Frankfurter Büromarkt mit bester Zwischenbilanz der letzten 20 Jahre

Der Frankfurter Büromarkt entwickelt sich trotz herausfordernder wirtschaftlicher Rahmenbedingen weiter ausgesprochen positiv. Mit einem Flächenumsatz von 501.000 m² im gesamten Marktgebiet wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um satte 63 % übertroffen, sondern auch das beste Resultat der letzten 20 Jahre registriert. Im enger gefassten gif-Gebiet konnte sogar eine Zunahme um 78 % auf 460.000 m² erzielt werden. Damit hat die Mainmetropole im bundesweiten Vergleich ihren ersten Rang vor München (408.000 m²) und Berlin (362.000 m²) gefestigt. Zudem ist Frankfurt der einzige Top-Standort, der ein Ergebnis über dem Langzeitschnitt vermelden konnte (+34 %). Vor allem das erste Quartal, in dem über 200.000 m² abgeschlossen wurden, hat wesentlich zum guten Flächenumsatz beigetragen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Derzeit wird der Frankfurter Markt vor allem durch große Vertragsabschlüsse geprägt. So entfallen überdurchschnittliche 54 % des Umsatzes auf das großvolumige Flächensegment ab 5.000 m². Im ersten Quartal sorgten Projektanmietungen durch die Commerzbank (73.000 m²) und die ING-DiBa (32.000 m²) für eine deutliche Belebung des Flächenumsatzes. Im zweiten und dritten Quartal kamen weitere signalgebende Großvermietungen hinzu, darunter KPMG mit 33.400 m² (Q2) im Westend sowie von Allianz Global Investors mit gut 17.000 m² (Q3) im Bankenviertel.

„Die Spitzenmiete notiert seit März 2025 stabil bei 54,00 €/m². Im Jahresvergleich spiegelt dies einen Anstieg von 10 % wider. Ähnlich stellt sich die Entwicklung bei der Durchschnittsmiete dar, die im gleichen Zeitraum sogar um 25 % auf aktuell 30,20 €/m² zugelegt hat. Als ausschlaggebender Faktor ist der Nachfragefokus auf qualitativ hochwertige Büroflächen zu nennen“, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Frankfurts Leitbranche mit Abstand an Position 1

Die Leitbranche der Banken und Finanzdienstleister, die in Frankfurt in der Vergangenheit oft die Führung innehatte, hat mit knapp 32 % bzw. rund 160.000 m² auch im laufenden Jahr mit Abstand am meisten zum Gesamtumsatz beigetragen. Besonders ins Gewicht fallen hierbei die bereits erwähnten Großabschlüsse in Frankfurts Top-Lagen. Neben den Finanzdienstleistern präsentieren sich die Beratungsgesellschaften sehr aktiv und erzielen mit einigen Abschlüssen im großen und mittleren Flächensegment überdurchschnittliche 18 % (91.000 m²) des Umsatzes.

Das Leerstandsvolumen liegt aktuell bei 1,73 Mio. m², was eine Seitwärtsbewegung zum Vorquartal darstellt. Im Segment der modernen Leerstände ist im dritten Quartal ein Rückgang des Volumens um 4 % zu verzeichnen. Neubau-Erstbezugsflächen in Top-Lagen verweilen auf einem sehr niedrigen Niveau. Im CBD stehen dem Markt davon nur etwa 14.000 m² kurzfristig zur Verfügung. Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt notiert aktuell bei 11,1 %.

Perspektiven

„Trotz der anhaltend schwierigen Rahmenbedingungen kann der Frankfurter Büromarkt auf drei außergewöhnliche Quartale zurückblicken. Die Flächenumsätze erreichten jeweils historisch hohe Werte, was insbesondere auf Großabschlüsse von Banken und Finanzdienstleistern sowie Beratungsunternehmen zurückzuführen ist. Das aktuelle Anmietungsgeschehen liegt deutlich über dem langjährigen Durchschnittswert. Damit hebt sich die Mainmetropole auch im bundesweiten Vergleich von anderen Top-Bürostandorten ab. Mit dieser positiven Ausgangslage startet Frankfurt in die Schlussphase des Jahres 2025“, so Riza Demirci.

In Erwartung einer wieder an Fahrt aufnehmenden deutschen Wirtschaft, eines sich generell bessernden Marktumfelds und bereits absehbarer weiterer Vertragsabschlüsse im großflächigen Prime-Segment ist davon auszugehen, dass der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2025 die Marke von 600.000 m² übertreffen und das Vorjahresergebnis somit verdoppeln wird.

Der Leerstand dürfte sein zyklisches Maximum aktuell erreicht haben. Am wahrscheinlichsten ist für den restlichen Jahresverlauf eine Seitwärtsbewegung bei rund 1,7 Mio. m². Gleichzeitig wird das Angebot an hochwertigen Flächen im Premiumsegment knapp bleiben, da die Nachfrage entsprechend hoch ist. Schon jetzt sind rund 60 % der sich in Bau befindlichen Flächen vorvermietet. Vor allem größere, zusammenhängende Top-Flächen sind derzeit kaum verfügbar. Angesichts dieser Marktsituation dürften die Mietpreise aller Voraussicht nach sowohl im Durchschnitt als auch an der Spitze weiter leicht anziehen, wenn auch mit etwas geringerer Dynamik als noch zu Beginn des Jahres.