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Europas drittgrößte Metropole bietet für Immobilieninvestoren attraktive Büro- und Logistikstandorte

KÖLBL KRUSE und RAG Montan Immobilien beauftragen IPD-Studie Ruhrgebiet

  • Rendite-Risiko-Profil von Büroinvestments in Deutschland (2003-2012) / Quelle: IPD Investment Property Databank GmbH
Bildunterschrift: Rendite-Risiko-Profil von Büroinves...
Deutschland, 05.12.2013 | 1875 Views
Essen/Frankfurt, Dezember 2013. Das Ruhrgebiet ist mit fünf Millionen Einwohnern der größte Ballungsraum Deutschlands, steht aber bei nationalen und internationalen Immobilieninvestoren im Schatten. Eine heute der Öffentlichkeit vorgestellte Studie der IPD Investment Property Databank GmbH im Auftrag der KÖLBL KRUSE und der RAG Montan Immobilien widerlegt: Europas drittgrößte Metropole braucht das Licht der A- und B-Standorte in Deutschland dank seiner attraktiven Büro- und Logistikstandorte nicht zu scheuen.

Das Ruhrgebiet bietet einen einzigartigen Zugang zum europäischen Markt: In drei Stunden Fahrzeit sind über die Straße mehr als 60 Millionen Menschen zu erreichen, mit fünf Universitäten, 15 Fachhochschulen und einer Kunsthochschule zwischen Hamm und Duisburg ist hier die dichteste Hochschullandschaft Europas. Mit 200 Museen, 100 Kulturzentren, 120 Theatern, 100 Konzertstätten, 250 Festivals und 3.500 Industriedenkmälern besitzt die Region das dichteste Kulturnetzwerk Europas, aber auch die längste Indoor Kartbahn und eine der längsten Skihallen der Welt.

Büromarkt Ruhrgebiet: Geringeres Risiko bei höherer Rendite

„Das Ruhrgebiet findet im Markt für Büroimmobilien Anschluss an die AStandorte. Bei einigen Marktparametern kann die Region mit den Märkten Köln, Stuttgart und Düsseldorf in eine Kategorie eingeordnet werden und bietet sogar eine bessere Performance als Berlin und Frankfurt“, so Stephan Kölbl und Dr. Marcus Kruse vom Immobilien-Projektentwickler KÖLBL KRUSE aus Essen. „Das Ruhrgebiet gilt aufgrund seiner zentralen Lage und hohen Bevölkerungsdichte als einer der wichtigsten und attraktivsten Standorte für Logistik in Deutschland. Mit Europas engmaschigstem Straßennetz, dem größten Eisenbahnkomplex und dem dichtesten Kanal- und Hafensystem des Kontinents kann die Region selbstbewusst im Sektor Logistik in einer Liga mit den anderen großen Wirtschaftsräumen spielen“, ergänzt Prof. Dr. Hans-Peter Noll, Vorsitzender der Geschäftsführung der RAG Montan Immobilien GmbH aus Essen.

Performance-Bericht Ruhrgebiet

Die Studie der IPD Investment Property Databank GmbH untersucht die Performance von Immobilieninvestments im Ruhrgebiet im Kontext des deutschen Gesamtmarktes sowie der wichtigsten Immobilienstandorte. Auf Grundlage von Einzelobjektdaten institutioneller Investoren berechnet IPD die Gesamtperformance (Total Return) verschiedener Regionen und Nutzungsarten. Der Total Return setzt sich aus den Komponenten Netto-Cashflow- und Wertänderungsrendite zusammen.

Im Betrachtungszeitraum 2003-2012 erzielten Investments im Ruhrgebiet mit 3,1% einen leicht höheren Total Return als Anlagen im gesamten Bundesgebiet (3,0%) – und dies bei einer geringeren Volatilität im Vergleich zum Gesamtmarkt. Mit Blick auf die einzelnen Nutzungsarten zeichnet sich das Ruhrgebiet durch eine signifikante Outperformance in den Sektoren Büro (70 Basispunkte p.a.) und Logistik (60 Basispunkte p.a.) aus, während für die Sektoren Handel und Wohnen eine unterdurchschnittliche Performance festzustellen ist. Kernfrage ist jedoch, wie die Region Ruhr im Vergleich zu den Hauptimmobilienmärkten, den Wettbewerbern um institutionelle Investoren, abschneidet.

Büromarkt

Der Büromarkt Ruhr ordnet sich bezüglich seiner Performance ins Mittelfeld der A-Standorte ein. Zwar lag der annualisierte Total Return auf 10 Jahre mit 2,7% p.a. leicht unter den Werten für Hamburg, München oder Düsseldorf, aber deutlich vor den Märkten Berlin und Frankfurt, die über 2%-Punkte schlechter abgeschnitten haben. Analog zum Gesamtmarkt zeigte sich der Büromarkt Ruhr weniger volatil, gerade in den Jahren der Finanzkrise. Treiber der Performance war in den letzten 10 Jahren die Netto-Cashflow-Rendite mit gut 5% p.a., womit der Durchschnitt für die Top7-Standorte (4,6%) spürbar übertroffen wurde. Allerdings waren jährliche Wertverluste von 2,2% zu tragen, wodurch die Gesamtperformance gedrückt wurde, wenngleich der Vergleich mit den A-Standorten (-2,5% p.a.) positiv ausfällt.

Werden mit Essen und Dortmund die wichtigsten Büromärkte des Ruhrgebiets herausgestellt und mit anderen B-Standorten verglichen, so ordnen sich die beiden Ruhrmetropolen in ähnlicher Weise wie die Region in eine mittlere Position ein. Während B-Städte in Süddeutschland tendenziell eine höhere Rendite ausweisen, können die Total Returns von nord- und weiteren westdeutschen Großstädten übertroffen werden.

Logistikmarkt

Ein überaus positives Bild zeigt die Region Ruhr ebenfalls im Sektor Logistik, für welchen in der Untersuchung ein 5-Jahres-Zeitraum zugrunde gelegt wurde. Die Performance im Ruhrgebiet unterscheidet sich nicht wesentlich von den übrigen großen Immobilienmärkten: Einem starken Einbruch im Jahr 2009 folgte eine deutliche Erholung, wobei die Region Ruhr auf Sicht von 3 Jahren Spitzenplätze erreichte. Die typischen Merkmale von Logistikmärkten zeigen sich auch im Ruhrgebiet. Die Netto-Cashflow-Rendite erreichte mit über 7% den höchsten Wert aller Nutzungsarten, allerdings verzeichnete der Sektor nicht nur in der Wirtschaftskrise, sondern im gesamten Zeitraum 2008-2012 negative jährliche Wertänderungsrenditen.

„Die Analyse der Performancedaten für den Zeitraum 2003-2012 bescheinigt dem Ruhrgebiet in den Sektoren Büro und Logistik Renditen, deren Attraktivität sich nicht vor jener der traditionellen Hauptimmobilienmärkte verstecken muss“, fasst Dr. Daniel Piazolo, Geschäftsführer der IPD Investment Property Databank GmbH, die Studie zusammen.

Unternehmensportrait KÖLBL KRUSE

Das Essener Immobilienunternehmen KÖLBL KRUSE hat sich innerhalb der letzten fünfzehn Jahre zu einem der erfolgreichsten Projektentwicklungsunternehmen in Deutschland entwickelt. Mit Kreativität und hohem ästhetischem Anspruch setzt das Unternehmen vor allem bei Großprojekten an Rhein und Ruhr wichtige städtebauliche Akzente. Ende 2009 hat KÖLBL KRUSE die Revitalisierung der Essener Traditionsimmobilie Glückaufhaus abgeschlossen. Die Wiedereröffnung des Gebäudes und auch des dazugehörigen ältesten Kinos Nordrhein-Westfalens „filmstudio“ trägt zur weiteren Belebung des Kunst- und Konzernviertels bei. Ende 2010 hat KÖLBL KRUSE den neuen Firmensitz der Krankenkasse BIG direkt gesund in Dortmund fertiggestellt. Mit dem Neubau der RAG Montan Immobilien auf dem Gelände der Kokerei Zollverein in Essen errichtete KÖLBL KRUSE den weltweit ersten Neubau auf einem Weltkulturerbe. In Essen-Rüttenscheid ist im Dezember 2012 das Büro- und Geschäftshaus RÜ62 eröffnet worden. KÖLBL KRUSE hat das Projekt gemeinsam mit Eckhard Brockhoff entwickelt. Aktuell errichtet das Unternehmen gemeinsam mit HOCHTIEF eine der größten Schulen Deutschlands auf dem Dortmunder U-Gelände sowie das neue Headoffice für DB Schenker in der Essener Innenstadt. Seit 2011 ist der Developer mit der KÖLBL KRUSE Living GmbH auch auf dem Wohnungsmarkt aktiv. KÖLBL KRUSE Living ist ausgerichtet auf die Entwicklung von außergewöhnlichen und exklusiven Wohnideen und entwickelt aktuell das Wohnprojekt Living One in Essen-Rüttenscheid. Der erste Bauabschnitt des insgesamt 84 Eigentumswohnungen umfassenden Projekts, konnte soeben von seinen neuen Eigentümern bezogen werden. Die ebenfalls zur Unternehmensgruppe gehörende KÖLBL KRUSE FacilityManagement GmbH bietet kaufmännische, technische und infrastrukturelle FMDienstleistungen für Eigentümer und Mieter aus einer Hand und betreut über 200.000 m² hochwertige Büroflächen im Rhein-Ruhr-Gebiet.

Unternehmensporträt RAG Montan Immobilien GmbH

Die RAG Montan Immobilien bündelt ein vielseitiges Know-how rund um Immobilien und Flächen. Seit über 35 Jahren verwaltet das Unternehmen Liegenschaften des RAG-Konzerns und entwickelt industriell vorgenutzte Areale zu gefragten Standorten. Dazu gehören Gewerbe- und Industrieflächen, Standorte für Photovoltaik- und Windkraftanlagen, moderne Wohngebiete, Einzelhandel-, Grün-, Freizeit- sowie Naherholungsflächen. Mit den vier Geschäftsfeldern Entwicklung, Erneuerbare Energien, Umwelt sowie Management unterstützt RAG Montan Immobilien erfolgreich den Strukturwandel im Ruhrgebiet und Saarland. Rund 1.500 Hektar Flächen entwickelt die RAG Montan Immobilien derzeit für zukunftsweisende neue Nutzungen.

Hintergrundinformation

Die IPD Investment Property Databank GmbH liefert Investoren und Immobilien-Bestandshaltern die Grundlagen zu objektiven Analysen der eigenen Immobilien-Portfolios. Diese ermöglichen den Vergleich mit Portfolios anderer Investoren und stellen damit eine wichtige Basis für Investitionsentscheidungen dar. Die Analysen basieren auf einer systematisch aufgebauten, kontinuierlich aktualisierten Immobiliendatenbank, die eine Vielzahl von Auswertungsmöglichkeiten bietet. IPD ist in über 20 Ländern vertreten, darunter Europa, den USA, Kanada, Südafrika, Australien, Neuseeland und Japan. IPD ist ein Tochterunternehmen der MSCI Inc., ein führendes Dienstleistungsunternehmen für Unterstützungstools zu Investitionsentscheidungen weltweit. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Homepage www.ipd.com/germany

Die Studie kann auf der Seite www.koelblkruse.de kostenlos heruntergeladen werden.

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