Europas Markt für Fachmarktzentren: Die Nachfrage der Mieter übersteigt das Angebot
Laut einer neuen Analyse des Immobilienberaters Savills entwickelt sich der Markt für Fachmarktzentren in Europa zunehmend in zwei Geschwindigkeiten: In Teilen Mittel- und Osteuropas ist ein rasantes Wachstum zu verzeichnen. Dem steht eine zunehmend knappe Verfügbarkeit in einer Reihe reifer westeuropäischer Märkte gegenüber.
Die Analyse zeigt erhebliche Unterschiede in der Entwicklung des Angebots an Fachmarktzentren auf dem Kontinent. Seit dem Jahr 2020 ist das Pro-Kopf-Angebot an Fachmarktzentren in Polen um 123 Prozent, in Rumänien um 56 Prozent und in der Tschechischen Republik um 31 Prozent gestiegen. In Irland ist es dagegen um 9 Prozent, im Vereinigten Königreich um 3 Prozent und in den Niederlanden um 2 Prozent zurückgegangen.
Trotz erheblicher Entwicklungen in einigen Ländern bleibt die Nachfrage der Mieter europaweit stark. Die Verfügbarkeit liegt in Irland unter 3 Prozent und im Vereinigten Königreich unter 4 Prozent, während in kleineren polnischen Projekten laut Savills oft praktisch keine leerstehenden Einheiten zu finden sind.
Europaweit ist die Dichte an Fachmarktzentren von 100 m² pro 1.000 Einwohner im Jahr 2020 auf heute 109 m² gestiegen. Sie liegt damit aber weiterhin deutlich unter den 261 m² pro 1.000 Einwohner, die für Einkaufszentren verzeichnet werden. Das Angebot variiert je nach Land erheblich. Es reicht von 57 m² pro 1.000 Einwohner in Portugal bis zu mehr als 330 m² in Schweden.
In Ländern mit knappem Angebot können niedrige Leerstandsquoten und eine geringe Mieterfluktuation die Verfügbarkeit hochwertiger Flächen einschränken, wodurch sich die Zahl der Transaktionen verringert, die als Grundlage für die Festlegung der Spitzenmieten dienen. Gleichzeitig sorgen an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Mietverträge für ein Einkommenswachstum bei bestehenden Mietverhältnissen, selbst wenn sich die geschätzten Spitzenmieten kaum verändert haben.
Die begrenzte Verfügbarkeit führt in reifen Märkten wie Schweden und Großbritannien zu besonderen Mietspannungen. In Mittel- und Osteuropa, Spanien und Frankreich haben viele Neubauprojekte in den vergangenen Jahren den Einzelhändlern mehr Expansionsmöglichkeiten eröffnet und damit den Mietdruck etwas gemildert, der andernfalls durch die starke Nachfrage entstehen könnte.
Thomas Nandzik, Director Retail Agency bei Savills in Deutschland, kommentiert: „Auf dem europäischen Markt für Fachmarktzentren geht es zunehmend um das Spannungsfeld zwischen Knappheit und Expansion. In reifen Märkten stößt die gesunde Nachfrage der Mieter auf begrenzte Möglichkeiten für Neubauten. Dadurch liegt der Schwerpunkt dort auf der Weiterentwicklung des bestehenden Bestands durch Unterteilung, Erweiterung, Sanierung und Umgestaltung. Im Gegensatz dazu befinden sich Märkte wie Polen weiterhin im Expansionsmodus, wobei Neubauten auf die Nachfrage reagieren und Fachmarktzentren sich als primäre Einkaufsziele für viele kleinere, unterversorgte Einzugsgebiete etablieren.“
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