GeoMap Renditeatlas 2025: Höchste Mietrenditen weiterhin in Mitteldeutschland
Die aktuelle GeoMap-Auswertung der Mietrendite, basierend auf knapp vier Millionen Kauf- und Mietangeboten aus den Jahren 2024 und 2025, zeigt, dass sich der deutsche Wohnungsmarkt weiterhin regional sehr unterschiedlich entwickelt. Zahlreiche Kreise in Mittel- und Ostdeutschland erzielen erneut die höchsten Werte. Angeführt wird das Ranking vom Vogtlandkreis mit rund 8,7 Prozent, gefolgt von weiteren Regionen in Sachsen, Thüringen und Sachsen-Anhalt mit Renditen von über 8 Prozent. Unter den Metropolen erzielt Stuttgart 2025 mit rund 4,17 Prozent die höchste Mietrendite, gefolgt von Leipzig mit etwa 3,75 Prozent. Gleichzeitig verzeichnen diese beiden Städte auch die stärksten Zuwächse im Vergleich zu 2024. Eine Ausnahme bildet Berlin: Als einzige der betrachteten Metropolen weist die Hauptstadt im Vergleich zum Vorjahr einen leichten Rückgang auf.
Die Analyse der acht größten deutschen Metropolen zeigt für 2025 insgesamt eine Fortsetzung des seit 2022 beobachtbaren Trends steigender Mietrenditen – allerdings mit deutlich abgeschwächter Dynamik und zunehmender Differenzierung zwischen den Städten.
Während nahezu alle Metropolen im Jahresvergleich 2025 leichte bis moderate Renditezuwächse verzeichnen, fällt Berlin als Ausnahme auf: Mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 3,52 Prozent liegt die Hauptstadt marginal unter dem Vorjahreswert (–0,2 Prozent) und ist damit die einzige Metropole mit einem Rückgang. In allen übrigen Städten konnten die Renditen weiter zulegen.
Stuttgart und Leipzig mit den stärksten Zuwächsen
Die höchsten Renditen unter den Metropolen erreicht 2025 Stuttgart mit durchschnittlich 4,17 Prozent. Gleichzeitig weist die Stadt mit +5,7 Prozent auch den stärksten relativen Zuwachs gegenüber 2024 auf. Damit setzt sich die Entwicklung der vergangenen Jahre fort: Seit 2022 ist die durchschnittliche Mietrendite in Stuttgart kontinuierlich gestiegen (von 3,15 Prozent auf über 4 Prozent) und positioniert die Stadt klar an der Spitze der Metropolen.
Ebenfalls dynamisch entwickelt sich Leipzig. Mit einer Rendite von rund 3,75 Prozent liegt die Stadt 2025 zwar hinter Stuttgart, verzeichnet jedoch mit +5,6 Prozent ebenfalls einen der höchsten Anstiege im Vergleich zum Vorjahr. Seit 2022 hat sich die durchschnittliche Rendite in Leipzig damit um fast einen Prozentpunkt erhöht. Leipzig bleibt damit die renditestärkste ostdeutsche Metropole und bestätigt ihre Rolle als vergleichsweise attraktiver Markt für Kapitalanleger.
Moderate Zuwächse in Frankfurt, München und Hamburg
Frankfurt am Main erreicht 2025 eine durchschnittliche Mietrendite von 3,36 Prozent und steigert sich damit um knapp 4,9 Prozent gegenüber 2024.
Auch hier setzt sich der langfristige Aufwärtstrend fort: Seit 2022 ist die Rendite nahezu kontinuierlich gestiegen, was auf eine Kombination aus stabiler Mietnachfrage und moderater Preiskorrektur auf der Kaufseite hindeutet.
München bleibt trotz steigender Renditen weiterhin Schlusslicht im Metropolenvergleich. Mit 3,05 Prozent liegt die bayerische Landeshauptstadt 2025 zwar erstmals über der 3-Prozent-Marke, weist jedoch im absoluten Vergleich weiterhin die niedrigsten Werte auf. Der Zuwachs von +4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr signalisiert jedoch, dass auch in hochpreisigen Märkten eine leichte Entspannung zugunsten von Investoren eingesetzt hat.
Hamburg verzeichnet mit 3,15 Prozent ebenfalls einen moderaten Anstieg (+3,4 Prozent). Die Entwicklung verläuft hier deutlich gleichmäßiger als in Stuttgart oder Leipzig, was auf eine vergleichsweise stabile Marktstruktur mit weniger ausgeprägten Preis- und Nachfrageschwankungen hindeutet.
Berlin: Stagnation nach dynamischer Aufholphase
Berlin bildet 2025 eine Sonderrolle. Nachdem die Hauptstadt zwischen 2022 und 2024 eine der stärksten Renditesteigerungen aller Metropolen verzeichnet hatte (von 2,67 auf über 3,5 Prozent), kommt es nun erstmals zu einer leichten Korrektur. Mit 3,52 Prozent liegt die Rendite praktisch auf Vorjahresniveau, jedoch minimal darunter.
Der Vergleich der Jahre 2022 bis 2025 zeigt insgesamt ein klares Bild: Alle betrachteten Metropolen weisen über diesen Zeitraum hinweg steigende Mietrenditen auf. Die Unterschiede liegen weniger in der Richtung als vielmehr in der Dynamik und im absoluten Niveau. Während Städte wie Stuttgart und Leipzig sowohl relativ als auch absolut an Attraktivität gewonnen haben, bleiben klassische Hochpreismärkte wie München trotz Zuwächsen renditeseitig weiterhin zurückhaltend. Gleichzeitig zeigt Berlin, dass selbst dynamische Aufholbewegungen nicht unbegrenzt fortgeschrieben werden können.
Ein Blick auf die zehn Kreise mit den höchsten durchschnittlichen Mietrenditen im Jahr 2025 verdeutlicht die anhaltend starke Konzentration renditestarker Standorte in Mittel- und Ostdeutschland. Sämtliche Top-10-Kreise erzielen Renditen von über 7,2 Prozent, fünf davon sogar über der Marke von 8 Prozent.
Vogtlandkreis erneut an der Spitze
Mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 8,66 Prozent belegt der Vogtlandkreis 2025 erneut den ersten Platz im bundesweiten Vergleich. Gegenüber 2024 entspricht dies einem Zuwachs von rund 7,0 Prozent. Der Kreis bestätigt damit seine Spitzenposition aus dem Vorjahr und zählt weiterhin zu den renditestärksten Wohnimmobilienstandorten Deutschlands.
Es folgen Mansfeld-Südharz (8,47 Prozent) und das Altenburger Land (8,33 Prozent), das mit +14,9 Prozent einen der stärksten Zuwächse innerhalb der Top-10 aufweist. Besonders stark vertreten sind Thüringen und Sachsen-Anhalt. Auffällig ist zudem die hohe Dynamik einzelner Kreise wie Elbe-Elster (+19,0 Prozent) und Sömmerda (+18,7 Prozent).
Thüringen und Sachsen-Anhalt besonders stark vertreten
Auffällig ist die hohe Dichte ostdeutscher Landkreise in den Top-10. Neben dem Altenburger Land und dem Landkreis Greiz (8,22 Prozent) sind mit dem Kyffhäuserkreis (8,03 Prozent), Sömmerda (7,68 Prozent) und dem Saale-Orla-Kreis (7,29 Prozent) gleich mehrere thüringische Kreise vertreten. Auch Sachsen-Anhalt stellt mit Mansfeld-Südharz, Wittenberg (7,34 Prozent) und Elbe-Elster (7,81 Prozent) mehrere renditestarke Regionen. Insbesondere der Landkreis Elbe-Elster sticht mit einem Renditezuwachs von +19,0 Prozent hervor – dem höchsten relativen Anstieg innerhalb der Top-10-Liste.
Die zehn Kreise und kreisfreien Städte mit den niedrigsten Mietrenditen 2025 liegen überwiegend in wirtschaftsstarken, hochpreisigen Märkten. Die durchschnittlichen Renditen bewegen sich hier durchweg unter 3 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.
Das Schlusslicht bildet der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einer Rendite von 2,38 Prozent. Ebenfalls sehr niedrige Werte erzielen die Landkreise Miesbach (2,62 Prozent) und Nordfriesland (2,78 Prozent). In diesen Regionen wirken weiterhin hohe Kaufpreise bei gleichzeitig begrenztem Mietsteigerungspotenzial renditedämpfend. Auffällig ist die Entwicklung der Stadt Potsdam, die mit einem Rückgang von –10,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr den stärksten Renditeverlust innerhalb der Flop-10 verzeichnet. Auch die Landkreise Landshut (–3,6 Prozent) und Ostallgäu (–1,3 Prozent) weisen rückläufige Renditen auf.
Methodische Hinweise
Die Analyse untersucht die prozentuale Veränderung der durchschnittlichen Rendite für Wohnraum in allen deutschen Kreisen und kreisfreien Städten zwischen den Zeiträumen 01.01.2024–30.11.2024 und 01.01.2025 – 30.11.2025. Grundlage dafür ist die Online-Datenbank GeoMap der Real Estate Pilot AG. Für die Auswertung wurden sämtliche Kauf- und Mietangebote für Wohnimmobilien berücksichtigt, ohne möblierte Objekte, ohne Unterscheidung nach Neubau und Bestand.
Die durchschnittliche Rendite wurde je Gebiet anhand der angebotenen Kaufpreise und der durchschnittlichen Mieten berechnet. Die Mietwerte basieren dabei auf allen Mietangeboten, die in den Zeiträumen online waren.
Um eine realistische Marktabbildung sicherzustellen, wurden statistische Ausreißer bei Kauf- und Mietpreisen vor der Berechnung entfernt. Anschließend wurden die durchschnittlichen Renditen pro Kreis bzw. kreisfreier Stadt ermittelt und miteinander verglichen.
