Gewerbeimmobilienbranche mit leichtem Wachstum: Gestiegene Herausforderungen infolge globaler Unsicherheit hemmen Erholung der Branche

Steigende Investitionsrenditen und -volumina sprechen für eine positive Wende in den globalen Märkten für Gewerbeimmobilien: Weltweit erholten sich die Investitionsvolumina in den letzten sechs Quartalen in Folge, im ersten Quartal 2025 wurde auch im Jahresvergleich der erste Anstieg seit Mitte 2022 verzeichnet. Bis Ende Juni 2025 übertraf die Ein-Jahres-Gesamtrendite des S&P Global Property Index (+14,1%) sowohl den S&P 500 (+11,7%) als auch den S&P World Equities Index (+13,8%). Diese Entwicklung bestätigen auch die Ergebnisse der aktuellen Deloitte-Studie „Commercial Real Estate Outlook“.

„Unsere Studie belegt, dass Gewerbeimmobilien weiterhin zu den potenziell sicheren Investitionen zählen“, betont Michael Müller, Partner bei Deloitte und Leiter des Bereichs Real Estate in Deutschland: „Fast 75 Prozent der weltweit Befragten planen eine Erhöhung ihrer Investitionsniveaus in Gewerbeimmobilienvermögen in den nächsten zwölf bis 18 Monaten.“

Vor allem die Rolle der Investition als potenzieller Inflationsschutz (34%), die größere Diversifikation mit anderen Finanzanlagearten (26%), Stabilität als Anlageklasse (15%) und potenzielle Steuervorteile (14%) nennen die Umfrageteilnehmer als Gründe für ein Investment in Gewerbeimmobilien.

Effekte durch M&A und KI bleiben hinter Erwartungen zurück

Die im vergangenen Jahr geäußerten Erwartungen, dass 2025 eine deutlichere Erholung für die globale Commercial-Real-Estate-Branche bringen könnte – durch günstigere Kreditbedingungen und M&A-Deals innerhalb der Branche sowie durch Fortschritte bei der Künstlichen Intelligenz (KI) – wurden weitgehend enttäuscht.

Vor allem beim Thema KI wichen die Hoffnungen harten Realitäten: Nur noch ein Prozent (Vorjahr: 12%) haben KI-bedingt transformative Erwartungen für 2026, lediglich sieben statt wie im Vorjahr 24 Prozent rechnen mit operativen Verbesserungen durch den Einsatz von KI; von gestiegenen Herausforderungen bei der KI-Implementierung berichten 27 Prozent (Vorjahr: 16%) der Befragten.

Auch die Hoffnungen, durch Übernahmen und Zusammenschlüsse die Geschäftsaussichten zu verbessern, scheinen sich nicht zu bewahrheiten: Erwarteten 2024 noch 67 Prozent der Befragten einen wahrscheinlichen oder sehr wahrscheinlichen Anstieg der M&A-Aktivitäten, so sieht dies aktuell nur noch die Hälfte der Umfrageteilnehmenden.

Anhaltende Unsicherheit erschwert die Entwicklung

Zugleich macht die Studie deutlich, dass das zunehmend unvorhersehbare globale Umfeld immer mehr Einfluss darauf nimmt, wie schnell und in welchem Umfang sich die Branche erholen kann. Handels- und regulatorische Unsicherheiten erschweren die Entscheidungsfindung, eine Verbesserung ist derzeit auch angesichts der geopolitischen Weltlage nicht in Sicht.

Infolgedessen hat auch der noch 2024 festgestellte Optimismus für das Folgejahr leicht nachgelassen, wobei immerhin noch 83 Prozent der Befragten (Vorjahr: 88%) erwarten, dass ihre Einnahmen bis zum Jahresende steigen.

Trotz anhaltender Risiken überwiegt Zuversicht

Die Erwartungen an die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes bleiben trotz allem positiv: 65 Prozent der Befragten rechnen mit einer Verbesserung von Mietpreisen, Leasingaktivitäten, Leerständen und Kapitalkosten bis 2026 (Vorjahr: 68%). Das liegt deutlich über dem Tiefpunkt von 2023 (44%).

Geändert hat sich die Gewichtung innerhalb des Risikospektrums. Unter den makroökonomischen Trends, die die finanzielle Performance von Branchenunternehmen in den nächsten zwölf bis 18 Monaten am negativsten beeinflussen könnten, werden am häufigsten die Verfügbarkeit von Kapital, erhöhte Zinssätze, Kapitalkosten, Währungsvolatilität sowie mögliche Änderungen der Steuerpolitik genannt.

Das Thema Cyberrisiken fällt von Platz zwei im Vorjahr auf den sechsten Rang. Zugleich stieg die Besorgnis über ein Nachlassen der Mitarbeiterbindung im Risiko-Ranking und liegt nun auf dem achten Rang (Vorjahr: 12. Platz).

Kapitalverfügbarkeit und Zinssätze bleiben die wichtigsten Faktoren

Trotz aller Risiken und Hemmnisse sieht die Studie durchaus Chancen – der Blick auf die erwarteten Wachstumsmärkte zeigt jedoch starke Verschiebungen: So musste Kanada seine letztjährige Führung als beliebtestes Investitionsland (2024: 12% der Befragten; 2025: 7%) an die bislang zweitplatzierten USA (2024: 11%; 2025: 16%) abgeben, die um fünf Prozentpunkte zulegten und laut Studie als wichtigster Wachstumskandidat für das kommende Jahr gelten. Indien steigt gegenüber dem Vorjahr auf 13 Prozent (+4%) und ist damit zweitbeliebteste Destination für Gewerbeimmobilien-Investitionen.

Deutschland reichen zehn Prozent (+1%) für den dritten Rang des Beliebtheitsrankings von Investoren. Dahinter reihen sich Singapur (9%) und Japan (8%), deren Beliebtheit jeweils leicht gegenüber dem Vorjahr zulegte. Das Investitionsinteresse an australischen und chinesischen Liegenschaften ließ indes stark nach, die Werte halbierten sich jeweils.

“Die Gespräche auf der derzeit stattfindenden Expo Real zeigen einen vorsichtigen Optimismus der Marktteilnehmer. Allerdings ist die Branche auch weiterhin von der geopolitischen und makroökonomischen Unsicherheit beeinflusst“, sagt Michael Müller. Die Senkung der US-Zinssätze um einen Viertelprozentpunkt habe im September eine erste Entlastung geschaffen; bis Ende 2025 seien außerdem zwei weitere Zinssenkungen in Aussicht gestellt worden. „Dies dürfte für eine weitere Belebung und Erholung des Gewerbeimmobilienmarkts und für eine Verbesserung der mittelfristigen Aussichten sorgen – wenn keine weiteren Hemmnisse auftauchen“, so Müller weiter.

Methodik der Studie:

Für den Commercial Real Estate Outlook befragte Deloitte im Juni und Juli 2025 weltweit über 850 Führungskräfte und Experten in großen Immobilienbesitzer- und Investorenorganisationen aus 13 Ländern in Nordamerika, Europa und Asien.