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23.08.2019 MärkteEinzelhandel

Einzelhandelsimmobilien: Großbritannien wieder vor Deutschland

Investoren agieren europaweit spürbar zurückhaltender als noch vor einem Jahr

23.08.2019Jones Lang LaSalle SE

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FRANKFURT/LONDON, 23. August 2019 – Wechsel an der Spitze: Im Kopf-an-Kopf-Rennen als Europas stärkster Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat sich Großbritannien zum ersten Halbjahr 2019 wieder knapp vor Deutschland gesetzt, das die Führung im vergangenen Jahr übernommen hatte. Rund 3,3 Mrd. Euro Transaktionsvolumen[1] erzielte das Vereinigte Königreich und damit rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr, während sich Deutschland mit

3,25 Mrd. Euro (minus 27 %) begnügen musste. Die milliardenschwere Übernahme von Kaufhof durch Signa wurde nicht eingerechnet, da sie nicht als Transaktion, sondern als Firmenübernahme gewertet wird.

Der gesamteuropäische Einzelhandelsinvestmentmarkt erzielte im ersten Halbjahr 14,6 Mrd. Euro. Nach dem außergewöhnlich starken Jahr 2018 ist das ein Rückgang von 37 Prozent. Weltweit ging das Volumen um ein Fünftel auf 54,2 Mrd. Euro zurück. Die Investoren agieren im Vergleich zum Vorjahr defensiver, was auf die Transformation des Handels sowie das wirtschaftliche Klima weltweit zurückzuführen ist. Speziell in Europa kommt ein Mangel an qualitativ hochwertigem Angebot hinzu sowie teilweise unterschiedliche Erwartungen auf der Verkäufer- und der Käuferseite.

Investoren konzentrieren sich weitgehend auf die fünf größten Märkte Europas

Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany: „Wir sehen ein sehr geteiltes Bild: Core-Investoren im Fachmarkt- und Top Highstreet-Segment sowie Value Add und opportunistische Anlagestrategien außerhalb des Core-Sektors. Je klarer die Risikoklassifizierung, desto höher das Investoreninteresse bei marktgerechter Preisgestaltung. Dabei hat sich der Fokus der Anleger vor allem auf die fünf Topmärkte gerichtet, die einen Anteil von 65 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen auf sich vereinten. Im Vorjahr waren es noch 59 Prozent.“

Von den größeren Märkten konnten sich im Jahresvergleich nur fünf verbessern: Der größte Markt ist dabei Frankreich, wo das Transaktionsvolumen zum Halbjahr von 1,5 Mrd. Euro auf 1,6 Mrd. Euro anzog. Norwegen legte derweil um 44 Prozent auf 533 Mio. Euro zu, während Russland sich um 53 Prozent auf 325 Mio. Euro verbesserte.

Insgesamt ging die Zahl der Transaktionen im Jahresvergleich von 337 auf 308 zurück. Signifikant ist dabei das Ausbleiben großer Abschlüsse: Waren es zum ersten Halbjahr 2018 eine Transaktion mit mehr als einer halben Milliarde Euro sowie sechs zwischen 300 und 500 Mio. Euro, so wurden in diesem Jahr bislang nur drei Verkäufe in der kleineren Kategorie registriert. Im gesamten vergangenen Jahr waren es noch drei Abschlüsse mit mehr als einer halben Milliarde sowie zehn Transaktionen zwischen 300 und 500 Mio. Euro. Doch es gibt Grund zur Zuversicht: „Es sind bereits einige größere Deals in der Pipeline. Somit erwarten wir für das zweite Halbjahr einen Anstieg der großvolumigeren Transaktionen – insbesondere im Portfoliosegment“, erklärt Sandra Ludwig.

Die über ganz Europa gesehen nach wie vor dominante Nutzungsart sind die Shopping Center mit einem Volumenanteil von 29 Prozent. Dieser Wert ist seit 2014 schrittweise von 54 Prozent zurückgegangen. Direkt dahinter folgen High-Street-Produkte, die von 31 Prozent Marktanteil auf 28 Prozent nachgaben. Deutlich stärker als im Vorjahr präsentierten sich die Fachmarktzentren im Volumenvergleich – sie legten von 13 auf 22 Prozent zu. Supermärkte und Discounter legten ebenfalls von neun auf 13 Prozent zu.

Die größten Transaktionen steuerte diesmal der britische Markt bei

Die größte Transaktion im ersten Halbjahr war der Verkauf eines Portfolios von zwölf Sainsbury‘s-Supermärkten in Großbritannien, die das US-Unternehmen Realty Income Corporation von einem Joint Venture zwischen British Land und Sainsbury für knapp 490 Mio. Euro kaufte. „Dies unterstreicht, dass ein gut positionierter, in FMCG (fast mooving consumer goods) verankerter Einzelhandel eine große Attraktivität für nationale und internationale Investoren hat“, sagt Ludwig. Eine weitere herausragende Transaktion war die 50-prozentige Beteiligung an Intu Derby, ebenfalls in Großbritannien, für mehr als 210 Mio. Euro durch Cale Street Partners, eine aus Kuwait unterstützte Investmentfirma.

Nahversorgungsprodukte stehen bei Investoren hoch im Kurs

Der Ausblick auf das restliche Jahr fällt optimistisch aus: „Trotz der anhaltenden Zurückhaltung von einigen Investoren im Einzelhandelssektor sehen wir das zweite Halbjahr ähnlich stark wie das vorherige. Nahversorgungsprodukte bleiben Investor‘s Darling und innerstädtische Geschäftshäuser in Europas Metropolen bleiben begehrt“, gibt Sandra Ludwig einen Ausblick.

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