Deutscher Industrie- und Logistikimmobilienmarkt legte im dritten Quartal spürbar zu
Flächenumsatz* stieg in den ersten drei Quartalen 2025 um 8,2 Prozent auf 3,88 Millionen m² / Neubauanteil ging um acht Prozentpunkte auf 48 Prozent zurück / Big-Box-Leerstand stieg im Vorjahresvergleich um 0,5 Prozentpunkte auf 4,3 Prozent
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen 2025 einen Flächenumsatz von 3,88 Millionen m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das einem Anstieg um 8,2 Prozent. Der größte Abschluss im bisherigen Jahresverlauf fand im dritten Quartal statt – eine Eigennutzung von Birkenstock über 78.000 m² in einer Bestandsimmobilie. Insgesamt hatten Eigennutzer einen Anteil am Flächenumsatz von 29 Prozent und damit einen leicht größeren Anteil als im Vorjahreszeitraum. Der Neubauten machten in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres 48 Prozent am gesamten Flächenumsatz aus; acht Prozentpunkte weniger als im Vorjahreszeitraum. Auch absolut ging der Umsatz in neu gebauten Logistikimmobilien um acht Prozent auf 1,85 Millionen m² zurück. Dies ist das Ergebnis einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Das Marktgeschehen hat sich zuletzt auf einem respektablen, aber nicht rekordverdächtigen Niveau von rund 1,3 Millionen m² pro Quartal eingependelt“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Leasing bei CBRE in Deutschland. Mit einem Anstieg von durchschnittlich elf Prozent haben die Flächenumsätze der Top-5-Logistikregionen deutlicher zugelegt. Aber auch in den restlichen Regionen nahm der Flächenumsatz um sieben Prozent zu.
Die Leerstandsrate im Big-Box-Segment lag zum Ende des dritten Quartals mit 4,3 Prozent einen halben Prozentpunkt über dem Vorjahreswert. Damit reduziert sich der Leerstandsanstieg trotz konjunktureller Herausforderungen, zumal der Anstieg in den zwölf Monaten vor Oktober 2024 mit 1,2 Prozentpunkten deutlich höher ausfiel. In den Top-5-Logistikregionen lag die durchschnittliche Leerstandsrate zuletzt zudem lediglich bei 3,5 Prozent, wobei diese deutlich vom Berliner Marktgebiet mit 10,2 Prozent geprägt wurde. In München betrug sie nur 0,8 Prozent, im Rhein-Main-Gebiet 0,9 Prozent und in Hamburg 1,8 Prozent. „Viele Projektentwicklungen in den östlichen Bundesländern sind nun fertiggestellt oder stehen kurz vor ihren Fertigstellungen – damit haben die örtlichen Leerstandsraten ein Plateau erreicht. Es gibt jedoch auch einen Lichtblick, da damit der Anstieg des Leerstands vorerst aufhören dürfte – denn er entstand hauptsächlich nicht durch Auszüge, sondern durch nicht bezogene Neubauten“, erklärt Koepke. Und ergänzt: „Für einige der Neubauten gibt es eine rege Mieternachfrage, die in den kommenden Monaten zu signifikanten Abschlüssen führen sollte.“
Den größten Anteil am Flächenumsatz hatten im bisherigen Jahresverlauf Transport- und Logistikunternehmen mit 38 Prozent (plus neun Prozentpunkte). Ihnen folgten Produktionsunternehmen mit 28 Prozent (minus acht Prozentpunkte) sowie Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) mit 26 Prozent (minus vier Prozentpunkte). „Tatsächlich sehen wir aktuell eine Belebung der Nachfrage, welche durch den Bedarf von Unternehmen aus dem E-Commerce-Sektor bedingt wird. Das zeigt sich vor allem durch die Gesuche von Logistikunternehmen, welche als Dienstleister für die Onlinehändler tätig sind“, sagt Koepke.
Im Durchschnitt der Top-5-Märkte stieg die Spitzenmiete von Logistikflächen innerhalb der letzten zwölf Monate um 2,9 Prozent auf 8,96 Euro pro m² und Monat. Zukünftig zeichnet sich ein Anstieg der Spitzenmiete in den Top-5-Märkten ab, der leicht über den Inflationserwartungen liegen dürfte.
Bei den Größensegmenten zeigte sich ein ausgeglichenes Marktgeschehen. Zwar gab es erneut keinen Abschluss jenseits der 100.000-m²-Marke, aber die Anteile der Flächensegmente „kleiner als 10.000 m²“, „10.000 bis 20.000 m²“ und „20.000 bis 50.000“ m² bewegten sich jeweils in der Spanne zwischen 24 und 33 Prozent. Hinzu kam das Segment „50.000 bis 100.000 m²“, welche zwölf Prozent umfasste.
Prognose für das Gesamtjahr 2025
„Für das Gesamtjahr 2025 ist am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Flächenumsatz von 5,2 bis 5,5 Millionen m² zu erwarten“, prognostiziert Koepke.
„Logistikimmobilien spielen in einer zunehmend komplexer werdenden Welt eine entscheidende Rolle und sind entsprechend systemrelevant für unsere Gesellschaft und Wirtschaft. Die Verschiebung der globalen Absatz- und Beschaffungsmärkte und damit die Rekonfiguration der globalen Lieferketten erfordert eine hohe Flexibilität insbesondere der deutschen Industrie, aber auch für die Branchen aus dem Bereich Handel, Pharma und auf die Logistik spezialisierte Dienstleister. Infolge des geplanten fiskalischen Impulses für zusätzliche Infrastrukturmaßnahmen und die Ausgaben für Verteidigung könnten bei einem gleichzeitig stattfindenden Reformwillen der Politik im Hinblick auf die Erhöhung der Attraktivität des Industriestandorts Deutschland für ein deutliches Plus beim Wirtschaftswachstum sorgen. Vor diesem Hintergrund könnte es zu einer weiteren Belebung der Nachfrage im Industrie- und Logistikimmobilienmarkt kommen. Vor allem dann, wenn die Logistikaktivitäten infolge von Near- und Friendshoring ausgeweitet werden“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.
Flächenumsatz an den Top-5-Logistikregionen und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)
Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)
Ausgewählte Flächenumsätze Q1-Q3 2025
