DIP analysiert moderaten Aufschwung an den deutschen Büromärkten
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Flächenumsätze in den meisten Bürostandorten wieder im Aufschwung sind. Insgesamt lässt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2024 ein moderater Anstieg beobachten:
- Der Gesamtflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) belief sich in den ersten drei Quartalen 2025 auf rd. 2,47 Mio. m². Dieses Ergebnis entspricht einer Zunahme von rd. 6 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2024 rd. 2,32 Mio. m²). Das langjährige Mittel (Ø Q1-Q3 2015-2024: 2,84 Mio. m²) wurde um rd. 13 % verfehlt.
- Die Angebotsreserve in den DIP-Märkten erhöhte sich innerhalb eines Jahres um rd. 1,73 Mio. m² bzw. rd. 22 % auf aktuell rd. 9,48 Mio. m² (Ende Q3 2024: 7,75 Mio. m². Die Leerstandsquote stieg von 5,8 % im dritten Quartal 2024 auf nun 6,7 %.
- Ungeachtet der wirtschaftlichen Herausforderungen erhöhte sich in den DIP-Büromärkten binnen eines Jahres die gewichtete Spitzenmiete um rd. 4,00 €/m² (+10 %) auf rd. 42,20 €/m².
DIP-Büromärkte: Umsatzdynamik nimmt zu.
Auch wenn in den 15 deutschen DIP-Büromärkten der Büroflächenumsatz mit rd. 2,47 Mio. m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2024: rd. 2,32 Mio. m²) insgesamt um rd. 6 % gestiegen ist, verlief die Entwicklung nicht in allen DIP-Büromärkten positiv.
• Karlsruhe verzeichnete – ungeachtet der aktuell schwierigen Lage – einen markanten Umsatzanstieg von rd. 132 %. Ebenfalls deutlich zulegen konnte Magdeburg mit +97 %, während Frankfurt a. M. eine Steigerung von rd. 75 % erzielte. Weitere Zuwächse gab es in Hannover (+23 %), Freiburg (+22 %), in Nürnberg und Köln mit jeweils +9 % sowie in Hamburg (+5 %).
• Von den Big Seven-Standorten mussten Stuttgart (- 27 %), Berlin (-14 %) und Düsseldorf (-13 %) Umsatzeinbußen hinnehmen.
• Auch für die restlichen DIP-Märkte mittlerer Größe lassen sich Umsatzrückgänge beobachten: Während sich die Flächenumsätze in Essen (-31 %) und Leipzig (-30 %) markant reduzierten, fiel die prozentuale Abnahme in Bremen (-5 %) moderat aus.
• München verzeichnet keine Veränderung im Vorjahresvergleich.
“Big Seven“ mit gestiegenem Umsatz.
• Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rd. 2,01 Mio. m².Das bedeutet einen Anstieg vonrd. 5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2024: 1,91 Mio. m²). Der Anteil an den gesamten DIP-Büroflächenumsätze stellt sich wie im Vorjahr auf rd. 82 %.
• Frankfurt a. M. ist mit rd. 460.000 m² (Q1–Q3 2024: 262.300 m²) der Umsatzsieger und liegt damit vor München, das wie im Vorjahr einen Büroflächenumsatz von rd. 440.000 m² erreicht und damit 2024 noch den ersten Platz belegte. Der Vorjahreszweite Berlin zeigt erneut eine rückläufige Entwicklung: Nachdem die Hauptstadt bereits im Vorjahr vom ersten auf den zweiten Platz abgerutscht war, fällt sie nun mit etwa 365.000 m² (Q1–Q3 2024: 424.500 m²) weiter auf den dritten Rang zurück, gefolgt von Hamburg mit rd. 309.000 m² (Q1–Q3 2024: 295.000 m²).
• Auf den weiteren Plätzen folgen Köln mit rd. 174.000 m² (Q1-Q3 2024: 160.000 m²), Düsseldorf mit rd. 152.000 m² (Q1-Q3 2024: 175.000 m²) und Stuttgart mit rd. 110.000 m² (Q1-Q3 2024: 150.000 m²).
Wachsende Umsätze in den übrigen DIP-Bürostandorten.
• Die übrigen 8 DIP-Bürozentren (Bremen, Essen, Freiburg, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg) erzielten in den ersten drei Quartalen 2025 einen Gesamtflächenumsatz von 437.500 m². Im Vorjahresvergleich stieg hierbei der Büroflächenumsatz, auch wenn es sich lediglich um eine Steigerung von rd. 7 % (Q1-Q3 2024: 414.630 m²) handelt. Damit stellt sich ihr Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz stabil auf rd. 18 %
• Dabei fielen die Ergebnisse in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Karlsruhe mit rd. 65.000 m² (Q1-Q3 2024: 28.000 m²) und in Magdeburg mit rd. 16.000 m² (Q1-Q3 2024: 8.130 m²) markante Umsatzsteigerungen verzeichnet. Moderate Umsatzsteigerungen verzeichneten Hannover mit 95.000 m² (Q1-Q3 2024: 77.000), Freiburg mit 22.500 m ² (Q1-Q3 2024: 18.500 m²) und Nürnberg mit 72.000 m² (Q´1-Q3 2024: 66.000 m²). Auf der anderen Seite verlor das Marktgeschehen in Leipzig mit rd. 63.000 m² (Q1-Q3 2024: 90.500 m²), in Essen mit rd. 44.000 m² (Q1-Q3 2024: 63.500 m²) und in Bremen mit 60.000 m² (Q1-Q3 2024: 63.000 m²) an Dynamik.
Deutlich steigende Büroflächenleerstände.
• Innerhalb eines Jahres erhöhte sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 15 DIP-Standorten binnen eines Jahres um 1,73 Mio. m² (+22 %) von rd. 7,75 Mio. m² auf aktuell rd. 9,48 Mio. m². Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten von rd. 5,8 % auf nunmehr etwa 6,7 %.
• Hierbei gibt es analoge Entwicklungen in den Einzelmärkten: Die “Big Seven“ verzeichneten im Jahresverlauf eine deutliche Ausweitung der Angebotsreserve. Die weiteren acht DIP-Bürozentren zeigen ein fast identisches Bild: In Bremen, Essen, Freiburg, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, und Nürnberg stieg die Angebotsreserve an. Lediglich in Magdeburg baute sie sich erneut moderat ab.
Mietpreisniveau steigt moderat.
• Ungeachtet des Anstiegs der verfügbaren Büroflächen nahm die gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 15 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um rd. 10 % bzw. 4,00 €/m² auf nunmehr 42,20 €/m² zu.
Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Karlsruhe (18,50 €/m² = +50 %) und Hannover (24,50 €/m² = +14 %) zu nennen. München belegt mit 59,50 €/m² (+8 %) erneut den Platz als Mietpreisführer vor Frankfurt mit 52,50 €/m² (+9 %), gefolgt von Berlin und Düsseldorf mit jeweils 45,00 €/m².
• Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen stieg ebenfalls um rd. 9,1 % bzw. 2,10 €/m² von rd. 23,20 €/m² auf nunmehr rd. 25,30 €/m².
