20.03.2017

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E-Commerce wird Nachfrage nach Logistikimmobilien bis 2025 verdoppeln

Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen schwächelt – Logistikflächen hingegen boomen. Allerdings ist für Investoren der Logistikimmobilienmarkt mit Hürden und spezifischen Risiken verbunden.

Scope research 20. März 2017. E-Commerce wird weiter zulasten klassischer Einzelhandelskonzepte wachsen. Scope erwartet im Bereich E-Commerce ein Umsatzwachstum in Höhe von rund 10% p.a. in den kommenden 10 Jahren. Der stationäre Einzelhandel wird nach Ansicht von Scope im gleichen Zeitraum hingegen stagnieren.

Da die auf E-Commerce basierenden Geschäftsmodelle deutlich weniger Einzelhandelsfläche nachfragen, wird es insgesamt zu einem Nachfrage-Rückgang kommen. Die entgegengesetzte Entwicklung sieht Scope bei Logistikimmobilien: Hier erwartet der verantwortliche Analyst Philipp Wass eine Verdoppelung der Nachfrage bis zum Jahr 2025. Die Gründe: Zum einen nimmt der Anteil von E-Commerce am gesamten Einzelhandel stetig zu – von derzeit 9% auf über 20% im Jahr 2025. Zum anderen benötigen Online-Händler das 3-fache an Logistikfläche im Vergleich zu klassischen Einzelhändlern.

Besonders kräftig wird die Nachfrage nach innerstädtischen und stadtnahen Logistikflächen zunehmen. Online-Händler verkürzen fortlaufend die Auslieferungsdauer der bestellten Waren. Dies ist jedoch nur mit Paketverteilungszentren sowie Umschlag-/Lagerhallen möglich, die immer näher an den Kunden rücken und somit in den städtischen Raum vordringen.

Was sind die Konsequenzen für Investoren?

Der Boom im Bereich Logistik ist natürlich auch für Investoren interessant. Allerdings ist der Zugang zum Logistikflächen-Markt mit Hürden verbunden. Der Grund: Immer mehr Logistikdienstleister und Online-Händler entwickeln und bewirtschaften die benötigten Flächen auf eigene Rechnung statt sie anzumieten.

So befinden sich in Deutschland und Frankreich mehr als 50% der im Jahr 2016 geschaffenen Logistikflächen im Eigentum der Nutzer – das ist eine Steigerung um 20 Prozentpunkte im Vergleich zu 2011. Für Investoren bedeutet dies, dass nur ein Teil des Marktes als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung steht.

Ein weiterer Aspekt, der Investments in Logistikimmobilien derzeit noch erschwert, ist der enorme Wandel in der Logistikbranche: Schlagworte wie das "Internet der Dinge", 3D-Druck, Automatisierung, Robotik, autonom fahrende Fahrzeuge und Drohnen zeigen die zunehmenden Vielfalt von Logistik-Konzepten. In welchem Ausmaß der Bedarf an Logistikflächen von all diesen technischen Innovationen verändert wird, lässt sich im Detail nicht vorhersehen. Für Investoren geht dies mit erhöhter Unsicherheit über die künftigen Bedürfnisse der Mieter einher. Eine heute attraktive Logistikimmobilie könnte daher in nur wenigen Jahren nicht mehr den Marktansprüchen genügen.

Weitere Herausforderungen für Investoren sind nach Ansicht von Scope die steigenden Ausfallrisiken der Mieter. Sowohl der klassische Einzelhandel als auch der Online-Handel agieren in einem zunehmend dynamischen Wettbewerbsumfeld – siehe dazu Scope Studie zur Marktkonsolidierung.

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