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04.01.2019 MärkteBüroHamburg

Hamburg: „Ordentliches Jahr“ beim Büroflächenumsatz

• Vermietungsvolumen geht um 8,6 % auf 585.000 m² zurück

• Mieten steigen in der Breite und in der Spitze

• Ausblick 2019: Engel & Völkers Commercial Hamburg erwartet Büroflächenumsatz von rd. 550.000 m²

  • (c) Engel & Völkers Commercial Hamburg
Bildunterschrift: (c) Engel & Völkers Commercial ...
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Hamburg, den 4. Januar 2019. Nach dem historisch hohen Büroflächenumsatz von 640.000 m² im Jahr 2017 fällt das Ergebnis für das Jahr 2018 mit rd. 585.000 m² in Hamburg um 8,6 % geringer aus als im Vorjahr. „Dennoch ein sehr ordentliches Jahr“, bilanziert Oliver Horstmann, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. An der Nachfrage der Unternehmen habe es seines Erachtens jedenfalls nicht gelegen. Insgesamt wurden 16 Flächenumsätze in der Größenklasse über 5.000 m² registriert, fünf davon waren größer als 10.000 m² (S.8). Vielmehr habe ein ausreichendes Angebot an größeren, zusammenhängenden Flächen in den Toplagen gefehlt.

Oliver Horstmann skizziert die Marktsituation wie folgt:

Hohe Flächenabsorption

- Der Büroflächenbestand ist nur leicht gestiegen und liegt bei rd. 13,9 Mio. m²

- Demgegenüber hat der Leerstand von 600.000 m² auf 490.000 m² um 18,3 % abgenommen

- Die Mietspannen (Anhang, S.3) sind in allen Lagen gestiegen, u.a. weil auch in Bestandsimmobilien die Anforderungen der Unternehmen steigen

- Die Spitzenmiete in Neubauten in Toplagen liegt mittlerweile bei 27,50 €/m² und ist damit im zurückliegenden Jahr um 1,50 €/m² gestiegen. Auch Höchstmieten von über 30 €/m² werden am Markt beobachtet

- Büroflächenentwicklungen stehen bei Grundstücken für das Neubausegment mit der Wohnraumschaffung und bei Bestandsimmobilien mit Hotelprojekten im Wettbewerb

Statistischer Rückblick (S.10)

- Die Spitzenmiete ist seit dem Jahr 2010 (ca. 23 €/m²) kontinuierlich gestiegen

- Der Leerstand ist im selben Zeitraum von 1,3 Mio. m² auf 490.000 m² zurückgegangen

- Dennoch haben in dieser nachfragebestimmten Marktsituation Projektentwickler spekulative Neubauaktivitäten nicht merklich forciert, u.a. weil o Allgemeine Baukosten steigen kontinuierlich

o Zusätzliche Kostentreiber sind beispielsweise die ENEV u.a. o Teils restriktive Bankenanforderungen o Verfügbarkeit an Grundstücksflächen

Neue Herausforderungen

- Die Büroflächensuche kann sich für Unternehmen über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren hinziehen

- Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu zehn Jahren kosten Unternehmen Flexibilität

- Im herrschenden Preiswettbewerb werden die Kosten für Unternehmen weiter steigen

- Co-Working-Anbieter werden im aktuellen Marktumfeld mehr und mehr zum MietWettbewerber „konventioneller Unternehmen“ o Sie mieten langfristig

o Zahlen die steigenden Mieten o Bieten ihren Mieten ein hohes Maß an Flexibilität o Treiben die Preise in den Toplagen

Vermietungsvolumen nach Lagen (S.4)

- Durch den Neubau von Beiersdorf (ca. 45.000 m²) an der Troplowitzstraße für den Eigennutz, stieg das Vermietungsvolumen in Eimsbüttel um 8,9 Prozentpunkte auf 10,5 % am Gesamtvermietungsvolumen in Hamburg

- Mit 22,5 % liegen die City (2017: 25,7 %) und die City-Süd mit 15,6 % (18,8 %) auf Rang 1 und 2 der Statistik

Vermietungsvolumen nach Branchen (S.5)

- das größte registrierte statistische Flächenvolumen (S.8), der Beiersdorf-Neubau, schlägt sich auch bei der Branchenauswertung nieder. Die Industrieverwaltung war mit einem Anteil am Vermietungsvolumen von 17,5 (15,7 %) die aktivste Branche

- auf den weiteren Plätzen folgen das Finanzwesen (14,6 %) und Unternehmensnahe Dienstleister (12,9 %)

- mit 10,6 % (15,5 %) verloren das Bauwesen, Vermietung, Verpachtung, Verkauf – darunter werden auch Co-Working-Anbieter erfasst – gegenüber dem Vorjahr einige Positionen

Ausblick 2019

- der Gesamtflächenumsatz wird sich bei rd. 550.000 m² einpendeln - die Nachfrage bleibt hoch

- es wird eine weitere Büroflächenverknappung geben, da auch der Leerstand weiter abnehmen wird

- die Mieten werden in der Breite und in der Spitze steigen

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