Die großen Hoteltransaktionen sind ausgeblieben

FRANKFURT, 13. April 2018 – Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt* war im ersten Quartal 2018 durch 17 kleinere und mittlere Einzeltransaktionen zwischen 10 und 20 Mio. Euro geprägt. Größere Einzeltransaktionen ab 50 Mio. Euro und Portfolios waren eher die Ausnahme, im dreistelligen Millionenbereich muss sogar ein Komplettausfall registriert werden. Das Transaktionsvolumen bilanzierte dementsprechend bei insgesamt 640 Mio. Euro, 41 % durch institutionelle Anleger und insgesamt 60 % durch deutsche Anleger.

Dieses Quartalsergebnis entspricht einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr von rund 40%. Damit zeigt die Momentaufnahme dreier Monate nur noch ein Plus von 2% gegenüber dem 5-Jahresschnitt (632 Mio. Euro). Der Blick auf die vergangenen 10 Jahre macht deutlich, dass der Hotelmarkt erst ab 2014 so richtig ins Laufen kam und als Assetklasse in die Portfolien der Investoren Eingang gefunden hat mit Jahresvolumina ab 3 Mrd. Euro aufwärts.

„Die nackten Zahlen sind natürlich enttäuschend, entsprechen aber nicht den Aktivitäten, die im Hintergrund laufen“, gibt Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group zu bedenken. Giesemann weiter: „Noch dramatischer als in anderen Assetklassen erweist sich nämlich der Produktmangel. Während der Anlagedruck ungebrochen hoch ist, ist es noch schwieriger geworden, adäquate und qualitativ hochwertige Hotelimmobilien zu finden. Viele Eigentümer sind (noch) nicht bereit, sich von Bestandsimmobilien zu trennen, obwohl das Marktumfeld und die darin erzielbaren Erlöse für die Eigentümer ideal wären. Aber wohin mit dem dabei erzielten Erlös?“ Das Defizit an Bestandsimmobilien habe zur Folge, dass verstärkt Hotels im Projektstadium im Fokus von Investoren stehen, ein Trend, der bereits seit Anfang 2016 zu beobachten ist. Zudem verschärfe sich die Wettbewerbssituation durch das Interesse immer mehr internationaler Investoren. „Weniger Produkt und ein größerer Kreis an potentiellen Investoren macht das Handling nicht einfacher“, so Giesemann.

In den ersten drei Monaten wurden insgesamt 21 Einzeltransaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 458 Mio. Euro (Q1 2017: 27 mit 850 Mio. Euro) verzeichnet, darunter drei Hotels im Projektstadium mit 103 Mio. Euro verzeichnet. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag insgesamt bei 22 Mio. Euro, entsprechend 10 Mio. Euro unter dem Jahresdurchschnitt von 2017.

• Der Verkauf des Maritim Köln an Art-Invest für ca. 120 Mio. Euro. Verkäufer ist der geschlossene CFB-Fonds 111 von Commerz Real. Das 1988 errichtete Vier-Sterne-Haus verfügt über 454 Zimmer und wird unter einem Pachtvertrag mit Maritim betrieben.
• Der Verkauf des geplanten Premier Inn Hotel in der Simon-von-Utrecht-Straße in Hamburg an Whitbread. Der Kaufpreis lag im zweistelligen Millionenbereich. Verkäufer war der Projektentwickler Strabag.
• Die Veräußerung eines Moxy Projektes in Kelsterbach am Frankfurter Flughafen an Corum Asset Management für dessen Publikumsfonds SCPI Corum Convictions. Das Hotel mit 188 Zimmern wurde von einem Joint Venture, bestehend aus Ten Brinke und der Bonner BLI Projektentwicklungs GmbH, in einem Forward Deal verkauft.
• Der Verkauf des Penta Hotel mit 127 Zimmer in Trier an die IFA Gesellschaft von Wolfgang Schäfer. Verkäufer ist die deutsche Berlinovo. Der Pachtvertrag mit Penta Hotels war im Januar ausgelaufen und das Hotel wird nun unter Marke Best Westen weitergeführt.
• Der Ankauf von fünf Hotels durch die HR Group von verschiedenen Verkäufern für rund 100 Mio. Euro. Es handelt sich um das Dorint-Hotel Main-Taunus-Zentrum im hessischen Sulzbach (282 Zimmer), das Dorint-Parkhotel Bad Neuenahr (238 Zimmer), die Arcadia-Hotels in Hannover (Karlsruher Straße 8a) und Bottrop (Passstraße 6) und das Best Western Hotel Flensburg (Alte Zollstraße 44, Harrislee).

Wie zu Jahresanfang 2017 wurden auch in den ersten drei Monaten 2018 drei Portfoliotransaktionen registriert. Allerdings lag der Kapitaleinsatz mit einem Gesamtvolumen von etwa 115 Mio. deutlich unter dem des Vorjahres (Q1 2017: 265 Mio. Euro.):

• Der Verkauf von zwei kürzlich eröffneten B&B-Hotels in Rosenheim und Neu-Ulm an den Core Budget Hotel-Fonds von Art-Invest.
• Die Übernahme von zwei Hotels der Achat Gruppe am Flughafen Hannover sowie im nordsächsischen Hoyerswerda durch die Hotelgruppe Dormero. Beide Vorhaben realisierte Dormero zusammen mit dem Frankfurter Investor Headstream Capital.
• Der Verkauf des SI-SUITES Hotel und des DORMERO Hotel Stuttgart, als Teil des \"SI-Centrum\" in Stuttgart, an Objektgesellschaften von Brookfield Asset Management. Zum „SI-Centrum“ gehören u.a. zwei Musicaltheater, eine Spielbank, elf Restaurants, sieben Bars, drei Cafés, 22 Konferenz- und Tagungsräume sowie ein Cinemaxx-Kino. Verkäufer war die Balandis Real Estate.

„Auch im ersten Quartal 2018 konnten mehrere Aktivitäten von M&A bzw. Corporate Transaktionen notiert werden. Solche Transaktionen werden allerdings nicht in die Berechnung des Hotelinvestitionsvolumen einbezogen, sie bestätigen aber eine zunehmende Konsolidierung des Hotelmarktes“, so Stefan Giesemann. Giesemann weiter: „Insbesondere internationale Hotelbetreiber und Private Equity Unternehmen, teils auch gemeinsam als Partner, treiben so ihre Expansion voran, auf der Suche nach höherer operativer Effizienz und Profitabilität, neuen Segmenten und Märkten sowie mehr Marktanteil.” Unter anderem handelt es sich um folgende Transaktionen:

• Eine der weltweit größten Transaktionen war in diesem Bereich der Verkauf von 55% der Anteile der Immobilienholding AccorInvest an die Staatsfonds PIF (Saudi-Arabien) und GIC (Singapur) sowie die institutionellen Investoren Credit Agricole Assurances, Colony NorthStar und Amundi. Von den insgesamt 891 Hotels im Besitz von AccorInvest befindet sich eine hohe zweistellige Anzahl in Deutschland. Nach der Übernahme werden die Hotels auch weiterhin von der Accor Gruppe betrieben.
• In Deutschland wurden alle Anteile der Betreibergesellschaft GS Star GmbH, u.a. Franchisenehmer von Hilton und IHG, von der Gorgeous Smiling Hotels Holding (GSHH) übernommen. Das Portfolio steigt damit auf insgesamt 53 Häuser.
• Whitbread sicherte sich die Holiday Inn Express Betriebsgesellschaft von der Foremost Hospitality Group, die insgesamt 19 Hotels unter der Marke Holiday Inn Express betreibt bzw. betreiben wird. Whitbread plant die Hotels zu renovieren und nach und nach in die eigene Marke Premier Inn umzuwandeln.

Stefan Giesemann abschließend: „Was bis dato an Transaktionen, teilweise schon seit geraumer Zeit, geprüft oder verhandelt wird, es aber entgegen der Erwartungen noch nicht zum Abschluss gefunden hat, wird kommen. Davon sind wir überzeugt. Der Zeitpunkt freilich ist ungewiss. Denn ein Abschluss setzt immer eine günstige Marktkonstellation und damit die Bereitschaft seitens Verkäufer und Käufer zur Transaktion voraus. Und Verkäuferseitig mangelt es halt an Ideen in punkto der Anschlussverwendung des durch den Verkauf generierten Kapitals. Auch wird auf jeden Fall die Anzahl an großvolumigen Portfoliotransaktionen überschaubar bleiben, da das Gros solcher Portfolios in den vergangenen Jahren an langfristige Bestandshalter veräußert wurde. Dennoch gehen wir derzeit für das Gesamtjahr 2018 von einem Hoteltransaktionsvolumen von 3,5 bis 4,0 Mrd. Euro aus, basierend im Besonderen auf einer Vielzahl von erwarteten Einzeltransaktionen über 50 Mio. Euro.“