Eigentlich werden in Deutschland genug Wohnungen gebaut
Interview mit Immobilien-Ökonom Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des Marktforschungsinstituts Empirica.
Die Wohnungskrise in Deutschland hat nach Ansicht des Immobilienökonomen Reiner Braun andere Ursachen als weithin angenommen. “Ich muss mit einem Mythos aufräumen: Eigentlich werden in Deutschland genug Wohnungen gebaut”, sagte der Chef des Marktforschungsinstituts Empirica im WEB.DE News-Interview. Das eigentliche Problem sei die Hortung von Wohnraum. “Viele Menschen behalten ihre alte Wohnung, wenn sie ausziehen. Manche vermieten sie unter, andere nutzen sie als Rückzugsraum”, so der Experte. Die Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt sei dadurch dramatisch eingebrochen.
Als weiteren Faktor sieht Braun eine veränderte Suchstrategie vieler Menschen – eine Art Dauerschleife. Wer in eine andere Stadt umziehe, miete zunächst ein WG-Zimmer und suche dann weiter. “Obwohl die Person ein Dach über dem Kopf hat, sucht sie weiter. Die Nachfrage bleibt so permanent hoch. Das ist die andere Form von Hortung”, sagte Braun WEB.DE News. Die Folge sei, dass die Preise immer weiter stiegen.
Staatliche Regulierung verschärfe die Situation zusätzlich, kritisiert der Ökonom. “Je stärker ich in den Markt eingreife, desto schlimmer wird es”, sagte Braun. Die Mietpreisbremse widerspreche der Logik des Marktes. “Wer vermietet, will dafür auch eine Rendite sehen. Überall steigen die Kosten. Das muss sich auch in der Miete abbilden. Sonst kann ich als Investor mein Geld gleich anders anlegen.” Aus volkswirtschaftlicher Sicht sei klar: “Knappheit wird nicht durch Preisangriffe beseitigt.”
Braun spricht sich im Interview mit WEB.DE News für einen behutsamen Abbau von Regulierung und mehr Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt aus. Steigende Mieten im Bestand seien eine Möglichkeit dafür. Finanzschwache Mieter könnten mit Wohngeld unterstützt werden. Die Kosten dafür schätzt Braun auf acht bis zehn Milliarden Euro jährlich. “Das wäre aber immer noch günstiger als sozialer Wohnungsbau mit seiner Fehlbelegungsproblematik”, sagte der Immobilienökonom. Die Beseitigung der Misere werde etwa 16 Jahre dauern. “Dafür müsste die Politik aber die Perspektive weiten – und über eine Legislaturperiode hinausdenken.”
Das vollständige Interview:
Herr Braun, seit Jahren ist bekannt, dass Wohnraum in Deutschland fehlt. Doch es ändert sich nichts. Woran liegt das?
Reiner Braun: Ich muss mit einem Mythos aufräumen: Eigentlich werden in Deutschland genug Wohnungen gebaut. Natürlich gibt es einen Bedarf, der auch in Zukunft gedeckt werden muss. Das Problem ist aber ein anderes, nämlich die Hortung von Wohnraum.
Was meinen Sie damit?
Viele Menschen behalten ihre alte Wohnung, wenn sie ausziehen. Manche vermieten sie unter, andere nutzen sie als Rückzugsraum. Sie wissen: Zu diesem Preis finden sie auf dem Markt nichts Vergleichbares mehr. Dadurch verknappt sich das Angebot weiter. Das zeigen auch alle Daten. Die Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt ist dramatisch eingebrochen.
Nicht jedes Paar, das zusammenzieht, behält die alten Wohnungen
Nein, das nicht. Aber den Log-in-Effekt gibt es. Wer eine Wohnung zu einem vernünftigen Preis erstmal hat, gibt sie in der Regel nicht mehr her. Der Markt gerät aber auch an anderer Stelle unter Druck. Früher war es so: Wer für einen Job in eine andere Stadt gezogen ist, hat dort eine Wohnung gemietet – und fertig. Das ist heute oft anders. Wir haben es oft mit einer Art Optimierungssuche zu tun.
Und wie sieht die aus?
Wer umzieht, mietet zunächst ein WG-Zimmer an. Dann wird weitergesucht. Vielleicht kommt dann eine eigene Wohnung – aber falscher Schnitt, falscher Stadtteil. Obwohl die Person ein Dach über dem Kopf hat, sucht sie weiter. Die Nachfrage bleibt so permanent hoch. Das ist die andere Form von Hortung.
Die Folge ist, dass die Preise immer weiter steigen
So ist es. Und die Antwort der Politik darauf lautet: Regulierung. So verschärft sich die Situation immer weiter. Es klingt zunächst paradox: Aber je stärker ich in den Markt eingreife, desto schlimmer wird es.
Woran machen Sie das fest?
Wenn Bestandsmieten künstlich niedrig gehalten werden, lohnt ein Umzug immer weniger. Die Neuvertragsmieten sind im Vergleich einfach zu hoch. Jetzt sagt die Politik: Gut, dann deckeln wir die eben auch. Das ist das Konzept der Mietpreisbremse. Aber das funktioniert nicht.
Wieso nicht
Sie widerspricht der Logik des Marktes. Wer vermietet, will dafür auch eine Rendite sehen. Überall steigen die Kosten. Das muss sich auch in der Miete abbilden. Sonst kann ich als Investor mein Geld gleich anders anlegen. Bei zu viel Regulierung bleiben zwei Möglichkeiten: Ich saniere Wohnraum nicht mehr, dadurch leidet die Qualität. Oder ich verkaufe ganz. Die Folge ist, dass das Angebot an Mietwohnungen weiter sinkt. Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist klar: Knappheit wird nicht durch Preisangriffe beseitigt.
Sie sprechen sich stattdessen für Deregulierung aus. Die Mieten in bestehenden Verträgen sollen steigen, damit die Differenz zu Neuvertragsmieten nicht mehr so groß ist – und der Markt in Bewegung kommt
Ja, das ist eine Möglichkeit. Ich bin auch nicht dafür, Mieterschutz komplett zu schleifen. Es kommt immer auf Augenmaß an. Es gibt verschiedene Ansätze für mehr Fluktuation. Eine Option ist Neubau. Genauso müssen wir über die Verteilung von Wohnraum sprechen. Oft leben alte Menschen in großen Wohnungen. Ihnen könnte im vertrauten Umfeld ein altersgerechtes Angebot gemacht werden. Hier wäre die Politik gefordert. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Grundsteuer zu erhöhen. Auch so bringe ich den Markt in Bewegung. Abbau von Regulierung ist also nur ein Hebel.
Trotzdem freut sich niemand, wenn die finanzielle Belastung zunimmt
Das ist eine Frage der Perspektive. Ist es wirklich eine höhere Belastung – oder entfällt nur eine Vergünstigung? Und es ist auch ein Zerrbild, dass alle Mieter arm und schutzbedürftig sind. In der Regel ist das nicht der Fall.
So oder so, die Wohnung wird teurer
Denken Sie an das Beamtenpaar, den Arzt oder den Unternehmer. Auch das sind Mieter. Die können alle mehr als zehn Euro pro Quadratmeter zahlen. Und zwar problemlos. Klar, dann haben sie weniger Geld. Statt vier Urlauben im Jahr sind nur noch drei drin. Ist das Problem? Ich meine nein.
Viele Menschen müssen sehr genau überlegen, wie weit sie monatlich mit dem Geld kommen. Steigende Mieten treffen sie mit voller Wucht
Ich bestreite nicht, dass es gerade im unteren Einkommensbereich Härtefälle gibt. Diese Gruppe dürfte aber überschaubar sein. Wer Bürgergeld bezieht, ist sowieso nicht betroffen. Da übernimmt der Staat. Mittelschicht und Gutverdiener kommen mit einer moderaten Anhebung der Mieten auch klar. Und alle anderen können mit Wohngeld unterstützt werden.
Das ist teuer und die öffentlichen Haushalte sind angespannt
Aktuell gibt der Staat zwischen vier und fünf Milliarden Euro jährlich fürs Wohngeld aus. Nach unseren Schätzungen würden sich die Zahlungen bei einem behutsamen Abbau von Regulierung verdoppeln. Das wäre aber immer noch günstiger als sozialer Wohnungsbau mit seiner Fehlbelegungsproblematik. Ich gebe zu: Es ist nicht schön, Menschen zu Transferempfängern zu machen. Dafür hätten wir dann das Problem auf dem Wohnungsmarkt im Griff.
Welche Rolle spielt Neubau? Oft wird am Bedarf vorbeigebaut. Neue Wohnungen sind extrem teuer – und damit nicht massentauglich
Neubau war schon immer teuer. Doch auch hier gibt es einen Sickereffekt. Wer in den Neubau einzieht, macht seine alte Wohnung frei. Die ist günstiger. Auch da kann wieder jemand einziehen. Ein Umzug kann also zu einer ganzen Reihe weitere Umzüge führen. Jede neue Wohnung hilft also.
Die Bundesregierung sieht das ähnlich und setzt auf den „Bau-Turbo“
Das ist allenfalls ein Genehmigungsturbo. Keine Wohnung wird schneller gebaut. Vergessen wir nicht: Oft sind es Bürgerproteste, die Projekte verzögern. Im Prinzip will jeder Neubau. Aber eben nicht vor der eigenen Haustür. Genauso oft sind die Gemeinden ein Problem, weil sie kein Bauland ausweisen. Vor Ort wird Neubau zu oft verhindert.
Was würden Sie der Politik dann raten?
Die heutige Misere kam nicht plötzlich. Sie begann schon im Jahr 2010. Wir leben also seit rund 16 Jahren mit dem Problem der Knappheit. Und ich schätze, die Beseitigung wird genauso lange dauern. Denn Regulierung kann immer nur Stück für Stück zurückgefahren werden, wenn man soziale Überforderung vermeiden will. Dafür müsste die Politik aber die Perspektive weiten – und über eine Legislaturperiode hinausdenken.
