Frankfurter Bürovermietungsmarkt kehrt auf Wachstumspfad zurück
- Flächenumsatz von 555.900 m² liegt 56 Prozent über dem Vorjahr
- Spitzenmiete steigt um zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf 54,00 Euro pro m²
- Leerstand zeigt deutlichen Anstieg auf über 12 Prozent
- Ausblick: Anhaltende Marktbelebung auch in 2026 erwartet
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt, einschließlich der Teilmärkte Eschborn und Offenbach-Kaiserlei, verzeichnete in 2025 einen Flächenumsatz von rund 555.900 m². Damit liegt das Ergebnis 56 Prozent über dem Vorjahresergebnis und 19 Prozent über dem langfristigen zehnjährigen Durchschnitt.
Zijad Gibic, Head of Office Letting Frankfurt bei Colliers: „Das überdurchschnittliche Jahresergebnis wurde maßgeblich von 19 Großabschlüssen mit jeweils mehr als 5.000 m² getragen, die mit insgesamt 275.800 m² rund 50 Prozent des Gesamtflächenumsatzes ausmachten. Eine vergleichbare Dynamik in diesem Größensegment war zuletzt im Jahr 2017 zu beobachten. Gleichzeitig zeigte sich das Flächensegment zwischen 1.000 und 2.000 m² gegenüber dem Vorjahr deutlich gestärkt und verzeichnete einen Zuwachs von 32 Prozent des Flächenumsatzes. Die größten Abschlüsse im vierten Quartal umfassten die Erweiterungsanmietung von Deloitte mit 6.000 m² im RAW sowie den Abschluss von Jack Wolfskin im Mergenthaler im Teilmarkt Eschborn. Dies bestätigt den Trend, dass sich die Nachfrage nach großen Flächenverfügbarkeiten zunehmend auch auf urbane Teilmärkte außerhalb der klassischen Innenstadtlagen ausweitet.“
Frankfurter Bankenviertel bringt ersten Platz über die Ziellinie
Wie auch in den Jahren zuvor bleibt das Bankenviertel der stärkste Teilmarkt im Marktgebiet mit einem Anteil von 37 Prozent (207.000 m²). Das Ostend West (11 Prozent) sowie der Teilmarkt City (acht Prozent) belegen die Plätze zwei und drei. Mit einem Anstieg von 480 Prozent erzielte der Teilmarkt West die stärkste Zunahme im Jahresvergleich, vor allem infolge der 15.000 m² großen Sanofi-Naubauanmietung im Industriepark Höchst.
Wachsende Leerstände verstärken die qualitative Marktsegmentierung
Die Leerstandsquote am Frankfurter Bürovermietungsmarkt ist im vierten Quartal auf 12,2 Prozent gestiegen. Dies entspricht einem Anstieg gegenüber dem Vorquartal um 0,5 Prozentpunkte. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Leerstandsniveau um 1,5 Prozentpunkte angewachsen (+ 170.900 m² ). „Der anhaltende Leerstandsanstieg führt zu einer spürbaren Polarisierung des Frankfurter Büromarktes. Während ältere Bestandsflächen zunehmend an Wettbewerbsfähigkeit verlieren, bündelt sich die Nachfrage immer stärker auf moderne, qualitativ hochwertige Büroimmobilien, wie wir im Jahresverlauf bereits gesehen haben. Rund 82 Prozent des Leerstands entfallen auf Flächen, die älter sind als 20 Jahre. Diese Entwicklung erhöht den Anpassungsdruck im Markt und verstärkt die Divergenz der Mietniveaus“, erklärt Gibic.
In den nächsten drei Jahren werden 395.000 m² Bürofläche fertiggestellt, von denen bereits über 70 Prozent vorvermietet sind. Entsprechend stehen dem Markt nur noch rund 115.000 m² zur Verfügung, wodurch das Angebot an hochwertigen Büroflächen begrenzt bleibt. Der „War for Quality“ prägt damit zunehmend das Nutzerverhalten und beeinflusst Standort- und Flächenentscheidungen nachhaltig.
Spitzenmiete steigt auf 54,00 Euro pro m² und legt im Jahresvergleich um zehn Prozent zu
Nach einer Seitwärtsbewegung im Vorquartal steigt die Spitzenmiete am Frankfurter Bürovermietungsmarkt im vierten Quartal 2025 auf 54,00 Euro pro m². Dies entspricht einem Anstieg von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr (49,00 Euro pro m²). Parallel dazu setzt sich auch der Aufwärtstrend der Durchschnittsmiete fort, die mit 31,00 Euro pro m² erstmals die 30-Euro-Marke überschreitet und damit ein Plus von 24 Prozent im Jahresvergleich verzeichnet. Getrieben wird diese Entwicklung insbesondere durch die hohe Nachfrage nach modernen Flächen, da rund 40 Prozent des Flächenumsatzes der vergangenen fünf Jahre auf Objekte mit einem Baujahr ab 2015 entfallen.
Fazit und Ausblick
Erstmals seit 2019 hat der Flächenumsatz die 550.000 m² überschritten und liegt über dem Niveau des langfristigen Mittels. „Die spürbare Belebung des Frankfurter Bürovermietungsmarktes hat sich im laufenden Jahr auch deutlich in den Kennzahlen widergespiegelt. Nach einer Phase verhaltener Anmietungsdynamik infolge der New-Work- und Homeoffice-Entwicklung zeigen sich zunehmend Anzeichen dafür, dass Unternehmen weiterhin einen substantiellen Flächenbedarf aufweisen. Insbesondere Konsolidierungen, Standortbündelungen sowie qualitative Anforderungen an moderne Arbeitswelten führen dazu, dass auch größere Flächenanmietungen wieder vermehrt realisiert werden“, so Gibic.
„Auch wenn das laufende Jahr von außergewöhnlichen Anmietungen geprägt war – darunter zwei Anmietungen mit jeweils mehr als 30.000 m² – deutet sich für auch für das Jahr 2026 eine nachhaltigere Entwicklungsdynamik an. So befinden sich bereits weitere großflächige Gesuche am Markt, die auf eine Fortsetzung der Belebung im kommenden Jahr hindeuten, wenn auch auf einem etwas niedrigeren Niveau von 450.000 bis 480.000 m²“, ergänzt Gibic.
