Flächenumsatz am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen zog im dritten Quartal wieder leicht an

Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen hat in den ersten drei Quartalen 2025 einen leichten Rückgang des Flächenumsatzes um 6,4 Prozent auf 926.000 m² verzeichnet. Auch der Flächenumsatz von Neubauten war in den ersten drei Quartalen rückläufig – absolute (minus 14 Prozent auf 376.000 m²) als auch anteilig (minus drei Prozentpunkte auf 41 Prozent). Der zum Halbjahr festgestellte Fokus auf Bestandsobjekte hat sich damit auch im dritten Quartal fortgesetzt. Das lag neben den geringeren Angebotsmieten auch an der gesunkenen Zahl fertiggestellter Neubauprojekte. Allerdings befinden sich derzeit noch einige und teils auch spekulative Neubauprojekte in der Fertigstellung, sodass dem Markt bald wieder neue Flächen zugeführt werden. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Nach einem eher verhaltenen zweiten Quartal zog die Marktdynamik im dritten Quartal wieder etwas an“, sagt Imad El Akrouche, Team Leader Industrial & Logistics NRW bei CBRE. „Trotz eines anspruchsvollen Marktumfelds beobachten wir in Nordrhein-Westfalen zunehmende Aktivität seitens der Nutzer – ein Zeichen dafür, dass sich der Markt weiterhin auf einem stabilen Fundament bewegt.“

„Die Nachfrage in NRW ist breitgefächert mit vielen Branchen aus Handel, Industrie sowie Logistik und damit krisenresistenter als in anderen Bundesländern. Zudem treten chinesische Onlinehändler seit gut einem Jahr verstärkt auf als Nachfrager für mittlere und große kurzfristig beziehbare Flächen. Sie bevorzugen die Region um Düsseldorf und vor allem Duisburg wegen der Nähe zum Rheinhafen“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Leasing Germany.

Im Ruhrgebiet konnte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Anstieg des Flächenumsatzes um 29 Prozent auf 345.900 m² verzeichnet werden – bedingt durch chinesische Onlinehändler direkt oder über ihre oft auch chinesischen Logistiker. Der größte Abschluss des dritten Quartals wurde in Hamminkeln erzielt, wo der Kontraktlogistiker Fiege mit dem Bau eines 55.000 m² großen Logistikzentrums begonnen hat. Nachdem in der Region Mönchengladbach zum Halbjahr 2025 hohe Flächenumsätze verzeichnet wurden (105.200 m²), wurden im dritten Quartal keine Vermietungsaktivitäten gemeldet – zugleich gibt es dort jedoch auch keinen Big-Box-Leerstand. In Köln und Düsseldorf blieb der Flächenumsatz weiterhin rückläufig. Am stärksten betroffen war die Region Köln, wo der Flächenumsatz im bisherigen Jahresverlauf um 64 Prozent auf 85.800 m² zurückging. Allerdings gibt es auch in Köln kaum noch kurzfristig verfügbare Flächen. In Düsseldorf fiel der Rückgang mit einem Minus von 26 Prozent geringer aus. Insgesamt wurde hier in den ersten drei Quartalen ein Flächenumsatz von 114.600 m² erfasst. Der Leerstand in der Landeshauptstadt lag bei 4,1 Prozent „Die Märkte in Köln und Düsseldorf befinden sich, wie auch der Markt in Mönchengladbach, in einer zurückhaltenden Marktphase. Besonders in Köln gibt es kaum noch verfügbare Flächen – was sich jedoch mit Blick auf die Entwicklungspipeline ändern wird“, sagt El Akrouche. In der übrigen Region NRW konnte hingegen ein leichter Anstieg des Flächenumsatzes um fünf Prozent auf 274.500 m² beobachtet werden.

Bei den Spitzenmieten für Logistikimmobilien gab es vielerorts kaum Veränderungen. In Düsseldorf stieg die Spitzenmiete um ein Prozent auf 8,90 Euro pro m². Im Ruhrgebiet und der Region Köln blieben die Spitzenmieten stabil bei 7,90 Euro beziehungsweise 8,80 Euro pro m².

Mit einem Flächenumsatz von 384.300 m² hatten Transport- und Logistikunternehmen einen Anteil von 42 Prozent am Marktgeschehen (minus drei Prozentpunkte). Der Anteil der Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) reduzierte sich um zehn Prozentpunkte auf 30 Prozent. Produktionsunternehmen hingegen konnten ihren Anteil um drei Prozentpunkte auf 19 Prozent ausbauen.

Der Großteil des Flächenumsatzes in den ersten drei Quartalen 2025 konzentrierte sich auf die Größenklasse zwischen 20.000 und 50.000 m², auch wenn der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 23 Prozent auf 318.200 m² gesunken ist. Den stärksten prozentualen Anstieg verzeichnete die Größenklasse zwischen 10.000 und 20.000 m². Hier stieg der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 60 Prozent auf 265.800 m². 

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Im Ruhrgebiet könnte bis zum Jahresende ein Flächenumsatz von mehr als 500.000 m² erzielt werden. Insgesamt halten wir für ganz Nordrhein-Westfalen einen Flächenumsatz von 1,2 bis 1,3 Millionen m² für realistisch“, so El Akrouche.

Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Ausgewählte Flächenumsätze Nordrhein-Westfalen Q1-Q3 2025