld an Bedeutung. Der Ausblick auf das vierte Quartal ist von vorsichtiger Zuversicht geprägt: Besonders größere Deals, die in der Pipeline stehen, könnten das Jahresergebnis positiv beeinflussen und die Monate Oktober bis Dezember zum vermietungsstärksten Quartal des Jahres werden lassen“, meint Rodriguez Thielen.