21.04.2017Jones Lang LaSalle SE

Gelungener Jahresauftakt in den meisten europäischen Büroflächenmärkten

- Europäischer Büro-Mietpreisindex von JLL legt im 1. Quartal 2017 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 0,6% zu.

- Im Jahresvergleich liegt das jährliche Büro-Mietpreiswachstum bei 2,7%

- Büroflächenumsatz liegt auf Rekordniveau des Vorjahres

- Büroflächen-Leerstand zeigt erstmals seit 2013 einen geringfügigen Anstieg auf 8,1%

Europäische Büronutzermärkte

Die Konjunkturerholung in Europa hat sich im 1. Quartal fortgesetzt, ist in zunehmend mehr Ländern zu beobachten. Zwar hält die politische Unsicherheit angesichts der bevorstehenden Wahlen in Frankreich und Deutschland an, sie scheint aber bislang nur geringe Auswirkungen auf die kontinentaleuropäischen Büroflächenmärkte zu haben. In der Tat hat die bessere Stimmung auf dem Arbeitsmarkt und bei den Unternehmen für eine Büro-Vermietungstätigkeit zwischen Januar und Ende März 2017 gesorgt, die sich auf dem Niveau des 1. Quartals 2016 bewegt, dem besten Jahresauftakt in den vergangenen zehn Jahren.

Europäischer Büro-Mietpreisindex legt weiter zu - Immer mehr Märkte in Europa sind vermieterfreundlich

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im 1. Quartal 2017 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 0,6 % zu. Während im Vorquartal noch neun der 24 Index-Städte einen Mietpreiszuwachs im Jahresvergleich aufweisen konnten, sind es nun fünf Märkte. Mit einem Jahresplus von 2,7% wurde der 10-Jahresdurchschnitt (1,4%) deutlich übertroffen. Ohne UK kann ein Plus der Spitzenmieten um 4,3% notiert werden. Das deutet auf eine in immer mehr Ländern zunehmend vermieterfreundlichere Marktentwicklung hin.

In den beiden größten Märkten, Paris und London, blieben die Spitzenmieten über das Quartal stabil bei 765 Euro/m²/Jahr bzw. GBP 1184/m²/Jahr. In der Hauptstadt des Vereinigten Königreiches verweist der Rückgang seit dem EU-Referendum um 8,3% aber auf eine verstärkte Unsicherheit im Markt. Bei weiter zunehmenden Leerständen könnten die Mieten im Londoner West End bis zum Jahresende noch einmal leicht nachgeben. In der französischen Metropole hat die nach wie vor anziehende Nutzernachfrage noch keine Auswirkungen auf die Spitzenmieten im CBD.



Berlin (+3,7% auf 336 Euro/m²/Jahr) und Stockholm (+3,2% auf 6400 SEK/m²/Jahr) zeigen einmal mehr ein starkes Wachstum der Spitzenmieten, in beiden Märkten einem Mangel an entsprechendem Flächenangebot geschuldet. Die Werte toppen mittlerweile deutlich frühere Höchststände. Auch in den kommenden Monaten dürfte es bei einem - allerdings abgeschwächten - Anstieg der Spitzenmieten bleiben. Zugelegt haben die Spitzenmietpreise ebenfalls in drei südeuropäischen Märkten: in Barcelona um 2,3%, in Madrid um 1,7 %. Nutzer konkurrieren um knappes Angebot an erstklassigen Flächen in besten Lagen. Auch wenn in beiden Städten ein konstantes Mietpreiswachstum zu beobachten ist, bewegen sich die Spitzenmieten mit 264 Euro/m²/Jahr bzw. 354 Euro/m²/Jahr immer noch deutlich unter den Höchstwerten in 2008: in Madrid um - 27%, in Barcelona um - 18%. Mailand kommt auf ein Plus von 1 % und liegt nun bei 520 Euro/m²/Jahr.

Rege Umsatztätigkeit

Auch in den ersten drei Monaten 2017 zeigt sich eine insgesamt rege Büro-Nutzernachfrage auf den 24 europäischen Märkten: das Umsatzvolumen von 2,7 Mio. m² liegt auf dem Niveau des Vorjahres, der 5- und 10-Jahresdurchschnitt (der jeweils ersten drei Monate) sind mit 12 % bzw. 8 % übertroffen. Deutlich unterschiedlich sind die Umsatzentwicklungen in den west- und mittel- sowie osteuropäischen Märkten: ein Plus von 10% steht einem Minus von 43% gegenüber. Dabei zeigen 12 Märkte einen Umsatzanstieg und 12 einen Rückgang, darunter London, das mit einem Umsatzvolumen von 170.000 m² einen um 30 % schwächeren Jahresauftakt hinnehmen musste. Die aktiven Anfragen sind zwar weiter konstant gestiegen, die Unternehmen warten aber im Zusammenhang mit dem EU-Austritt Großbritanniens und die damit verbundene Unsicherheit über bestimmte Entwicklungen derzeit ab.

Die europäischen Märkte (ohne UK) kommen mit einen Umsatz von 2,55 Mio. m² auf ein 10-Jahres-Hoch. So hat die positive Stimmung bei den Unternehmen den Büroflächenumsatz beispielsweise in Paris auf 664.000 m² anwachsen lassen, ein Plus von 27% gegenüber Vorjahr und das stärkste erste Quartal seit der globalen Finanzkrise. Auch in den sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigt sich eine ungebrochen dynamische Nachfrage: von Januar bis März wurden fast 1 Mio. m² Bürofläche vermietet oder an Eigennutzer verkauft, ein Plus von über 7 % gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres und sogar von 31 % im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt (der jeweils ersten Quartale 2012-2016). In Anbetracht des außergewöhnlich hohen Umsatzes im Vergleichszeitraum des letzten Jahres überrascht es nicht, dass einige Märkte rückläufige Volumina zu vermelden hatten (Berlin: -13%), Düsseldorf (-2%), Frankfurt (-10%). Hamburg (+ 48 %), München (+ 39 %) und Stuttgart (+ 18,2 %) legten dagegen deutlich zweistellig zu. Den höchsten Umsatzzuwachs weist Amsterdam auf, wo nach einem allerdings äußerst schwachen Quartal im Vorjahr, sechsmal so viel Bürofläche vermietet wurde (67.000 m²). Auch Mailand (+86% auf 109.000 m²) und Barcelona (+25% auf 85.000 m²) zeigten erfreuliche Umsatzzuwächse.



Der europäische Büroflächenumsatz dürfte auch 2017 über dem 5-und 10-Jahresdurchschnitt von etwas mehr als 11 Mio. m² liegen. Flächenexpansionen könnten für ein Ergebnis von 11,7 Mio. m² sorgen.

Unter den Indexstädten Berlin und München mit niedrigster Leerstandsquote

Nachdem die Leerstandsquote in den 24 Index-Städten in den letzten vier Jahren um 290 Basispunkte von 10,9 % auf 8,0 % gesunken ist, ist erstmals ein, wenngleich minimaler Anstieg (10 Basispunkte auf 8,1 %) zu verzeichnen, verursacht vorwiegend durch ein Plus im Londoner Markt um 80 Basispunkte auf 4,9%. Durch eine im laufenden Jahr erwartet stärkere Flächenexpansion könnte die Quote Ende 2017 wieder leicht auf unter 8 % fallen.

15 der 24 Index-Städte verzeichneten einen Rückgang der Leerstandsquote, besonders stark ausgeprägt in Prag, das erstmals seit 2008 eine einstellige Leerstandsquote aufweist (-90 Basispunkte auf 9,7%), Barcelona (-70 Basispunkte auf 8,3%), Amsterdam (-60 Basispunkte auf 8,3%) und Brüssel (-40 Basispunkte auf 9,0%). Die mit 4,2 % niedrigste Quote unter den 24 Index-Städten weisen mittlerweile zwei deutsche Immobilienhochburgen auf: Berlin und München.

Trotz der Zunahme der Büro-Fertigstellungen in den 24 Index-Städten auf insgesamt 889.000 m², entsprechend einem Anstieg von 13% innerhalb der letzten 12 Monate und einem Plus von 18% gegenüber dem 5-Jahresschnitt, bleiben viele Märkte in einer angespannten Angebots-Nachfragesituation: durch die rege Vermietungstätigkeit wurde das höhere Fertigstellungsvolumen von Projektentwicklungen nämlich in den meisten Städten wieder aufgewogen. Mit 5,3 Mio. m² und 6,2 Mio. m² wird das Fertigstellungsvolumen in den kommenden beiden Jahren weiter zulegen und sich deutlich über dem 5-Jahresschnitt bewegen, konzentriert auf London, Paris, Dublin, Berlin und München.



___

(*) Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Weiterführende Informationen

http://jll.de

125
Impressum | Inhalt melden

Das könnte Sie auch interessieren

JLL verstärkt Einzelhandelsinvestment-Team in Hamburg

JLL verstärkt sein Hamburger Einzelhandelsinvestment-Team. Sarah Hoffmann (26), Bache... Mehr lesen

Nebenkosten bei Logistikflächen analysiert

Frankfurt, 18. Dezember 2013 - Logistikflächen in Deutschland bilanzieren bei Nebenko... Mehr lesen

Niedriger Leitzins befeuert die Immobilienmärkte in Deutschland - Europäische Ze...

FRANKFURT, 5. Juni 2014 - Mit dem heutigen Zinsentscheid hat die Europäische Zentralb... Mehr lesen

0 Kommentare