Flächenumsatz in Köln übertrifft mit 240.200 m² die Prognose

Die öffentliche Verwaltung (59.400 m²) und die unternehmensbezogenen Dienstleister (37.100 m²) haben den Kölner Bürovermietungsmarkt im vergangenen Jahr befeuert und maßgeblich dazu beigetragen, dass der Markt mit 240.200 m² den Flächenumsatz des Vorjahres um fünf Prozent übertroffen hat. Entscheidend waren dabei die Großanmietungen der Verwaltungen, alle voran die beiden Abschlüsse über 16.300 m² und 14.300 m² des Jobcenters Köln. Insgesamt ist diese Nutzergruppe fünf Mal unter den Top Ten der umsatzstärksten Anmietungen vertreten.

„Durch die starke Nachfrage der öffentlichen Hand war es in Köln möglich, trotz der wirtschaftlich herausfordernden Zeiten die ursprüngliche Jahresprognose von 220.000 m² zu übertreffen“, sagt Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln. Die Anzahl der Großabschlüsse mit mehr als 10.000 m² ging im Vergleich mit dem Vorjahr von drei auf zwei zurück, während sie im Größensegment zwischen
5.000 m² und 10.000 m² von drei auf vier stieg. Auch wenn die Zahl der Anmietungen über das gesamte Jahr gesehen minimal von 323 auf 320 zurückging, präsentierte sich zumindest das vierte Quartal mit 74 Deals so dynamisch wie kein Abschlussquartal seit 2021. Es war im Vergleich der Einzelquartale 2025 zudem dasjenige, das mit minus vier Prozent am nächsten zum eigenen Zehnjahresschnitt lag.

Im Lauf des vergangenen Jahres wurden lediglich 27.000 m² Bürofläche fertiggestellt, was knapp ein Drittel des Vorjahreswerts und des Zehnjahresschnitts ist. Trotzdem zog die Leerstandsquote des Kölner Büromarkts von 4,3 Prozent auf 5,0 Prozent an. Die meiste Fläche ist mit 105.100 m² in der Innenstadt verfügbar. „Allerdings muss man hier klar nach Qualität differenzieren. Während zentrale und hochwertige Flächen weiter sehr schwer zu bekommen sind, haben veraltete Büros in Randlagen nur noch schlechte Chancen auf einen neuen Nutzer. Deshalb ist es kein Widerspruch, dass die Leerstandsquote weiter steigen wird, während es einen harten Wettbewerb um Topflächen zum Beispiel mit Dachterrasse gibt“, analysiert Kirchhoff. Dieser Wettbewerb wird dafür sorgen, dass sich die Preisschraube – die 2025 konstant bei 32,50 Euro verharrte – in diesem Jahr wieder weiterdrehen wird. Voraussichtlich auf eine neue Spitzenmiete von 33,50 Euro.

„Auch wenn wir jetzt das dritte Jahr in Folge ein Plus beim Flächenumsatz verbuchen konnten, ist das kein Automatismus und viele wirtschaftliche Herausforderungen sind nach wie vor nicht gelöst“, gibt Kirchhoff zu bedenken. „Entsprechend gehen wir in diesem Jahr von einem Vermietungsergebnis von 230.000 m² aus.“