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22.02.2021 Märkte

DIP analysiert deutschen Logistikmarkt

Nach Analysen von “DIP – Deutsche Immobilien-Partner“ präsentiert sich der Logistikmarkt in Deutschland trotz Corona-Pandemie als eine der resilientesten Asset-Klasse. Die ungebrochene Nachfrage spiegelt sich in sinkenden Renditen, steigenden Mieten und konstant hohen Fertigungszahlen wider.

  • Entwicklung der Spitzenrenditen und -mieten 2020 vs. 2019 / Quelle: DIP
Bildunterschrift: Entwicklung der Spitzenrenditen und -mie...
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Corona-Schub und anhaltende Wachstumsperspektiven

Die Logistikbranche gehört zu den Gewinnern der Corona-Pandemie. In einer Umfrage, die Aengevelt Research im Oktober 2020 durchgeführt hat, sahen 63% der Marktakteure und - beobachter eine steigende Attraktivität von Investments in Logistikimmobilien. 56% der Nachfrager von Logistikflächen steigern ihren Flächenbedarf, davon 67%, weil der schon seit Jahren kontinuierlich expandierende Versandhandel im Zuge der weltweiten Pandemie überproportional gewachsen ist, und 44% wegen corona-spezifischer zusätzlicher die Logistikbranche treibender Produkte (wie Atemschutzmasken, Hygieneartikel, medizinische und pharmazeutische Produkte).

Nach Erhebungen der GfK hat der erste Lockdown-Monat (April 2020) den Online-Handel um 84% gegenüber dem Vorjahresmonat wachsen lassen. Allerdings waren auch in den Normalisierungsmonaten Juni und Juli noch Wachstumsraten zwischen 43% und 52% gegenüber den Vorjahresmonaten zu verzeichnen. Das zeigt, dass der Lockdown bei vielen Kunden dazu geführt hat, dass sie bei immer mehr Warengruppen, darunter auch Frischeprodukten, auf den Versandhandel umgestiegen sind. Ein ähnlicher Effekt wird auch nach Beendigung des zweiten Lockdowns zu erwarten sein, zumal der Anteil des Online-Handels seit Jahrzehnten stetig gestiegen ist. Wirtschaftsforscher der Universität Regensburg erwarten innerhalb der nächsten fünf Jahre ein weiteres Wachstum des Versandhandels um 50%.

Aber nicht nur das B2C-Geschäft beschert der Logistikbranche anhaltende Wachstumsperspektiven. Auch im B2B-Bereich steigern die weiter voranschreitende Globalisierung, überregionale Produktionsvernetzung, Just-in-time-Belieferung sowie Supply Chain Management für die „Industrie 4.0“ - intelligente Fabriken, die selbstständig Rohstoffe nachbestellen, die Produktion anpassen und notwendige Reparaturen oder Wartungen einleiten - und damit den Bedarf der Assetklasse an multimodalen Verkehrsknotenpunkten mit nationaler und internationaler Anbindung treiben.

Konzeptionelle Weiterentwicklungen

Das Wachstum des Online-Handels und seine Ausdehnung auf Frischeprodukte führt zu einer steigenden Nachfrage nach innovativen Konzepten wie SameDay oder sogar Same Hour Delivery, Kofferraumzustellung, Crowd Delivery, Frischelogistik mit durchgängiger Kühlkette und möglicherweise, vorbehaltlich der Lösung technischer, organisatorischer und rechtlicher Probleme, auch der autonomen wie auch bemannten Drohnen-, Lufttaxi- und Roboterzustellung. Im Zuge der wachsenden Verkehrsbelastung in den Innenstädten und dicht besiedelten Wohngebieten wird auch der zunehmende Einsatz von Elektromobilität mit relativ kleinen Fahrzeugen (e-Scooter, e-Transporter) und möglichst zeitnah auch Flugtaxis und Drohnen gefordert sein. Diese Umstrukturierungen werden allesamt auch vor dem Hintergrund der weltweit geforderten Klimawende, Energiewende und neuen Mobilität geführt. All diese Entwicklungen verlangen im Ergebnis zur möglichst zeitnahen Umsetzung übereinstimmend u. a. nach kleineren, dezentralen Logistikstandorten (Cross Docking Stations), die sich über das Stadtgebiet verteilen.

Dementsprechend prognostiziert DIP sowohl im Marktsegment der „klassischen“ Logistik-Immobilien ein Wachstum der Entwicklungs-, Vermietungs- und Investmentzahlen, sondern in Ballungskernen Zug um Zug mit der Mobilitätswende vor allem auch im Bereich der kleinteiligeren und damit erfolgsentscheidend kundennäheren Logistikflächen. Der wachsende Bedarf an Cross Docking Stations, Urban Fulfillment Center, Paketstationen und Online-Shops in den Stadtzentren, Stadtteilzentren und Wohngebieten treffen allerdings vielerorts zunächst auf ein bislang noch unzureichendes Angebot geeigneter und erschwinglicher Flächen, da Innenstädte und innenstadtnahe Lagen ursprünglich nicht für diese Nutzung konzipiert waren. Hier ergeben sich Chancen für die weiterhin Ertrag sichernde Umnutzung von ansonsten brachfallender oder sogar schon brachgefallener bisheriger Einzelhandelsimmobilien, die ungeachtet überwiegend privilegierter Lage ohne Umstrukturierung von zunehmenden Leerständen betroffen sind. Analoge Entwicklungen treffen z. B. auch auf Grundstücke für Tankstellen- und Gewerbegrundstücke in verkehrsgünstiger Lage zu. Dabei wird sich die Citylogistik auch in innovative urbane Verkehrskonzepte einzugliedern haben, die jetzt und in den kommenden Jahren entwickelt und umgesetzt werden.

Logistik-Investment und Vermietung / Eigennutzung in Deutschland

Seit 2016 liegt die Zahl der jährlich fertiggestellten Neubaulogistikfläche bei über 4 Mio. m². In Anbetracht des im Vergleich mit anderen Assetklassen deutlich kürzeren Ertrags-Lebenszyklus von Logistikliegenschaften ist nur ein geringer Teil des Gesamtbestandes ausreichend modern und nachhaltig, um drittverwendungsfähig und damit für klassische Investoren strukturell geeignet zu sein. Deshalb ist zu beobachten, dass Produzenten, Händler und Logistikdienstleister zunehmend auf Projektentwicklungen setzen, die sie entweder gemeinsam mit spezialisierten Developern und Investoren umsetzen oder die sie in Eigenregie durchführen. Zu eigenen Projektentwicklungen sind insbesondere einige Großversender übergegangen, nicht nur um auf diese Weise maßgeschneiderte Immobilien zu erhalten, sondern auch um die häufig an Autobahnen und anderen verkehrsreichen Straßen gelegenen Logistikstandorte für ihr Branding zu nutzen, etwa indem Hersteller oder Versender von Bioprodukten ihre Hochregallager mit Holzfassaden ausstatten.

Der Logistikmarkt konnte das Wachstum des Onlinehandels, der durch die Pandemie ein kräftiges Umsatzplus verzeichnen konnte, nutzen und legte im Jahresverlauf 2020 um 19% zu. Im Berichtsjahr wurden somit rd. 8,2 Mrd. EUR umgesetzt. An der Spitze der „Big Seven“ stand in diesem Jahr Berlin mit deutlichem Abstand zu den anderen Städten und einem Umsatzvolumen von rd. 1 Mrd. EUR. Zu den Top-Transaktionen gehörte unter anderen der Verkauf des „IVG Garbe Logistik Fonds“ mit 14 deutschen Logistik-Immobilien. AEW erwarb den Fonds von Patrizia für rd. 500 Mio. EUR. Ein weiterer hochwertiger Abschluss war der Verkauf von acht Amazon-Logistikzentren durch Garbe Industrial. Das sog. „Rocket Portfolio“ wurde für rd. 450 Mio. EUR von Union Investment erworben. Nahezu den gleichen Verkaufspreis brachte das „Logistrial-Portfolio“. Union Investment erwarb das Portfolio für einen Kaufpreis von 800 Mio. EUR von Garbe Industrial. Davon entfielen rd. 430 Mio. EUR auf den deutschen Markt. Für insgesamt 900 Mio. EUR verkaufte Ares Management seinen Anteil an einem europaweiten Logistikportfolio an den Investec Property Fund, wobei die deutschen Objekte rd. 300 Mio. EUR stellten.

Vermietungen weiterhin auf hohem Niveau

Mit rund 6,96 Mio. m² im Jahr 2020 vermieteter bzw. für Eigennutzer neu erstellter Fläche konnte auch im Pandemiejahr ein solider Umsatzwert erzielt werden, der auf dem Niveau der Vorjahre lag (2019: 6,95 Mio. m²; 2018: 7,00 Mio. m²) und der das 5-Jahresmittel um rd. 2,1% übertraf. Mit 1,76 Mio. m² umgesetzter Fläche entfiel auch 2020 ein großer Anteil auf die Regionen der „Big Five“ (2019: rd. 1,7 Mio. m²), von denen die Logistikregion Hamburg mit einem Volumen von 473.000 m² Flächenumsatz den ersten Rang belegte, gefolgt von Frankfurt am Main (481.500 m²), Berlin (441.000 m²), München (226.000 m²) und Düsseldorf (138.000 m²). Im Vergleich zum Vorjahr 2019 konnte Hamburg das größte Plus (45,5%) einfahren. Das anhaltend große, weiter steigende Interesse an Logistikflächen verdeutlicht auch die steigende Anziehungskraft der Assetklasse auf Investoren. Da sich die hohe Nachfrage immer stärker auf sehr moderne Flächen fokussiert, können hohe Vorvermietungen erzielt werden, so dass nur noch der geringste Teil der Projektentwicklungen spekulativ auf den Markt kommt. Für erstklassige Logistikanlagen zog das Preisniveau analog zu den Vorjahren auch im Jahresverlauf 2020 an, so dass die Renditen nachgaben.

Für absolute Top-Objekte lagen sie vereinzelt sogar unter der 4-Prozent-Marke. Die Spitzenrendite der analysierten 15 DIP-Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart) lag 2020 im Mittel bei 4,8% und damit 10 Basispunkte unter dem Vorjahreswert (2019: 4,9%):

- Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, waren München mit 3,7% und Hamburg mit 3,8% sowie Frankfurt am Main mit 3,9% und Hannover mit 4,1%. Noch höhere Verzinsungen wurden in Köln (4,2%) und Berlin (4,3%) erzielt.

- Die Renditen der „Big Seven“ gaben im Berichtsjahr 2020 gegenüber 2019 um durchschnittlich 20 Basispunkte nach.

- In etwa gleich zum DIP-Mittel liegen Top-Logistik-Objekte in Düsseldorf (4,7%) sowie in Bremen und Leipzig mit jeweils 4,8% und Stuttgart mit 4,6%.

- Höhere Spitzenrenditen weisen Top-Logistik-Objekte in Essen (5,4%), Karlsruhe (5,4%), Nürnberg (5,6%), Dresden (6,0%) und Magdeburg (6,1%) auf.

Gezielte Investmentchancen ergeben sich, wenn man berücksichtigt, dass in Abhängigkeit von der Qualität der Mietverträge (Miete, Laufzeit, Mieterbonität) und des Objektes (Lage, Typ-Drittverwendung, Struktur-Alter, Zustand) die Anfangsrenditen in der Regel über der Top-Spitzenrendite streuen, und zwar bis etwa 2 Prozentpunkte an den Top-Standorten bzw. bis 3,5 Prozentpunkte an den anderen Standorten. Insbesondere im Bereich „Value Add“-Assets ist die Risikobereitschaft der Anleger gestiegen. Immer mehr Anleger sind bereit, kurze (Rest)- Mietlaufzeiten und größere Leerstände bei mitunter suboptimaler Objektqualität in Kauf zu nehmen.

Steigendes Mietniveau

Durch die wachsenden Angebots-Nachfrage-Disparitäten der Standorte - ein zu geringes nachfragerechtes Angebot trifft auf eine große spezifische Nachfrage der Nutzer - steigt das Mietniveau sowohl an Top- als auch an B-Standorten sowohl in der Spitze als auch in der Breite. Binnen Jahresfrist stiegen die Spitzenmieten der DIP-Standorte von EUR 5,70/m² (2019) auf EUR 5,80/m² (2020) im Mittel an (+1,8%), aufgrund der noch stärker steigenden Kaufpreise hält die Renditekompression indessen weiter an:

- Die zwar wirtschaftsstarken, indessen seit Jahren von Angebotsknappheit geprägten süddeutschen Standorte München (EUR 7,30/m²) und Stuttgart (EUR 6,90/m²) führen das Feld weiterhin mit weiter anziehendem Spitzenmietniveau an. Frankfurt (EUR 6,70/m²), Hamburg (EUR 6,40/m²) und Berlin (EUR 6,40/m²) liegen ebenfalls am oberen Mietpreisrand.

- Düsseldorf (EUR 6,00/m²), Köln und Nürnberg (jeweils EUR 5,80/m²) positionieren sich ungefähr auf dem DIP-Mittel, während Flächen in Karlsruhe (EUR 5,70/m²), Essen (EUR 5,10/m²), Hannover (EUR 5,20/m²) und Leipzig (EUR 4,90/m²) günstiger anzumieten sind.

- In Bremen (EUR 4,70/m²) und Magdeburg (EUR 4,40/m²) liegen die Mietwerte dagegen weiterhin zurück.

Grundstückspreisniveau für Neuentwicklungen

In den analysierten 15 DIP-Märkten liegen die mittleren Gewerbebaulandpreise inzwischen bei EUR 245,-/m². Dies entspricht einer weiteren Steigerung von 2,9% gegenüber dem Vorjahr (2019: EUR 238,-/m²). Die Grundstücksmärkte haben in der jüngeren Vergangenheit eine deutliche Preisdynamik miterlebt. Die zunehmende Verknappung von bedarfs- und damit marktgerechten Bauflächen sorgt für einen bundesweiten Preisanstieg - insbesondere in den „Big Seven“ führt dies oftmals zu Bodenspekulationen und Abwarten von Investoren, um den höchstmöglichen Verkaufspreis abzupassen.

- Die teuerste Stadt ist weiterhin München mit im Mittel nunmehr EUR 750,-/m², danach folgen mit zunehmendem Abstand Stuttgart (EUR 550,-/m²), Frankfurt (EUR 380,-/m²) und Düsseldorf (EUR 340,-/m²).

- Im Mittelfeld des Preisniveaus liegen Karlsruhe (EUR 210,-/m²), Berlin (EUR 220,-/m²), Hamburg (EUR 220,-/m²), Nürnberg (EUR 200,-/m²), Köln (EUR 200,-/m²) und Hannover (EUR 180,-/m²).

- Deutlich günstiger fallen aus: Essen (EUR 110,-/m²), Leipzig (EUR 95,-/m²), Dresden (EUR 85,-/m²) und Bremen (EUR 90,-/m²).

- Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke im Mittel bislang noch in Magdeburg (EUR 40,- /m²).

Die genannten Preise gelten für erschlossene altlastenfreie Fläche in höherwertigen Gewerbegebieten bzw. für Gewerbestandorte mit guter Erreichbarkeit (ohne innerstädtische Alt-Industrieflächen oder Produktionsflächen) mit einer GFZ von 0,6 bis 1,1. Bei der Entwicklung des Grundstückspreisniveaus sollte indessen beachtet werden, dass insbesondere durch weiterhin anhaltende Flächenknappheit ein markanter Preisanstieg in zentralen / optimal verkehrsangebunden Lagen zu erwarten ist. So sind gut geschnittene Areale und Grundstücke, insbesondere auf innerstädtischen Alt-Industrieflächen bzw. - brachen oder Produktionsflächen, mit deutlichen Preisaufschlägen versehen. Die Marktentwicklungen in den „Big Seven“ zeigen seit einigen Jahren z. T deutliche Preisanstiege, insbesondere für Konversionsflächen.

Bautätigkeit auf hohem Niveau

Die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Logistikflächen sorgt in den DIP-Standorten seit Jahren für konstant hohe Fertigstellungsraten. 2020 wurden innerhalb der DIP-Stadtgrenzen, sowie im direkten Umfeld der DIP-Städte rd. 625.000 m² Logistikfläche fertiggestellt, womit das bereits sehr gute Ergebnis des Vorjahres sowie das langjährige Mittel (2011 - 2020: 581.000 m² p.a.) noch einmal übertroffen wurden. Einerseits hat sich das starke Wachstum des Online-Handels positiv auf die Nachfrage nach kleinteiligeren innerstädtischen Logistikflächen ausgewirkt, andererseits begünstigen die sehr positiv zu bewertenden infrastrukturellen Voraussetzungen, wie optimale Anbindungen an Bundesautobahnen und Flugplätze der DIP-Städte/-Regionen auch das „Bauen auf der grünen Wiese“. Der hohe Bedarf an Logistikfläche wird durch die Corona-Pandemie noch verstärkt und die Bautätigkeit und Projektplanung reagiert auf diesen Umstand. Für 2021 ist somit in den DIP-Regionen ein nochmals markant höherer Flächenneuzugang von rd. 770.000 m² zu erwarten.

Perspektiven

Das Logistiksegment des deutschen Immobilienmarktes gehört zu den größten Gewinnern des Jahres, wobei in Ballungskernen die Nachfrage nach allen vorliegenden Trends auch mittelfristig weiter wachsen wird. Die Umstände der Corona-Krise wirken als zusätzlicher Katalysator für den E-Commerce Sektor, der ohnehin seit Jahrzehnten kräftig und stetig wächst. Selbst der stationäre Einzelhandel geht zunehmend zu Multi-Channel-Strategien über, also der Kombination aus traditionellem Einzelhandel sowie einem Online-Auftritt mit der Möglichkeit der Lieferung oder Abholung. Unternehmen, die eine solche Option noch immer nicht realisiert haben, werden dies in naher Zukunft tun müssen, um weiterhin wettbewerbsfähig zu bleiben, da ein großer Teil der Konsumenten positive Erfahrungen mit dem Einkauf im Internet gemacht hat und dementsprechend auch beim Onlinehandel bleiben wird. Dieser Markttrend ist längst nicht nur bei klassischen Produkten wie Büchern oder Elektronikartikeln zu beobachten, sondern betrifft auch zunehmend Produkte des alltäglichen Gebrauchs oder auch frische Lebensmittel. Die Notwendigkeit, nahe am Endkunden zu sein, die sich daraus ergibt, wird sich in der steigenden Nachfrage nach modernen, zentrumsnahen oder sogar in Stadtzentren liegenden Logistikhubs niederschlagen. Dabei werden nach Analysen von DIP auch weiterhin innovative Konzepte gefragt sein, die dem Markt für Logistikimmobilien auf lange Sicht überproportionale Dynamik und Perspektive verleihen.
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