Heidelberg: Mietwohnungsmarkt nach wie vor stark unter Druck

„Der Wohneigentumsmarkt in Heidelberg befindet sich derzeit in einer Phase der Stabilisierung. Zwar liegt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien weiterhin deutlich unter dem Niveau vor der Zinswende, doch eine leicht steigende Tendenz ist erkennbar. Die Marktteilnehmer scheinen sich zunehmend an die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen anzupassen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Heidelberg, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt.

Der Kaufmarkt für Wohnimmobilien profitiert im Frühjahr 2025 von deutlich mehr Kaufanfragen im Vergleich zu den vergangenen drei Jahren. Die Abwärtsbewegung der Preise wurde gestoppt, aktuell ist ein Trend zu moderaten Preiszuwächsen wahrnehmbar.

Besonders gefragt sind derzeit 2-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen – sowohl in gut erhaltenem als auch in unsaniertem Zustand. Die Kombination aus urbanem Wohnkomfort und kompakter Wohnfläche trifft den aktuellen Bedarf vieler Interessenten, die trotz hoher Anforderungen an Qualität und Lage auf der Suche nach vergleichsweise erschwinglichem Eigentum sind.

Das Käuferverhalten hat sich im Vergleich zur Vorkrisenzeit gewandelt. „Kaufinteressenten treten derzeit anspruchsvoll auf, was sich auch in längeren Vermarktungszeiten niederschlägt“, erklärt Petra Stockbroekx, von Immoconsult Petra Stockbroekx aus Heidelberg. „Der Entscheidungsprozess ist langwieriger geworden, was unter anderem auf die wirtschaftlichen Unsicherheiten sowie gestiegene Finanzierungskosten zurückzuführen ist.“

Im Frühjahr 2025 kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Heidelberg im Schnitt 4.590 €/m², neuerrichtete Eigentumswohnungen lagen bei 5.300 €/m². Gegenüber Herbst 2024 standen Preiszuwächse von +1,8 % bzw. +0,4 % zu Buche.

Auch bei Häusern aus dem Bestand konnten im Halbjahresvergleich Preissteigerungen ermittelt werden: Für Doppelhaushälften mussten Käufer im Frühjahr 2025 im Schnitt 756.000 € (+2,2 % gegenüber Herbst 2024) bezahlen, Reihenmittelhäuser lagen bei 723.000 € (+1,4 %). Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser blieben mit durchschnittlich 903.000 € nahezu konstant.

Der Mietwohnungsmarkt in Heidelberg ist stark angespannt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist unverändert sehr hoch – angetrieben durch die Attraktivität der Stadt als Wissenschafts- und Universitätsstandort. Vor allem Studierende, junge Be-rufstätige und Zuzügler aus dem In- und Ausland sorgen für einen konstant hohen Bedarf an Wohnraum. Besonders gefragt sind kleine bis mittelgroße Wohnungen mit einem bis zu drei Zimmern.

Demgegenüber steht ein begrenztes Angebot, insbesondere in den zentralen und innenstadtnahen Lagen. Dort sind verfügbare Mietwohnungen nach wie vor rar. Neubauaktivitäten können den Bedarf bislang nicht ausreichend decken, zumal viele Projektentwicklungen durch gestiegene Baukosten und regulatorische Hürden verzögert oder ganz gestoppt wurden.

Im Frühjahr 2025 lagen die Mietpreise durchschnittlich bei 14,00 €/m² für Altbauwohnungen (+0,7 % gegenüber Herbst 2024), 14,20 €/m² für Bestandswohnungen (+0,7 %) und 16,70 €/m² für Neubauwohnungen (+1,8 %).

Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf den guten Wohnwert bzw. die gute Wohnlage und sind nicht inflationsbereinigt.

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