Finanzierungsindex Difi startet mit Punktverlust ins Jahr 2025

Mit einem Performance-Knick ist der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)* in das Jahr 2025 gestartet. Im ersten Quartal gab der Index im Vergleich zum Vorquartal um 8,4 Punkte nach, bleibt mit einem Stand von 5,2 Punkten aber weiterhin im positiven Bereich.

Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

Im ersten Quartal haben sich beide Teilindikatoren verschlechtert: Der Situationsindikator sank um 11,8 Punkte, der Erwartungsindikator um 5,0 Punkte. Mit einem Gesamtstand von 8,4 Punkten wird die Erwartung besser bewertet als die Situation, ergo sollten sich in den kommenden sechs Monaten die aktuellen Finanzierungsbedingungen verbessern. 

Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, kommentiert: „Der Difi spiegelt die momentan vorherrschenden Verunsicherungen wider – angefangen von geopolitischen Spannungen und drohenden Handelskonflikten bis hin zu einer schwächelnden Konjunktur. Da die Befragung vor der Bundestagswahl stattfand, könnte eine zügige Koalitionsbildung dazu beitragen, dass die Finanzmarktakteure insgesamt zuversichtlicher werden.“

Nach wie vor wird die Nutzungsart Wohnen am besten bewertet. Der Mittelwert aus Lage- und Erwartungseinschätzung beträgt hier 33,3 Punkte. Dahinter folgen Hotel (12,8 Punkte) und Logistik (2,3 Punkte) mit ebenfalls positiven Punkteständen. Für Büroimmobilien ging es nach einem Zwischenhoch im Vorquartal wieder abwärts. Hier liegt der Mittelwert mit minus 8,7 Punkten ebenso im negativen Bereich wie bei Einzelhandelsimmobilien (minus 13,9 Punkte).

Nutzungsarten Wohnen und Hotel schneiden am besten ab

Bei der Finanzierungssituation werden alle Nutzungsarten deutlich schlechter bewertet als ein Quartal zuvor. Der Ausblick auf die kommenden sechs Monate fällt dagegen zumindest bei Wohnen und Hotel etwas besser aus. Immerhin weisen vier von fünf Nutzungsarten im Erwartungsindikator höhere Punktzahlen aus als im Situationsindikator, was für eine Verbesserung der gegenwärtigen Bedingungen in den kommenden Monaten spricht. Einzige Ausnahme ist hier der Einzelhandel.

„Während Immobilieninvestoren das Jahr 2025 mit frischem Optimismus begannen, bewerten Geldgeber die Lage etwas kritischer. Diese Skepsis könnte durch die jüngste Warnung der Finanzaufsicht Bafin befeuert worden sein, die zuletzt auf ein wachsendes Risiko bei Gewerbeimmobilienkrediten hingewiesen hat. Mit steigender Nachfrage von Nutzern und Investoren könnten die kommenden Difi-Umfragen bald wieder ein positiveres Bild zeichnen“, meint Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Im Rahmen der Difi-Befragung gaben die Teilnehmer auch eine Einschätzung ab, wie stark Immobilienfinanzierungen derzeit und in naher Zukunft nachgefragt werden und wie einfach oder schwierig es ist, Finanzierungen zu vereinbaren. Betrachtet wurden in Ergänzung zu den oben genannten fünf Nutzungsarten zudem Senioren- und Pflegeheime, Bildungsimmobilien, Rechenzentren und Laborgebäude. Einzelhandelsimmobilien wurden aufgeteilt in Geschäftshäuser, Fachmarktzentren und Shoppingcenter.

Kreditnachfrage nach Rechenzentren und Wohnimmobilien am stärksten

Bei der Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen haben Rechenzentren und Wohnimmobilien die Nase vorn, sowohl was die aktuelle Situation betrifft als auch die Entwicklung in den kommenden zwölf Monaten. Die schwächste Kreditnachfrage wird zurzeit bei Shoppingcentern und Geschäftshäusern registriert. Insgesamt dürfte die Nachfrage nach Finanzierungen im Laufe des Jahres aber zunehmen. Bei zehn von elf betrachteten Nutzungsarten überwiegt diese Einschätzung. Nur bei Shoppingcentern wird eine gleichbleibende Entwicklung prognostiziert. 

Insgesamt ist das aktuelle Finanzierungsumfeld herausfordernd. Im Durchschnitt betrachten nur etwa zehn Prozent der Befragten die Vereinbarung einer Immobilienfinanzierung als einfach, während gut jeder Zweite sie als schwierig einstuft. „Je nach Immobilienart sehen wir aber deutliche Unterschiede. So werden Wohn- und Logistikimmobilien als relativ einfach zu finanzieren angesehen, während sich die Situation bei Geschäftshäusern, Büros und Shoppingcentern im Vergleich schwierig gestaltet. Niemand betrachtet diese Assetklassen als derzeit ‚einfach‘ zu finanzieren“, unterstreicht Scheunemann.

Neugeschäft der Immobilienfinanzierer ist 2024 gesunken

Zur quantitativen Analyse der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland analysiert JLL halbjährlich das Neugeschäft der Banken sowie die Entwicklung ihrer Kreditbestände. Betrachtet werden die Aktivitäten von zwölf deutschen Banken. Dabei werden ausschließlich neu ausgegebene Finanzierungen für deutsche Immobilien berücksichtigt. Erfasst werden sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzte Objekte, die zur Kapitalanlage dienen.  

Insgesamt vergaben diese Institute 2024 neue Kredite im Umfang von 29 Milliarden Euro, sieben Prozent weniger als im Vorjahr (31,1 Milliarden Euro). Die Bank mit dem größten Neugeschäft war 2024 die LBBW/Berlin Hyp mit einem Zusagevolumen von 8,1 Milliarden Euro. Dahinter folgen DZ Hyp (6,5 Milliarden Euro), BayernLB (4,2 Milliarden Euro), Deutsche Pfandbriefbank (2,2 Milliarden Euro) und Helaba (2,1 Milliarden Euro). Den stärksten Rückgang verzeichnet die Berliner Sparkasse, bei der das Neugeschäft um fast die Hälfte auf 1,1 Milliarden Euro sank.

Mit einer Trendumkehr ist in diesem Jahr nicht zu rechnen. Die Mehrheit der Banken geht von einer Seitwärtsbewegung aus, lediglich die Deutsche Pfandbriefbank, die Helaba und die SaarLB erwarten einen Anstieg des Neugeschäfts. Als einziges Institut prognostiziert die Deutsche Hypo einen Rückgang.

Die Kreditbestände der analysierten Banken sind binnen eines Jahres um 2,4 Milliarden Euro auf 292,9 Milliarden Euro geschrumpft. Auch hier ist die LBBW/Berlin Hyp der Branchenprimus mit einem Bestand in Höhe von 57,1 Milliarden Euro vor der DZ Hyp (43,4 Milliarden Euro). Bei beiden Instituten wuchs der Bestand um ein Prozent. Das stärkste Wachstum legte die Deutsche Hypo mit einem Plus von 0,8 Milliarden Euro auf 14,8 Milliarden Euro hin. Bei der Deutschen Pfandbriefbank schmolz der Bestand dagegen recht deutlich um 2,1 Milliarden Euro auf 29 Milliarden Euro. 

Zunehmender Wettbewerb unter den Anbietern erhöht Marktliquidität

„Auch wenn sich die Stimmung der Finanzierer zu Jahresbeginn etwas eingetrübt hat und das Neugeschäft sowie die Kreditbestände der großen deutschen Finanzierer leicht zurückgegangen sind, zeigt der deutsche Finanzierungsmarkt strukturelle Anzeichen einer Erholung“, sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. So sei der Wettbewerb unter den Anbietern spürbar gestiegen. „Alternative und internationale Kreditgeber sowie Sparkassen und Versicherer erhöhen die Marktliquidität. Debt Funds spielen eine zunehmend wichtige Rolle, insbesondere bei Büroentwicklungen. Nachhaltige Immobilien in Toplagen bleiben für Finanzierer besonders interessant.“