Deutscher Hotelinvestmentmarkt übertrifft 2025 Fünfjahresschnitt

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat das Jahr 2025 mit einem starken vierten Quartal abgeschlossen und erreichte ein Gesamttransaktionsvolumen1 von 1,84 Milliarden Euro. Im Schlussquartal kamen nochmals 405 Millionen Euro bei 23 Transaktionen hinzu, womit das vierte das zweitstärkste Quartal des Jahres wurde. Insgesamt wurden 2025 bei 64 Abschlüssen – bestehend aus 58 Einzeltransaktionen und sechs Portfoliodeals – ein um 40 Prozent höheres Volumen als im Vorjahr (1,31 Milliarden Euro) erreicht, wobei erstmals seit 2022 der Fünfjahresdurchschnitt übertroffen wurde.

Die Einzeltransaktionen trugen mit 1,36 Milliarden Euro etwa 74 Prozent zum Gesamtvolumen bei, während die Portfoliodeals 475 Millionen Euro beisteuerten. Die durchschnittliche Transaktionsgröße stieg auf 28,7 Millionen Euro, verglichen mit 26,2 Millionen Euro im Vorjahr. Die Größe der Einzeltransaktionen lag im Schnitt bei 23,5 Millionen Euro, während die Portfoliodeals im Durchschnitt 79,2 Millionen Euro erreichten.

Stefan Giesemann, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group bilanziert: „Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat 2025 mit einem Volumen von 1,84 Milliarden Euro seine Attraktivität und Stabilität unter Beweis gestellt. Der starke Anstieg gegenüber dem Vorjahr zeigt das wachsende Vertrauen der Investoren in Deutschland als attraktiven Hotelinvestitionsmarkt – bemerkenswert ist dabei das hohe Engagement ausländischer Käufer, die über die Hälfte des Transaktionsvolumens ausmachten. Besonders erfreulich ist die Wiederbelebung des Core-Segments mit größeren Transaktionsvolumina – ein klarer Indikator für die Marktnormalisierung. Die weiterhin sehr gute Liquidität im Finanzierungsmarkt, bei der auch traditionelle Finanzierer wieder aktiv werden, unterstützt die Transaktionsdynamik erheblich.“

Während 2026 voraussichtlich weiterhin von Value-add-Käufern geprägt sein wird, beobachte er bereits neue Benchmark-Deals im Core-Bereich, angetrieben von Family Offices und institutionellen Investoren mit Spezialmandaten. „Wir stehen noch am Anfang dieses neuen Zyklus und Hotels bleiben eine der gefragtesten Assetklassen im deutschen Investmentmarkt. Das Preisniveau zeigt sich stabil, eine Renditekompression ist nur im Falle einer spürbaren Leitzinsveränderung zu erwarten”, erklärt Giesemann.

Zu den bedeutendsten Transaktionen des vierten Quartals zählen zwei großvolumige Kölner Deals, die den klaren Aufschwung der Domstadt unterstreichen: Der Verkauf des Motel One und Adina Köln Messe von der DWS an Deka Immobilien sowie die Akquisition des Mixed-Use-Objektes Gerling Garden mit dem 25hours Hotel The Circle, ebenfalls an die Deka Immobilien, nach der Revitalisierung durch Proximus und Quantum.

Das Jahr 2025 war geprägt von einer Vielzahl hochkarätiger Transaktionen, die sowohl das gestiegene Interesse institutioneller Investoren als auch die Diversifikation des deutschen Hotelinvestmentmarktes widerspiegeln. Von Mixed-Use-Entwicklungen über Premium-Hotels bis hin zu großvolumigen Portfoliodeals zeigten sich Investoren in allen Segmenten aktiv. Zu den größten Einzeltransaktionen zählten diese fünf:

• Mit 450 Millionen Euro war der Erwerb des Motel One Upper West Berlin (Mixed Use) durch die Schöller Group die größte Transaktion des Jahres. JLL begleitete gemeinsam mit BNP Paribas die Signa Gruppe auf Verkäuferseite.
• Eagle Hills aus den Vereinigten Emiraten akquirierte das Fünf-Sterne-Hotel Mandarin Oriental München für rund 150 Millionen Euro in einem Sale-and-Manage-back-Deal.
• Der Core-Bereich erlebte weitere starke Aktivität mit bedeutenden Verkäufen: Blue Coast Capital übernahm das Courtyard by Marriott Munich City Center (248 Zimmer) von Union Investment für circa 75 Millionen Euro, wobei JLL die Transaktion verkäuferseitig begleitete.
• Außerdem verkaufte Amundi das Steigenberger Kanzleramt Berlin an PGIM (Q2).
• Das Center Parcs Hochsauerland (105 Millionen Euro, Q3) wechselte ebenfalls den Besitzer und ging von Batipart an Atland Voisin über, blieb damit in französischer Hand.

Bei den Portfoliodeals standen 2025 strategische Neuausrichtungen und Konsolidierungen im Vordergrund, wobei sowohl internationale als auch deutsche Investoren bedeutende Hotelportfolios akquirierten:

• Blackstone veräußerte 17 ibis und Mercure Hotels mit rund 2.000 Zimmern an den bisherigen Betreiber Event Hotels, wobei JLL den im dritten Quartal finalisierten Deal begleitete.
• Activum SG stieg bei der Investment- und Entwicklungsgesellschaft Centralis ein. Das Transaktionspaket umfasste sowohl Bestandsimmobilien als auch Entwicklungsprojekte mit insgesamt 550 Einheiten in deutschen A- und B-Städten.
• Der Private-Equity-Investor Brookfield akquirierte im zweiten Quartal zwei Generator-Hostels in Berlin und Hamburg als Teil des gesamten Generator-Portfolios vom Verkäufer Queensgate, inklusive der operativen Plattform.

Die aktivste Käufergruppe waren 2025 High Net Worth Individuals (HNWI), also vermögende Einzelpersonen, und Family Offices mit einem Anteil von 29 Prozent am Gesamtvolumen (528 Millionen Euro), gefolgt von institutionellen Investoren mit 27 Prozent (492 Millionen Euro) und Hotelbetreibern mit 25 Prozent (462 Millionen Euro). Private-Equity-Investoren trugen zehn Prozent (185 Millionen Euro) bei.

Ausländische Investoren waren mit 51 Prozent des Gesamtvolumens (928 Millionen Euro) sehr aktiv und unterstrichen damit das internationale Interesse am deutschen Hotelmarkt. Bei 17 überwiegend großvolumigen Transaktionen zeigten sich internationale Kapitalgeber besonders in den Premium- und Luxussegmenten engagiert.

Bei der Risikoverteilung dominierte 2025 erneut das Value-add-Segment mit 52 Prozent des Volumens (959 Millionen Euro bei 46 Transaktionen), gefolgt von Core mit 25 Prozent (455 Millionen Euro bei 14 Transaktionen) und Core Plus-Investitionen mit 23 Prozent (422 Millionen Euro bei vier Transaktionen).

„Obwohl längere Transaktionsprozesse derzeit das Potenzial bremsen, erwarten wir ein starkes erstes Quartal 2026 und sind zuversichtlich, dass wir die Zwei-Milliarden-Euro-Marke durchbrechen und Deutschland wieder unter den drei volumenstärksten Hotelinvestmentmärkten Europas etablieren können. Wir blicken mit Spannung auf mögliche Bewegungen am Betreibermarkt, die Entwicklung der Kostenseite in den Betrieben sowie externe, staatliche Stimulierungselemente der Wirtschaft“, blickt Giesemann nach vorne.