Fokus auf Core-Immobilien verlangsamt Dynamik am Wohninvestmentmarkt

Institutionelle Investoren fokussieren sich in Deutschland zunehmend auf Wohnimmobilien aus dem Core-Segment. Das sorgt einerseits im Jahresverlauf 2025 für einen stabilen Umsatz, andererseits bremst es jedoch aufgrund des begrenzten Angebots die Marktdynamik aus.

Von Juli bis September dieses Jahres wurden gewerbliche Wohninvestments im Umfang von 2,02 Milliarden Euro getätigt. Damit lag das Transaktionsvolumen* zwar auf dem Niveau des Vorquartals (2,06 Milliarden Euro), der Vorjahresumsatz (2,82 Milliarden Euro) wurde jedoch um knapp 30 Prozent verfehlt. Die Anzahl der abgeschlossenen Deals erhöhte sich dagegen auf 65 (Vorjahr: 46). Für die ersten neun Monate summiert sich das Transaktionsvolumen so auf 6,43 Milliarden Euro und liegt damit leicht über dem Vergleichswert des Vorjahres (6,27 Milliarden Euro), jedoch deutlich unter dem Fünfjahresschnitt (12,01 Milliarden Euro)

„Die Rahmenbedingungen im Wohninvestmentmarkt haben sich im Laufe dieses Jahres weiter stabilisiert. Wir sehen nach wie vor eine rege Pitchaktivität, insbesondere für Core- und Core-plus-Wohnportfolios“, kommentiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany.

Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen dieses Jahres 184 Transaktionen (Vorjahr: 172) registriert, in denen rund 41.600 Wohneinheiten (Vorjahr: 37.700) gehandelt wurden. Mit einem Anteil von 26,9 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen bleibt Wohnen im Vergleich zu den anderen Nutzungsarten die stärkste Assetklasse.

Die Mehrzahl der Transaktionen wurde im dritten Quartal innerhalb der Kaufpreisspanne von zehn Millionen bis 50 Millionen Euro registriert. Jeder zweite Abschluss entfiel auf diese Größenordnung. Geprägt wird das aktuelle Marktgeschehen zudem durch Core-Investments. Während nach dem ersten Halbjahr bereits annähernd 50 Prozent des Investmentvolumens auf Core-Transaktionen entfielen, stieg dieser Anteil nach den ersten drei Quartalen auf etwa 60 Prozent. Zum Vergleich: Im Fünfjahresschnitt liegt der Core-Anteil bei lediglich 30 Prozent. Das Value-add-Segment kommt auf einen Anteil von zehn Prozent und liegt somit auf dem langjährigen Durchschnittsniveau.

Forward-Deals pushen Core-Investments

Interessant ist, dass insbesondere Forward-Deals zu dieser Entwicklung beitrugen. Jeder vierte Abschluss entfiel im dritten Quartal auf dieses Segment. Auffallend ist dabei jedoch die Konzentration auf fortgeschrittene und bereits laufende Projektentwicklungen mit einer geplanten Fertigstellung noch vor Mitte 2027. „Das bedeutet, dass zum Zeitpunkt des Transaktionsabschlusses der überwiegende Teil der Projektentwicklungen bereits die Hochbauphase erreicht hat. Für die Investoren wird dadurch das Entwicklungsrisiko erheblich reduziert“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

Geografisch sei zudem bemerkenswert, dass sich die Forward-Transaktionen im dritten Quartal außerhalb der großen Metropolen auf B-Städte wie Karlsruhe, Hannover, Aachen, Freiburg, Mannheim oder Lübeck konzentrierten. So erwarb beispielsweise Aberdeen ein Wohnbauensemble mit 154 Wohneinheiten von der Buwog in Karlsruhe und Catella hat in Hannover für über 50 Millionen Euro zwei Neubauobjekte mit rund 150 Wohneinheiten von der PHI Kronsrode Grundstücks GmbH gekauft.

„Die erhöhte Transaktionsfrequenz bei Core-Produkten spiegelt das ausgeprägte institutionelle Interesse an nachhaltigen Immobilien wider, während der steigende Anteil an Forward-Transaktionen das knappe Angebot an jüngerem Bestand auf der Angebotsseite verdeutlicht“, analysiert Gröbel. Aufgrund der verknappten Angebotslage und der hohen institutionellen Nachfrage rechnet er damit, dass der Druck auf die Renditen zunimmt. Aktuell liegt die Spitzenrendite für Objekte in sehr guten Mikrolagen in den sieben A-Städten bei 3,51 Prozent. Die Renditedifferenz zu Objekten geringerer Qualität ist so groß wie nie. „Dieses Delta ist ein maßgeblicher Anreiz für Akquisitionen im Value-add-Segment.“

Mehr Investments außerhalb der Metropolen

Der Anteil überregionaler Portfoliotransaktionen am Gesamttransaktionsvolumen hat sich im Jahresverlauf auf rund 40 Prozent verfestigt. Damit liegt er nicht nur signifikant unter dem Fünfjahresdurchschnitt (2020–2024) von rund 58,8 Prozent, sondern auch unter den höheren Anteilen der Vorjahre. „Diese Entwicklung deutet nicht zwingend auf eine zunehmende Fokussierung auf Einzeltransaktionen beziehungsweise regionale Portfolios hin, sondern spiegelt auch die angebotsseitige Verfügbarkeit solcher Portfolios und die insgesamt geringere Marktliquidität wider“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Nach wie vor werden Investments in den sieben Immobilienmetropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart mit einem Anteil von 45 Prozent untergewichtet. Für die ersten drei Quartale liegt die Quote bei 37,5 Prozent und somit klar unterhalb des langjährigen Trends.

Leichte Erholungstendenzen sendet der Wohnungsneubau in Deutschland. So weisen die Baugenehmigungszahlen seit dem Jahreswechsel einen positiven Trend auf. Im Zeitraum von Januar bis Juli 2025 wurden 69.300 neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern genehmigt, ein Plus von 5,6 Prozent. Bei Einfamilienhäusern fällt der Zuwachs mit 15 Prozent noch stärker aus. Der von der Regierung vorgelegte „Bauturbo“-Gesetzentwurf soll dem Wohnungsneubau zusätzlich Rückenwind verleihen, in dem Bauplanungsprozesse beschleunigt werden. Allerdings werden die geplanten weitreichenden Abweichungsmöglichkeiten vom Bauplanungsrecht als problematisch erachtet. „Die Ziele des Gesetzes sind grundsätzlich zu begrüßen, jedoch besteht Nachbesserungsbedarf, beispielsweise bei der Mindestwohnungsanzahl, der Planungssicherheit sowie den Ursachen von Herausforderungen wie den hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel“, sagt Scheunemann.

Positives Finanzierungsumfeld für Wohninvestments 

Nach wie vor unterstützend wirkt das aktuelle Finanzierungsumfeld auf institutionelle Wohninvestments. So haben sich die Kreditzinsen in einer Spanne von 3,6 bis 3,7 Prozent eingependelt, gleichzeitig ist die Liquidität im Bankenmarkt über die vergangenen Quartale sukzessive gestiegen. Landes- und Pfandbriefbanken sind deutlich aktiver, während Sparkassen ihre Kreditvergabe durch höhere Beleihungsausläufe ausweiten. Debt Funds zeigen insbesondere bei großvolumigen Refinanzierungen ihre Stärke und bieten Beleihungsausläufe von 80 bis 85 Prozent. „Dies lässt sich durch eine erhöhte Risikobereitschaft sowie eine verbesserte Liquiditätslage am Markt erklären. Im Ergebnis führt das dazu, dass die Margendifferenz zwischen Core- und Value-add-Wohnimmobilien seit dem zweiten Halbjahr 2024 stetig kleiner wird“, erläutert Scheunemann.

Angebot von Core-Produkten wird zunehmen 

Im Schlussquartal sollte die Marktaktivität leicht anziehen und das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr dürfte sich um die Marke von zehn Milliarden Euro bewegen. „Mit Blick auf unsere gut gefüllte Pipeline erwarten wir in den kommenden Monaten eine Zunahme insbesondere an den von Investoren stark nachgefragten Core- und Core-plus-Produkten“, sagt Michael Bender.