GARBE PYRAMID MAP: europäische Logistikimmobilienmärkte stabilisieren sich
Breite Renditekompression bleibt in Europa aus; Chancen in ausgewählten Kernmärkten / Positive Marktsignale vor allem in Großbritannien, Spanien, Italien und Deutschland /München setzt sich weiter vom nationalen Mietniveau ab und festigt damit seine internationale Wettbewerbsposition
Die europäischen Logistikimmobilienmärkte zeigen eine breite Stabilisierung mit punktuellen Aufwärtstrends. Besonders im vierten Quartal 2025 entwickelten sich einzelne Regionen positiv. Im Durchschnitt legten die Spitzenmieten im Jahresverlauf um 1,3 Prozent zu, die Renditen gaben um sechs Basispunkte nach. Zu diesen Ergebnissen kommt GARBE Research in der aktuellen GARBE PYRAMID MAP, die am 29.01.2026 veröffentlicht wird. Die PYRAMID MAP ist eine Übersicht zu Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 25 Ländern.
„Die erhoffte breite Trendwende bleibt vorerst aus. Was sich zeigt, ist eine Stabilisierung mit klar selektivem Charakter“, sagt Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei GARBE Industrial. Entscheidungsprozesse im Ankauf und in der Vermietung bleiben laut Kassner vielerorts langwierig, die Unterschiede zwischen A- und B-Lagen nehmen weiter zu. „Es geht etwas, aber eben nicht überall. Wer Chancen ergreifen will, muss genau wissen, wo es sich hinzuschauen lohnt.“
Klassische geldpolitische Impulse und makroökonomische Faktoren wirken unter den aktuellen Rahmenbedingungen – insbesondere vor dem Hintergrund veränderter geopolitischer Entwicklungen – nicht mehr in der gewohnten Weise. „Entsprechend gewinnen fundierte Marktkenntnis und Erfahrung deutlich an Bedeutung. Wertsteigerung entsteht im aktuellen Marktumfeld vor allem durch aktives Asset Management und eine gezielte Positionierung auf Objektebene“, so Kassner.
Großbritannien: Starker Markt mit gutem Fundament
Der britische Logistikimmobilienmarkt zählt weiterhin zu den strukturell stärksten in Europa und weltweit. Getrieben wird die Nachfrage durch Strategien zur Stärkung der Lieferkettenresilienz und durch strukturelle Impulse aus den Bereichen Defence und E-Commerce. Dadurch liegt der Flächenumsatz bereits deutlich über Vorpandemieniveau. Hierzu haben insbesondere Abschlüsse in Zentralengland beigetragen.
In Bezug auf die Mietentwicklung liegen zehn von elf analysierten Regionen in Großbritannien und Nordirland mit ihrer gemittelten jährlichen Mietwachstumsrate (CAGR) von 7,1 Prozent über dem europäischen Durchschnitt von 5,6 Prozent. Inner und Greater London führen das Mietranking der europäischen Teilmärkte an. Auch auf der Renditeseite zählt Inner London mit einer Spitzenrendite von 4,6 Prozent zur eng beieinanderliegenden europäischen Spitzengruppe.
„Großbritannien bleibt der stärkste Logistikimmobilienmarkt Europas“, sagt Kassner. „Die Kernregionen zeigen nach wie vor ein klares Mietwachstum. Die Liquidität ist hoch, auch wenn aktuell ein Käufermarkt vorherrscht. Trotz kurzfristiger Volatilität überzeugt das langfristige Fundament.“ Diese Entwicklung könne laut Kassner als positives Signal für die kontinentaleuropäischen Märkte gewertet werden, da Marktbewegungen in Großbritannien häufig zeitlich vorgelagert auftreten.
Deutschland: Miet-Hotspots und selektive Erholung
In den deutschen Kernregionen zeigt sich der Markt 2025 stabil mit guter Flächennachfrage und selektivem Mietwachstum. München und Berlin City zählen dabei zu den klaren Vorreitern. Während sich München als homogener Markt präsentiert, muss bei Berlin stark zwischen dem Berliner Kernmarkt und dem Berliner Umland unterschieden werden. München hat sich in den vergangenen fünf Jahren zum teuersten Logistikstandort der Eurozone entwickelt und vergrößert seinen Abstand zum nationalen Durchschnitt kontinuierlich. Beide Regionen führen auch beim Mietwachstum seit dem vierten Quartal 2020: Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 14,1 Prozent für München und 12,7 Prozent für Berlin City.
Auch weitere Top-Regionen wie Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt zeigen eine stabile Entwicklung. Positive Impulse kommen außerdem aus Bremen: Der lange als Sorgenmarkt geltende Standort konnte 2025 leerstehende Flächen erfolgreich abvermieten und zeigt wieder Mietwachstumspotenzial.
Spanien: Hohe Mietdynamik und Nachfrage treffen auf knappes Angebot
Spanien gehört 2025 zu den relativen Outperformern im europäischen Logistikimmobilienmarkt. In den Kernregionen Barcelona, Madrid und Valencia zogen die Mieten deutlich an. Alle drei Regionen zählen zu den zehn dynamischsten Märkten im GARBE-Ranking. Besonders in den zentralen Lagen von Madrid und Barcelona trifft eine strukturelle Angebotsknappheit auf eine anhaltend hohe Nutzer- und Investorennachfrage. Die spekulative Pipeline ist gering, was den Druck auf die Mieten zusätzlich erhöht. Valencia gewinnt durch zahlreiche Infrastrukturmaßnahmen, insbesondere die Hafenerweiterung, an Bedeutung.
Kassner kommentiert: „Spanien verbindet Mietwachstum, Angebotsknappheit und internationales Investoreninteresse auf eine Weise, wie sie derzeit nur in wenigen Märkten zu finden ist. Mit Renditen um fünf Prozent bei gleichzeitig steigenden Mieten bleibt der Markt besonders attraktiv für Value-add- und Core+-Strategien.“
Italien: Früher Zyklus mit strukturellem Potenzial
Italien zählte im vergangenen Jahr zu den interessantesten Logistikimmobilienmärkten Europas, getragen von stabiler Nachfrage, begrenztem Angebot und einem aktiven Investmentumfeld. „Während Spanien bereits leichte Renditekompressionen zeigt, bewegen sich die Renditen in Italien seitwärts – und bieten damit aus Investorensicht zusätzlichen Spielraum. Gerade für Entwickler und Core+-Strategien ergeben sich hier attraktive Einstiegsmöglichkeiten,” erläutert Kassner.
Die Vermietungsmärkte zeigten sich weitgehend robust mit einem hohen Anteil an Build-to-Suit- und Build-to-Own-Projekten sowie langfristigen Vertragslaufzeiten. Gleichzeitig begrenzt ein komplexes Genehmigungsumfeld das Neubauvolumen, was das Angebot dauerhaft knapphält.
Insbesondere die Kernregionen Mailand und Rom zeigen eine stabile Performance. Starke Wachstumsimpulse kommen derzeit aus Genua, Verona und Piacenza. Im Jahresvergleich von Ende 2024 bis Ende 2025 stiegen die Spitzenmieten in Genua um 11,5 Prozent und in Verona um 8,3 Prozent, während Piacenza insbesondere im zweiten Halbjahr 2025 einen deutlichen Zuwachs verzeichnete.
