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16.01.2019 MärkteBüroHamburg

Hamburger Investmentmarkt überspringt die 7-Milliarden-Euro-Marke

Umsatz auf dem Bürovermietungsmarkt bleibt überdurchschnittlich hoch

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Bildunterschrift: (c) JLL
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HAMBURG, 15. Januar 2019 – Rekord auf dem Investmentmarkt der Hansestadt: 2018 wurden Gewerbeimmobilien im Wert von 6,2 Mrd. Euro gehandelt. Inklusive der Nutzungsklasse „Living“ 1) kletterte das Transaktionsvolumen sogar auf 7,2 Mrd. Euro. Das sind 44 Prozent mehr als im Vorjahr. Der bisherige Rekord aus dem Jahr 2016 (5,5 Mrd. Euro) wurde um 31 Prozent übertroffen. Hamburg liegt damit zum ersten Mal seit sieben Jahren auf Platz 3 in der Rangfolge der Big 7-Städte hinter Frankfurt und Berlin.

Der Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt sank 2018 zwar um 9 Prozent. Mit 580.000 m² liegt er aber immer noch auf sehr hohem Niveau, wie der Vergleich mit den langjährigen Durchschnittswerten zeigt: So wurden im vergangenen Jahr 8 Prozent mehr Flächen vermietet als im Schnitt der vergangenen fünf Jahre (539.000 m²) und 13 Prozent mehr als im 10-Jahres-Durchschnitt (511.320 m²).

Auch für 2019 attestiert Richard Winter dem Hamburger Immobilienmarkt eine robuste Verfassung: „In allen Marktsegmenten ist eine rege Nachfrage und Umsatzdynamik zu erwarten. Die Attraktivität des Immobilien- und Wirtschaftsstandortes Hamburg ist ungebrochen“, so der Niederlassungsleiter von JLL Hamburg.

Investmentmarkt: Größe der Transaktionen ist deutlich gestiegen

Knapp die Hälfte (48%) des gesamten Hamburger Investmentvolumens ist Großtransaktionen geschuldet: 2018 wurden 20 Deals im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich abgeschlossen. Das sind 12 mehr als im Vorjahr. „Insgesamt ist die Zahl der Transaktionen im vergangenen Jahr kaum gestiegen. Die Größe der Deals hingegen hat allein in den vergangenen drei Jahren um knapp 60 Prozent zugenommen“, erklärt Sarah Cervinka, Senior Team Leader Office Investment JLL Hamburg. Dies sei vor allem dem Anstieg der Faktoren geschuldet. 2018 sind die Spitzenrenditen auf dem Hamburger Büromarkt (3,05 Prozent) allerdings nicht weiter gefallen. Cervinka: „Wir gehen auch 2019 von einem weiterhin stabilen Preisniveau aus.“ Die signifikante Aufwärtsbewegung der Mieten und damit auch der Anstieg der Kapitalwerte werden den Investmentmarkt in diesem Jahr prägen.

Büros stellen 2018 mit 47 Prozent erneut den größten Teil des Transaktionsvolumens. Dennoch liegt Hamburg damit etwas unter dem Durchschnitt der Big 7 und auch unter seinem Fünf-Jahres-Schnitt (beide liegen bei 50%). Auf Platz 2 der beliebtesten Nutzungsarten folgt die Kategorie Living mit 19 Prozent. Nur in Berlin ist der Anteil dieser Kategorie noch höher.

Der Anteil von Einzelhandelsinvestments am Transaktionsvolumen liegt mit 7 Prozent hingegen deutlich unter dem Wert des Vorjahres (17%). Grund dafür ist, dass einige große Transaktionen, die zwar einen nennenswerten, aber keinen zu 75 Prozent dominierenden Einzelhandelsanteil haben, der Kategorie Mischnutzung zugerechnet werden. Darunter fallen etwa der Verkauf des Hanseviertels oder der Gänsemarktpassage. „Highlight-Transaktion im reinen Einzelhandelssegment war der Verkauf des Karstadt Sports auf der Mönckebergstraße. Die Top 1A-Lage wird durch die anstehende Entwicklung des Hauptbahnhofs langfristig noch weiter gestärkt“, so Sarah Hoffmann, Senior Team Leader Retail Investment JLL Hamburg. Auch 2019 dürfte der Schwerpunkt auf gemischt genutzten Objekten und Quartieren liegen. Hoffmann: „Nahversorgungsangebote und Gastronomie werden sich auch in innerstädtischer Lage stärker etablieren und so zur Urbanisierung des Stadtzentrums beitragen.“

Hamburg war im vergangenen Jahr kein besonders internationaler Markt: Der Anteil ausländischer Käufer ist mit 30 Prozent so niedrig wie seit 2013 nicht mehr und liegt deutlich unter dem Schnitt der Big 7 (40%) und dem Fünf-Jahres-Durchschnitt (42%). Auf der Verkäuferseite lag der Anteil 2018 aber auch nur bei 32 Prozent. Per Saldo halten sich Käufe und Verkäufe ausländischer Investoren in Hamburg also die Waage.

Spitzenmieten steigen weiter – 30-Euro-Marke wird 2020 geknackt

Die Spitzenmiete auf dem Hamburger Büromarkt hat mit 28,00 Euro einen neuen Rekord erreicht. Auch die Durchschnittsmiete erreicht mit knapp 16 Euro ein neues Hoch. „In den vergangenen zwei Jahren sind die Spitzenmieten in allen Teilmärkten gestiegen, teils um bis zu einem Viertel“, sagt Tobias Scharf, Senior Team Leader Office Leasing JLL Hamburg, und weiter: „Bis Ende 2019 rechnen wir mit einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete um 3,6 Prozent auf 29,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. 2020 dürften wir die 30-Euro-Marke knacken.“ Als Grund für die spürbaren Mietsteigerungen nennt Scharf unter anderem die extrem niedrigen Leerstände, die recht moderate Pipeline und die weiterhin hohe Nachfrage.

Die Leerstandsquote liegt mit aktuell 3,9 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit dem zweiten Quartal 2002. Tendenz weiter fallend. Scharf: „Bis Ende 2019 wird die Leerstandsquote auf 3,2 Prozent sinken.“ Trotz der hohen Nachfrage wurden im vergangenen Jahr nur 145.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Das sind 20 Prozent weniger als im Vorjahr. „Aktuell haben wir eine sehr hohe Bautätigkeit. Mehr gebaut wurde nur in den Jahren 2001 und 2009. Allerdings sind gerade einmal 39 Prozent dieser Flächen noch frei“, so Scharf. Rund 460.000 m² Bürofläche sind derzeit im Marktgebiet Hamburg im Bau. Die meisten Flächen entstehen in den Teilmärkten Innenstadt (96.000 m²), HafenCity (82.000 m²) und Altona-Ottensen-Bahrenfeld (76.000 m²).

Im vergangenen Jahr wurde der Großteil der Flächen in der Innenstadt angemietet (121.000 m², Anteil am Flächenumsatz: 21 Prozent). Nach der Zahl der Transaktionen liegt der Innenstadt-Anteil sogar bei 32 Prozent. Auf Platz 2 und 3 folgen die City Süd (13 % am Flächenumsatz) und Eimsbüttel (9 %). „Eimsbüttel profitierte vor allem vom Neubau der Beiersdorf-Zentrale in der Troplowitzstraße. Mit 45.000 m² war das die größte Transaktion des vergangenen Jahres“, sagt Scharf.

Die meisten Vermietungen erfolgten 2018 in der Größenklasse unter 500 m². Mit 303 Deals liegen 51,3 Prozent der Transaktionen in diesem Segment. Der Anteil ist im Vergleich zum Vorjahr um 8 Prozentpunkte gestiegen. Scharf: „Vor allem in der Innenstadt ist der Umsatz in der Größenordnung ab 1.000 m² deutlich gesunken. Hier gab es 2018 nur 16 Abschlüsse – der Fünf-Jahres-Durchschnitt liegt bei 25. Grund dafür ist schlichtweg das geringere Flächenangebot.“

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