Darauf sollte man vor dem Kauf einer Immobilie achten
Wer nach einem Immobilienkauf von einer soliden Rendite profitieren will, sollte bereits im Vorfeld auf die wichtigsten Objektmerkmale achten. Hier sind vor allem die Lage, der bauliche Zustand, die Ausstattung und die rechtlichen Bedingungen zu berücksichtigen.Die Lage:
Grundsätzlich sollte man bei der Lage darauf achten, dass die Mieten nicht nur stabil sind, sondern auch steigen. Hier kann man sich an Faktoren der Bautätigkeit orientieren. Werden auf absehbare Zeit wenige neue Objekte in der Region gebaut, ist davon auszugehen, dass auch in Zukunft höhere Mietzinsforderungen gerechtfertigt sind.
Ebenso spielt die Infrastruktur eine zentrale Rolle. Sind etwa neue Bildungseinrichtungen geplant? Ist das Straßennetz gut ausgebaut? Gibt es ein vielfältiges kulturelles Angebot und eine angemessene Menge an Arbeitsplätzen? Fragen wie diese müssen bei Renditeprognosen detailliert beantwortet werden.
Der Gebäudezustand:
Eine sehr gute Lage ist nicht zwingend gleichbedeutend mit einem hohen Immobilienwert. Ist zum Beispiel die Bausubstanz minderwertig und das Gebäude massiv sanierungsbedürftig, sinken auch die erwartbaren Renditen. Hier sollte zunächst ein unabhängiges Gutachten die Gebäudesubstanz prüfen. Hilfreich ist auch ein Blick auf die Protokolle der letzten Zusammenkünfte der Eigentümerversammlung. So verschafft man sich ein Bild, welche Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung anfallen.
Rechtliche Rahmenbedingungen:
Auch Rechte und Belastungen sind nicht zu vernachlässigen, wenn es um den Gebäudewert und die erzielbaren Mieteinnahmen geht. Besondere Aufmerksamkeit ist hier bei mietrechtlichen Regelungen wie Wohn-, Wege- und Nießbrauchrechten gefordert. Ist zum Beispiel ein Wegerecht für ein Grundstück eingetragen, das anderen Personen das Betreten gestattet, mindert dies den Gebäudewert. Weitere potenzielle Wertminderungsquellen sind gesetzliche Restriktionen in den Bereichen Mieter- und Denkmalschutz.
Einnahmenmaximierung nach dem Kauf
Wenn der Kauf der Immobilie abgeschlossen ist, geht es darum, die Mieteinnahmen zu erhöhen und den Wert des Objekts durch Investitionen zu steigern.Erhöhung der Mieteinnahmen:
Eine der wichtigsten Fragen ist die, wann die letzte Mieterhöhung stattgefunden hat. Je länger sie zurückliegt, desto höher ist das Potenzial für Mieterhöhungen. Zwar sind in Deutschland diesbezüglich Grenzen gesetzt, diese kann man aber durchaus ausreizen. Wer eine Altbauwohnung besitzt, sollte einen regelmäßigen Blick in den Mietenspiegel werfen, die ortsüblichen Vergleichsmieten überprüfen und die Mieten entsprechend anpassen. Das kann auf dem Weg der individuellen Erhöhung, aber auch per Index- oder Staffelmiete geschehen.
Bei Neubauwohnungen sieht die Situation anders aus. Wurden sie zum ersten Mal bezogen und die Vermieterin oder der Vermieter weist besonders hohe Finanzierungskosten nach, hat die Vergleichsmietenregelung keine Gültigkeit. In dem Fall können sich Eigentümer*innen an den Finanzierungskosten orientieren.
Unabhängig vom Bauzeitpunkt gilt grundsätzlich, dass Mieten bei Mietverträgen ohne Staffelung oder Indexierung innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden dürfen. Eine Ausnahme stellt hier die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung dar. Um keine Optimierungspotenziale ungenutzt zu lassen, sollte man eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit Spezialisierung im Immobilienrecht konsultieren. Dies garantiert eine detaillierte Prüfung der Mietverträge.
Auch bei der 20-Prozent-Regelung gibt es Möglichkeiten der Umgehung. So kann man etwa kurze Mietvertragslaufzeiten ansetzen. Bei Neuvermietungen kann die Miete nämlich um mehr als 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Außerdem besteht die Möglichkeit einer möblierten Vermietung. Dann besteht nur eine bedingte Bindung der Mieten an die ortsüblichen Vergleichsmieten.
Auch in Hinblick auf die Nebenkosten eröffnen sich Mietsteigerungspotenziale. Vor allem in den letzten Jahren haben diese aufgrund ihrer stetigen Erhöhungen mehr und mehr den Charakter einer zweiten Miete erhalten. Wer es schafft, sie zu begrenzen oder sogar zu senken, hebt lohnende Potenziale zur Renditesteigerung.
Investitionen:
Investitionen in die Gebäudesubstanz und -ausstattung sind vor allem bei Altbauten relevant. Damit lässt sich nicht nur der Immobilienwert, sondern auch der Mietzins erhöhen. Überdies können Investitionen aufgrund von Modernisierungen und Sanierungen auch steuerlich geltend gemacht werden.
Ein wichtiger Ansatzpunkt sind hier effiziente Heizungen und zuverlässige Dämmungen. So können auch langfristig die Energiekosten gesenkt werden. Weitere wichtige Faktoren sind Fußbodenheizungen, seniorengerechte Einrichtungsstandards und flexible Raumzuschnitte. Auch mit Aufstockungen lassen sich zum Teil deutliche Renditeerhöhungen erzielen, die auch angesichts hoher Anfangsinvestitionen lohnend sind.
Vor allem in Lagen mit starker Verkehrsanbindung ist auch ein Tiefgaragenstellplatz ein großer Hebel für die Erhöhung der Einnahmen.
Über BETTERHOMES
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BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz über die Auswirkungen der Zinserhöhung auf den europäischen Immobilienmarkt - https://immobilienmarkt-magazin.de/wie-wirkt-sich-die-zinserhoehung-der-ezb-auf-den-europaeischen-immobilienmarkt-aus-betterhomes-ceo-cyrill-lanz-erklaert/
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