Hamburger Markt für Logistik- und Industrieimmobilien 2025 auf Erholungskurs

Die REALOGIS Unternehmensgruppe Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, verzeichnete für das Gesamtjahr 2025 im Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilienflächen in Hamburg einen Umsatz von 335.000 m². Damit wurde das Vorjahresergbnis von 275.000 m² um 22 % übertroffen. Der 5‑Jahresdurchschnitt von 406.000 m² wurde jedoch um 17 % verfehlt.

Für die fünf umsatzstärksten Deals sorgten Körber Technologies (34.300 m²), Mickeleit (20.000 m²), Scan Global Logistics Group (19.600 m²), Garpa Garten & Park Einrichtungen GmbH (19.350 m²) und Heinrich Dehn (15.300 m²). Auf sie entfielen zusammen 32 % des Gesamtflächenumsatzes.

Stefan Imken, Geschäftsführer der REALOGIS Immobilien Hamburg GmbH, ordnet ein: „Der Anstieg des Flächenumsatzes ist vor allem als Zeichen einer beginnenden Stabilisierung zu werten, auch wenn das Niveau früherer Spitzenjahre noch nicht erreicht wurde. Für 2026 erwarten wir vor diesem Hintergrund eine schrittweise Fortsetzung der Markterholung, getragen von einer weiterhin soliden bis verstärkten Nachfrage aus Logistik und Industrie sowie einer insgesamt stabilen Mietentwicklung.“

Mieten: Spitzenmiete bei 8,30 €/m², Durchschnittsmiete bei 6,40 €/m

Die Spitzenmiete rangierte 2025 bei 8,30 €/m². Gegenüber dem Vorjahr (8,25 €/m²) entsprach dies einem Plus von 0,6 % oder 5 ct/m². Im Jahresverlauf hatte die Spitzenmiete Ende Juni 8,40 €/m² erreicht und damit im 2. Halbjahr um 10 ct/m² nachgegeben.

Die Durchschnittsmiete lag zum Jahresende bei 6,40 €/m² (2024: 6,25 €/m²). Ende Juni 2025 betrug sie 6,50 €/m² und damit noch 10 ct/m² mehr.

Flächenarten: Bestandsflächen dominierten; Neubau vor allem auf Brownfields

Das Marktgeschehen konzentrierte sich 2025 in weiten Teilen auf bestehende Objekte. Hier wurden insgesamt 224.300 m² vermietet, was einem Umsatzanteil von 67 % entspricht (2024: 230.000 m² / 84 %). Die abgeschlossenen Mietverträge von Mickeleit und Heinrich Dehn spielten hierbei eine wichtige Rolle und waren für 16 % des Bestandsflächenumsatzes verantwortlich.

In Neubauten wurden im Hamburger Markt zusammen 110.700 m² und damit 33 % vermietet. Signifikant waren dabei die Abschlüsse in neu errichteten Gebäuden auf ehemaligen Brownfields; 109.200 m² beziehungsweise 32,6 % des Gesamtmarktumsatzes entfielen auf sie. Körber Technologies, Scan Global Logistics Group und Garpa Garten & Park Einrichtungen GmbH vereinten 67 % des Brownfield-Umsatzes auf sich. Neubauten auf der Grünen Wiese erreichten dagegen nur 1.500 m² (0,4 %); im Vorjahr waren es noch 45.000 m² gewesen (16 %).

Marktstruktur: Mietabschlüsse in der Mehrheit, Big-Box-Flächen an der Spitze

Auch 2025 war der Markt überwiegend von Mietabschlüssen bestimmt. Mieter setzen 274.700 m² um und bestimmten so 82 % des Marktgeschehens (2024: 240.000 m² / 87 %). Auf Eigennutzer entfielen 60.300 m² beziehungsweise 18 % (2024: 35.000 m² / 13 %).

Bei den Gebäudearten stellten Big-Box-Flächen den größten Umsatzanteil: 175.000 m² beziehungsweise 52 %. Flächen, die weder Big-Box noch Gewerbeparks zuzuordnen waren, vereinten 81.900 m² beziehungsweise 25 % auf sich, Gewerbeparks 78.100 m² beziehungsweise 23 %.

Regionen: Der Süden geht in Führung, Teilmarkt Ost knapp dahinter

Die gefragteste Region war 2025 der Hamburger Süden (Stadtgebiet und Umland Süd) mit 141.400 m² beziehungsweise 42 % Marktanteil (2024: 22.000 m² / 8 %). Mit dem Zuwachs von 119.400 m² beziehungsweise 543 % erzielte der im Vorjahr noch letztplatzierte Süden den deutlichsten Zuwachs aller Regionen. Die Großabschlüsse durch Mickeleit, Scan Global Logistics Group und Garpa Garten & Park Einrichtungen GmbHvon zusammen 58.950 m²trugen dabei deutlich zur Erholung nach dem Einbruch 2024 bei.

Auf den Osten entfielen 131.900 m² und 39 % (2024: 115.000 m² / 42 %). Im Westen wurde ein Umsatz von 35.800 m² beziehungsweise 11 % registriert, was dem größten Rückgang unter den einzelnen Regionen der Hansestadt entsprach (2024: 92.500 m² / 34 %). Dahinter lag nur noch der Hamburger Norden mit 25.900 m² beziehungsweise 8 % Umsatzanteil (2024: 45.500 m² / 16 %).

Branchen: Logistik/Spedition klar vorn, Handel hatte 44.700 m² erreicht

Logistik/Spedition kam auf 209.900 m² und vereinte damit 63 % des Flächenumsatzes auf sich (2024: 129.000 m² / 47 %). Industrie/Produktion erreichte 52.000 m² und damit einen Anteil von 16 % (2024: 35.000 m² / 13 %). Der Handel verbuchte 44.700 m², was 13 % entsprach (2024: 96.000 m² / 35 %). Innerhalb des Handels entfielen 22.800 m² (51 %) auf E‑Commerce und 21.900 m² (49 %) auf den klassischen Handel. Die Kategorie „Sonstiges“ summierte sich auf 28.400 m² oder 8 % Anteil am Flächenumsatz (2024: 15.000 m² / 5 %).

Größenklassen: Großflächen ab 10.001 m² als Taktgeber

Am stärksten gefragt waren 2025 Flächen ab 10.001 m²: Auf dieses Segment entfielen 131.000 m² beziehungsweise 39 % (2024: 25.000 m² / 9 %). Es folgten Abschlüsse zwischen 5.001 und 10.000 m² mit 84.600 m² und 25 % (2024: 55.000 m² / 20 %). Das Segment von 1.000 bis 3.000 m² kam auf 53.100 m² beziehungsweise 16 % (2024: 66.000 m² / 24 %), dicht gefolgt vom Segment zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 49.000 m² beziehungsweise 15 % (2024: 53.000 m² / 19 %). Auf Kleinstflächen unter 1.000 m² entfielen 17.300 m² beziehungsweise 5 % (2024: 76.000 m² / 28 %).

Kennzahlen im Überblick

• Flächenumsatz: 335.000 m²
• Spitzenmiete: 8,30 €/m² (2024: 8,25 €/m²)
• Durchschnittsmiete: 6,40 €/m² (2024: 6,25 €/m²)
• Bestandsflächen: 224.300 m² | Neubau auf Grüner Wiese: 1.500 m² |
  Neubau auf Brownfield: 109.200 m²
• Mieter: 274.700 m² (82 %) | Eigennutzer: 60.300 m² (18 %)