Hamborner Reit kündigt Anpassung der Portfoliostrategie an und veröffentlicht Prognose für das Geschäftsjahr 2026

Anpassung der Portfoliostrategie

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien im Bereich der Nahversorgung, insbesondere hinsichtlich lebensmittelorientierter Nutzungskonzepten, zeichnet sich weiterhin durch vergleichsweise hohe Stabilität und attraktive Zukunftsaussichten aus.

Demgegenüber unterliegt der Büromarkt in Deutschland deutlichen strukturellen Veränderungen mit perspektivisch dauerhaften ökonomischen Auswirkungen. Hierbei spielen u.a. veränderte Arbeitsmodelle und demografische Entwicklungen sowie die Themenfelder Digitalisierung und künstliche Intelligenz eine zunehmende Rolle. Die damit nutzerseitig verbundenen wachsenden Anforderungen an Standort-, Gebäude- und Flächeneigenschaften von Büroimmobilien führen zu veränderten Investitionserfordernissen und Rendite-Risiko-Bewertungen.

Vor dem Hintergrund dieser Einschätzungen hat der Vorstand der Gesellschaft nach eingehender strategischer Überprüfung und in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat eine Weiterentwicklung der Unternehmensstrategie beschlossen.

Zukünftig wird die Gesellschaft ihren strategischen Fokus auf Einzelhandelsimmobilien im Bereich der Nahversorgung sowie Baumärkte ausrichten und sich als Retail-REIT am Markt positionieren. Hierbei profitiert HAMBORNER sowohl von ihren langjährigen Erfahrungen aus dem Aufbau des bereits bestehenden hochwertigen Portfolios als auch dem umfangreichen Netzwerk.

Unveränderter Kernbestandteil der Portfoliostrategie bleibt die Konzentration auf Core-Immobilien, welche sich durch eine langfristige und solide Vermietungssituation sowie eine stabile Ertragsstruktur auszeichnen. Ergänzend hierzu beabsichtigt die Gesellschaft, künftig Investitionen im Bereich Core Plus zu tätigen, welche bei moderaten Risiken und vergleichsweise geringem Investitions- und Bewirtschaftungsaufwand zusätzliches Rendite- bzw. Wertpotenzial bieten. Daneben ist auch weiterhin eine Beimischung ausgewählter Manage-to-Core-Objekte mit erhöhtem Vermietungs-, Modernisierungs- oder Repositionierungsbedarf vorgesehen, um daraus resultierende Optimierungs- und Wertentwicklungspotenziale zu heben. Die definierte Zielquote für Manage-to-Core-Immobilien liegt dabei unverändert bei 10-20% des Gesamtportfoliovolumens.

Im Rahmen der strategischen Neuausrichtung wird das Ankaufsprofil der Gesellschaft gezielt weiterentwickelt und flexibilisiert. Künftig sollen ergänzend zu den bisherigen Investitionskriterien auch Einzelhandelsobjekte mit einem Ankaufsvolumen unterhalb von 10 Mio. Euro berücksichtigt werden, um hierdurch den Marktzugang zu erweitern und die Transaktionsfähigkeit zu erhöhen.

Auch regional wird das Investitionsspektrum innerhalb Deutschlands ausgedehnt. Neben dem bestehenden Fokus auf Metropolregionen sollen verstärkt attraktive Mittel- und Oberzentren sowie ländliche Hauptversorgungsstandorte berücksichtigt werden, um zusätzliche Marktpotenziale zu erschließen.

Zudem beabsichtigt die Gesellschaft, die Mieterstruktur künftig weiter zu diversifizieren. Neben etablierten, bonitätsstarken Filialisten aus dem Lebensmitteleinzelhandel und dem Baumarkt-segment sollen ergänzende Konzepte aus den Bereichen Nahversorgung und Fachmarkt in das Portfolio aufgenommen werden. Hierzu zählen insbesondere weitere Anbieter aus dem FMCG- (Fast Moving Consumer Goods) bzw. FMCG-nahen Segment, deren Geschäftsmodelle auf dem regelmäßigen, kurzfristigen Bedarf an Gütern des täglichen Lebens basieren und sich durch hohe Kundenfrequenz sowie nachhaltig stabile Umsatzstrukturen auszeichnen. Hervorzuheben sind hier insbesondere Drogerien, Non-Food-Discounter, Haushaltswaren- und Heimtiermärkte sowie vereinzelte Textilformate mit hoher Warenrotation.

Im Zuge der strategischen Fokussierung ist vorgesehen, den Anteil von Büroimmobilien am Gesamtportfoliovolumen mittelfristig auf 10–20 % zu reduzieren. Die Anpassung soll schrittweise und ergebnis- bzw. wertoptimiert durch selektive Veräußerungen sowie die Reallokation des freiwerdenden Kapitals in Einzelhandelsimmobilien erfolgen. In Abhängigkeit von der weiteren Entwicklung des Büromarkts sowie des Transaktionsumfelds behält sich die Gesellschaft vor, den Büroanteil des Portfolios langfristig weiter zu reduzieren.

Mit der Reduzierung des Büroanteils und der Fokussierung auf die zuvor beschriebenen Einzelhandelsimmobilien verfolgt die Gesellschaft das Ziel, unter Sicherung eines attraktiven Ertrags- und Risikoprofils, das in den vergangenen Jahren im Rahmen eines umfangreichen Transformationsprozesses weiterentwickelte Wachstumspotenzial der Plattform bestmöglich zu nutzen.

Prognose für das Geschäftsjahr 2026

Der Vorstand der Gesellschaft hat am heutigen Tag eine erste Einschätzung hinsichtlich der erwarteten Geschäftsentwicklung im laufenden Jahr 2026 abgegeben. Diese wird durch das fortgesetzt herausfordernde gesamtwirtschaftliche Umfeld sowie die anhaltende Unsicherheit im Hinblick auf die weitere Entwicklung am Immobilien- und Vermietungsmarkt beeinflusst.

Nach derzeitigen Erwartungen werden die Miet- und Pachterlöse im Geschäftsjahr 2026 zwischen 87,5 und 89,5 Mio. Euro liegen (aktuelle Prognose für das Geschäftsjahr 2025: 89,5 – 90,5 Mio. Euro), wobei die Verminderung gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen auf bereits im Geschäftsjahr 2025 erfolgte selektive Veräußerungen von Bestandsimmobilien zurückzuführen ist.

Das operative Ergebnis (Funds from Operations, FFO) wird sich im Geschäftsjahr 2026 voraussichtlich zwischen 38,0 und 42,0 Mio. Euro bewegen (aktuelle Prognose für das Geschäftsjahr 2025: 44,0 – 46,0 Mio. Euro). Der erwartete Rückgang resultiert zum einen aus den verminderten Mieterlösen aufgrund der Objektveräußerungen, zum anderen aus gegenüber dem Vorjahr erhöhten Aufwendungen.

Ein wesentlicher Teil der steigenden Kostenbelastungen entfällt dabei auf den Bereich der Instandhaltung. Ursächlich hierfür sind einerseits eine zeitliche Verschiebung ursprünglich für das Jahr 2025 geplanter Maßnahmen und andererseits zusätzliche Aufwendungen für laufende Instandhaltungen sowie Maßnahmen im Zusammenhang mit Vermietungsaktivitäten in 2026, welche sich in erhöhten Kosten für Mieterausbauten widerspiegeln.

Darüber hinaus geht die Gesellschaft von einem Anstieg der laufenden Betriebsaufwendungen aus, der insbesondere auf positive Einmaleffekte aus dem Vorjahr zurückzuführen ist. Im Zusammenhang mit der Integration neuer externer Facility-Management-Dienstleister im Geschäftsjahr 2025 erfolgte während der Übergangsphase ein verminderter Leistungs- und daraus folgender Kostenaufwand. Für das laufende Geschäftsjahr 2026 erwartet die Gesellschaft nunmehr eine Wiederherstellung des regulären bzw. eine punktuelle Erweiterung des Leistungsumfangs, welcher sich auf die Entwicklung der laufenden Betriebsaufwendungen auswirkt.

Nach einer Verminderung der Gesamtverbindlichkeiten sowie der damit verbundenen Zinsaufwendungen im Jahr 2025, welche aus einer Rückführung von Darlehen resultierte, wird für das laufende Geschäftsjahr ein Anstieg der Zinskosten prognostiziert. Dieser ist im Wesentlichen auf die im zweiten Halbjahr 2025 erfolgte Refinanzierung mehrerer grundpfandrechtlich besicherter Darlehen zu erhöhten Zinskonditionen zurückzuführen.

Weitere operative Ergebniseffekte resultieren aus einer Erweiterung der personellen Kapazitäten sowie einer Nachbesetzung vakanter Stellen im Jahresverlauf 2025 bzw. im Laufe des ersten Halbjahres 2026, die sich in einem erwarteten Anstieg der Personalaufwendungen widerspiegeln.

In Anbetracht der weiterhin bestehenden Unsicherheiten und eingeschränkten Dynamik am Immobilieninvestitionsmarkt, sind Zeitpunkte und Volumen möglicher Immobilienakquisitionen und- verkäufe sowie daraus resultierende Umsatz- und Ergebniseffekte zum gegenwärtigen Zeitpunkt nur schwer prognostizierbar. Aus diesem Grund hat die Gesellschaft im Rahmen der Prognoseerstellung auf eine Berücksichtigung von Immobilienan- und -verkäufen verzichtet.

Weiterführende Informationen zur erwarteten Geschäftsentwicklung sowie den strategischen Anpassungen wird die Gesellschaft im Zuge der planmäßigen Veröffentlichung der vorläufigen Geschäftszahlen für das Jahr 2025 am Donnerstag, den 26. Februar 2026, kommunizieren.