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01.02.2019 DealsLogistik

DIP analysiert hohe Flächenumsätze und sinkende Renditen am deutschen Logistikmarkt

  • Quelle: DIP, AENGEVELT-Research
Bildunterschrift: Quelle: DIP, AENGEVELT-Research
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2018 wuchs das BIP in Deutschland um rd. 1,5%, Prognosen gehen für 2019 von einem Wachstum um +1% aus. Auch der Einzelhandelsmarkt in Deutschland legte 2018 um nominal 2,3% auf rd. EUR 525 Mrd. zu. Davon entfallen knapp zehn Prozent bzw. EUR 53 Mrd. (+10%) auf den Online-Handel. Auch zukünftig ist von einer weiter wachsenden Bedeutung des online-Handels auszugehen, z.B. in Teilbranchen wie Gütern des täglichen Bedarfs inkl. Lebensmitteln.

Insgesamt hat dies entsprechende Auswirkungen auf das Logistik-Segment:

• Die markante Dynamik spiegelt sich am Logistikmarkt seit Jahren in einer hohen Flächennachfrage und einer Rekordfertigstellung von rd. 4 Mio. m² neuer Logistikfläche in 2018 wider. Neben Amazon, das nun selbst als Projektentwickler tätig ist (Stichwort: Built-to-suit-Lösung), ist die Palette an Entwicklern sehr groß in Deutschland. Größere Industrie- und Handelsunternehmen entwickeln kleine bis große Flächen ebenso bedarfsadäquat wie regionale Eigennutzer. Logistiker treten selbst als Entwickler von Logistikimmobilien aller Größenklassen auf – was auch in Hinblick auf zukünftige „Saleand-Lease-Back“-Geschäfte attraktiv erscheint. Auch das Thema “Innenstadtlogistik“ gewinnt weiter an Bedeutung. Problematisch ist hier indessen das in vielen Städten fehlende Flächenangebot bei gleichzeitig erschwinglichem Miet-/Kaufpreisniveau.

Diese Entwicklungen fördern bei gleichzeitig knappem Angebot bedarfsgerechter moderner Logistikflächen die Investoren- und Flächennachfrage im Logistik-Segment:

• 2018 wurden ca. 7 Mio. m² Logistikfläche in Deutschland vermietet bzw. für Eigennutzer neu erstellt (2017: 6,5 Mio.m²; +7%). Dieser Wert liegt rd. 17% über dem jüngsten Fünfjahresmittel (Ø 2013-2017: rd. 6 Mio. m²). Innerhalb der “Big Five“ erzielte die Logistikregion Frankfurt die höchsten Flächenumsätze mit erneut über 600.000 m², gefolgt von Hamburg (rd. 450.000 m²), Berlin (rd. 400.000 m²), Düsseldorf (rd. 300.000 m²) und München (rd. 200.000 m²). • Das bundesweit erzielte Transaktionsvolumen im Investment-Segment „Logistik“ gab 2018 gegenüber dem Top-Vorjahreswert auf rd. EUR 7,1 Mrd. nach (2017: EUR 8,8 Mrd.; 2016: EUR 4,7 Mrd.; 2015: EUR 4,3 Mrd.), erreichte damit indessen eine beachtliche Quote von 12% an den gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentumsätze in 2018. Logistik-Investments belegen damit ihre mittlerweile erreichte Akzeptanz und Bedeutung als Asset-Klasse. • Analog zur starken Nachfrage zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2018 an, so dass die Spitzenrendite für Logistikanlagen im Mittel der 15 von DIP analysierten Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, und Stuttgart) erneut nachgab auf nun rd. 5,4% p.a. (2017: 5,6% p.a.). • Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte auf rd. EUR 5,50/m² (2017: EUR 5,30/m²).

Spitzenrenditen für Logistikobjekte sinken auf breiter Front

• Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, sind München mit 4,5% p.a., Hamburg, Berlin sowie Köln mit 4,8% p.a. sowie Frankfurt a. M. und Hannover mit 4,9% p.a. Etwas günstigere Verzinsungen werden in Düsseldorf mit 5,0% p.a., Stuttgart mit 5,1% p.a. sowie Leipzig und Bremen mit 5,3% p.a. erzielt. • Leicht über dem DIP-Mittel (5,4% p.a.) liegen Top-Logistik-Objekte in Karlsruhe und Essen (je 5,6% p.a.), dicht gefolgt von Nürnberg (5,7% p.a.). Die Spitzenrendite sank hier erneut um bis zu 80 Basispunkte. • Deutlich höhere Spitzenrenditen weisen Top-Logistik-Objekte in Dresden (6,7% p.a.) und Magdeburg (7,7% p.a.) auf.

Anziehendes Grundstückspreisniveau In den analysierten 15 DIP-Märkten stiegen die mittleren Gewerbebaulandpreise 2017 gegenüber dem Vorjahr um immerhin 6,3% auf EUR 220,-/m² (2017: EUR 207,-/m²). • Die teuerste Stadt ist weiterhin München mit durchschnittlich EUR 730,-/m², danach folgen Stuttgart (EUR 500,-/m²), Frankfurt (EUR 350,-/m²) und Düsseldorf (EUR 330,-/m²). • Im Mittelfeld liegen Karlsruhe (EUR 200,-/m²), Hamburg (EUR 190,-/m²), Nürnberg (EUR 180,-/m²) sowie Hannover und Köln (jeweils EUR 170,-/m²). • Deutlich günstiger fallen aus: Berlin (EUR 110,-/m²), Essen (EUR 100,-/m²), Leipzig (EUR 85,-/m²), Dresden (EUR 77,-/m²), Bremen (EUR 75,-/m²) sowie Magdeburg (EUR 35,-/m²).

Bei der Entwicklung der Grundstückspreise ist indessen zu beachten, dass insbesondere durch Flächenknappheit ein markanter Preisanstieg in zentralen Lagen zu erwarten ist. So sind Grundstücke, insbesondere auf innerstädtischen Alt-Industrieflächen oder Produktionsflächen, mit deutlichen Preisaufschlägen versehen.

Kontinuierlich steigendes Mietniveau

Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte auf rd. EUR 5,50/m² (2017: EUR 5,30/m²). • Mietpreisführer sind die wirtschaftsstarken Standorte München (EUR 6,90/m²), Stuttgart (EUR 6,50/m²) und Frankfurt (EUR 6,40/m²), gefolgt von Hamburg (EUR 5,90/m²) und Düsseldorf (EUR 5,80/m²). Köln (EUR 5,70/m²), Berlin und Nürnberg (jeweils EUR 5,60/m²) liegen ebenfalls oberhalb des DIP-Mittels.

Perspektiven

• Der nachhaltige Bedarf an Logistikflächen sowohl für Mieter als auch Eigennutzer hält – u.a. getrieben vom online-Handel – an. Hieraus resultieren seit Jahren hohe Flächenumsatz- und Fertigstellungszahlen verbunden mit einem kontinuierlichen Mietpreisanstieg für moderne Logistikflächen. • Entsprechend sind und bleiben Logistikimmobilien beliebt bei Investoren. Dabei sind Investitionsrisiken durch die wachsende Professionalisierung der Branche und die steigende Transparenz am Markt besser abzuschätzen als noch vor wenigen Jahren. • Gleichzeitig sorgen die anhaltend hohen Investments in Logistikimmobilien für ein weiteres Absinken des Rendite-Spreads zwischen Logistikinvestments (Spitzenrendite rd. 5,4% p.a.) und Geschäftshäusern (Spitzenrendite rd. 3,8% p.a.) auf aktuell 1,6%. Indessen bleibt das Renditeniveau damit weiterhin attraktiv. • Die zukünftige Entwicklung hängt unter anderem auch davon ab, wie die Branche auf neue Innovationen durch den steigenden Digitalisierungsdruck reagiert – wo Technologien innovativer und intelligenter werden, wird es in Planungsprozessen zunehmend wichtiger, nachhaltige Flächen zu realisieren, um vor allem preistreibende bottlenecks zu vermeiden.

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