Düsseldorfer Büroimmobilien- und Immobilieninvestmentmarkt war 2025 zurückhaltend
2025 erreichte der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Stadt Düsseldorf, Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss) insgesamt einen Flächenumsatz von 200.600 Quadratmetern, fünf Prozent weniger als im Jahr 2024. In den Umlandgemeinden wurde ein deutlicher Umsatzrückgang (minus 79 Prozent) verzeichnet, während die Cityrandlagen dazugewinnen konnten (plus neun Prozent). Rein auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen betrug der Umsatzrückgang im Vorjahresvergleich neun Prozent. Am Immobilieninvestmentmarkt war derweil ein Rückgang des Transaktionsvolumens um 16 Prozent auf knapp 13 Milliarden Euro zu verzeichnen. Davon entfiel gut eine Milliarde Euro auf Gewerbeimmobilien. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Bürovermietungsmarkt
„Der verhaltene Flächenumsatz am Düsseldorfer Büromarkt erklärt sich dadurch, dass sich viele Unternehmen, insbesondere Großnutzer, bei ‚Stay-vs-Go‘-Prozessen zuletzt angesichts der unsicheren Wirtschaftslage für eine Verlängerung ihrer bisherigen Büromietverträge entschieden“, sagt Simon Herlitz, Head of Office Leasing bei CBRE in Düsseldorf und Köln. So gab es wie bereits auch 2024 keine Abschlüsse mit 10.000 m² oder mehr. Knapp die Hälfte des Umsatzes wurde durch Transaktionen im Größenbereich zwischen 1.000 und 5.000 m² generiert, mehr als im Vorjahr. In der Losgröße zwischen 5.000 und 10.000 m² gab es gar eine Umsatzsteigerung um 13 Prozent. Dagegen war bei kleineren Abschlüssen unterhalb von 1.000 m² ein deutlicher Rückgang des Umsatzes zu verzeichnen.
Die Nachfrage fokussiert sich noch stärker als im Vorjahr auf hochwertige Flächen in guten Lagen. So entfielen 60 Prozent des Jahresumsatzes 2025 auf erstklassig ausgestattete Büroflächen – neun Prozentpunkte mehr als 2024. „Auch aufgrund der starken Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen ist der Trend der anziehenden Mietpreise ungebrochen“, so Herlitz. Zum Jahresende lag die gewichtete Durchschnittsmiete im Markgebiet bei 20,09 Euro pro m² pro Monat, knapp sieben Prozent über dem Vorjahreswert und rund 13 Prozent über dem 5-Jahres-Mittel. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete stieg verglichen zum Jahresende 2024 um zwei Prozent auf 46,00 Euro pro m² pro Monat.
Der Leerstand stieg aufgrund der Fertigstellung spekulativer Projektentwicklungen noch einmal leicht an, sodass die Leerstandsrate im Marktgebiet nunmehr bei 12,3 Prozent liegt. Insgesamt wurden 2025 135.500 m² Bürofläche fertiggestellt, von denen mehr als die Hälfte zum jeweiligen Zeitpunkt der Fertigstellung noch am Markt verfügbar waren. Dementsprechend groß ist der Anteil hochwertiger Flächen mit guter Absorptionschance am Leerstand, zumal zahlreiche ältere Büroflächen nicht mehr marktgängig sind und umgenutzt werden. Im Jahr 2025 geschah dies unter anderem beim Kennedydammcenter, dem Eckstern in der Fritz-Vomfelde-Straße sowie dem Jägerhofpalais. Während die Bürofertigstellungspipeline 2026 mit 161.500 m² (davon derzeit etwas mehr als die Hälfte noch unvermietet) noch recht ausgeprägt ist, schrumpft sie bereits 2027 auf lediglich knapp 9.000 m² – von denen sich derzeit lediglich erst knapp die Hälfte überhaupt im Bau befindet. 2028 sind bislang rund 51.500 m² geplant, jedoch noch nichts in der Bauphase.
Immobilieninvestmentmarkt
„Während die Dynamik am Gesamtinvestmentmarkt Düsseldorfs gegenüber dem Vorjahr rückläufig war, konnte die Assetklasse Office signifikant zulegen – um 68 Prozent auf 517 Millionen Euro“, sagt Georg Hölz, City Lead & Head of Investment Rhein-Ruhr bei CBRE. Damit war Büro die mit Abstand stärkste Assetklasse im Marktgebiet, gefolgt von Wohnen (ab 50 Wohneinheiten) und Logistikimmobilien. Während die Anzahl der Transaktionen über alle Nutzungsarten hinweg in etwa auf Vorjahresniveau blieb, gab es im Bürosegment deutlich mehr Abschlüsse als 2024. „Die durch die wieder zunehmenden Transaktionen am Büromarkt generierte Evidenz ermöglicht ein klareres Bild der Marktwerte und bildet somit wiederum die Grundlage für zukünftige Transaktionen.“, sagt Robin Vohl, Associate Director Valuation Advisory Services.
Mit gut drei Vierteln entfiel der Löwenanteil des Transaktionsvolumens auf den Größenbereich zwischen 20 Millionen Euro und 100 Millionen Euro. Portfoliotransaktionen generierten nur knapp ein Fünftel des Gesamtvolumens, dennoch leicht mehr als im Vorjahr. „Full-Equity-Investoren wurden 2025 aktiver und haben kleinere Objekte zu niedrigeren Preisen erworben“, sagt Hölz. Stärkste Nettokäufer waren Asset- und Fondsmanager, offene Immobilien- und Spezialfonds sowie Corporates. Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf Core- und Core-Plus-Produkt, was die Qualitäts- und Sicherheitsanforderungen der Investoren verdeutlicht, die in der neuen Marktphase weniger auf Risiko setzen als zuvor.
Das Interesse an kleineren Transaktionen ist nicht nur liquiditätsbedingt, sondern auch vor dem Hintergrund attraktiver Preise jenseits der Düsseldorfer Innenstadt zu erklären. „Während die Königsalle und der CBD insgesamt natürlich weiterhin stark nachgefragt werden, haben diverse Abschlüsse gezeigt, dass bei attraktiven Kaufpreisen durchaus auch Lagen in Neuss und Ratingen Käufer finden“, beobachtet Hölz. Die Nettoanfangsrenditen blieben in allen Assetklassen stabil. Für erstklassige Bürohäuser betrug die Spitzenrendite im CBD zum Jahresende 2025 somit weiterhin 4,90 Prozent, in Cityrandlagen 5,50 Prozent und in peripheren Lagen 6,25 Prozent. Während die Spitzenrendite 2026 tendenziell stabil bleiben dürfte, werden die Gesamtrenditen durch steigende Mieten getrieben, insbesondere in Märkten und Assetklassen mit begrenztem Angebot und hoher Nachfrage. Dies gilt insbesondere für Prime-Office-Objekte in Core-Lagen; abseits davon ist jedoch mit steigenden Ankaufsrenditen zu rechnen.
Ausblick auf 2026
„2026 sind am Bürovermietungsmarkt durchaus einige Großabschlüsse zu erwarten, die jedoch zum großen Teil auf die Eigennutzungen an der Haroldstraße (bei Baubeginn) generiert werden und somit keinen direkten Rückschluss auf den allgemeinen Zustand des Bürovermietungsmarktes zulassen“, sagt Herlitz. Dennoch ist von einer leichten Markterholung, auch aufgrund zahlreicher Gesuche, die 2026 zum Abschluss kommen dürften, auszugehen. „Wir erwarten auch einen weiteren Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete und des Mietpreisniveaus insgesamt.“
„Angesichts der bisherigen Transaktionspipeline dürfte die Investitionsdynamik im Jahresverlauf 2026 zu einer graduellen Erholung des Immobilieninvestmentmarktes führen“, erwartet Hölz. Die deutsche Wirtschaft wird voraussichtlich ab 2026, insbesondere aber ab 2027, eine konjunkturelle Erholung erfahren, vorangetrieben durch die erwartete Lockerung der fiskalischen Rahmenbedingungen. In diesem Umfeld gewinnt die Fokussierung auf die Ertragsgenerierung für Immobilieninvestoren zunehmend an Bedeutung. Ein proaktives Asset Management, das Markt-, Standort- und objektspezifische Chancen strategisch nutzt, ist entscheidend für langfristigen Erfolg. Die steigenden Mietpreise und die rückläufige Neubautätigkeit erhöhen die Attraktivität der Büroimmobilien, insbesondere da in alternativen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen Immobilien mehr Sicherheit bieten.
Büromarkt Düsseldorf: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
