Hospitality-Nutzung bei Konversionsobjekten – Worauf kommt es an?

Oliver Kaiser von K:22 Hotelberatung im Dialog mit Markus Bornemann von B&B Hotels 

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Im aktuellen Marktumfeld stehen angesichts anhaltender Zurückhaltung der Banken bei Projektfinanzierungen sowie einer mit Neubauten praktisch nicht realisierbaren Renditevorstellung der Investoren vor allem Bestandshotels und Konversionsobjekte im Fokus der Expansionsmanager der Hotelbetreiber. Als mögliche Konversionsobjekte kommen dabei vor allem großflächige innerstädtische Einzelhandelsflächen sowie Büroobjekte mit (teilweisem) Leerstand in Frage.

Eigentümer bzw. Investoren, die einer Umwidmung zu Hospitality offen gegenüber stehen, können von der hohen Nachfrage profitieren und ihre Immobilien fit für den nächsten Lebenszyklus machen. Dabei hilft ihnen, dass die meisten Betreiber von Hospitality-Konzepten ihre früher sehr restriktiven Brand-/Marken-Standards dahingehend fortentwickelt haben, dass diese auch bei Konversionsobjekten hinreichend erfüllt werden können.

Hierzu Markus Bornemann | Deputy Head of Acquisition Central & Northern Europe, B&B Hotels Germany GmbH: 

„In der Regel eignen sich Büroflächen besser für eine Umnutzung zum Hotel als großflächige Handelsflächen, sofern eine ausreichende natürliche Belichtung vor allem in den Zimmern sowie eine zum Betreiberkonzept passende Gebäudetiefe gegeben sind. Bei B&B HOTELS können wir aufgrund verschiedener Zimmergrößen für Standard-, Familien- und Premiumzimmer flexibel auf unterschiedliche Bestandsgrundrisse reagieren und Stützenstellungen und Fenster-Anordnungen möglichst optimal berücksichtigen. Rezeption und Lobby müssen nicht zwangsläufig im Erdgeschoss angeordnet sein, sondern können sich auch in einem der Obergeschosse befinden. Die bauliche Ausstattung im Inneren orientiert sich bei Bestandsobjekten zwar grundsätzlich am Neubaustandard, kann aber Abweichungen enthalten (z. B. in den Treppenhäusern).“

DOCH LOHNT SICH DAS? UND WORAUF KOMMT ES AN?

In Erstgesprächen mit Eigentümern oder Asset-Managern erhalten wir von K:22 Hotelberatung immer wieder einmal den berühmten Satz: „Das rechnet sich nicht!“. Wir fragen dann gern nach, worauf diese Aussage basiert; fast immer kommt dann der Vergleich mit EUR 30/qm Mietfläche Büromiete vs. EUR 30 minus X bei einer Hospitality-Vermietung (dort aber wegen der Mietzahlung je Zimmer bezogen auf die Brutto-Geschossfläche). Allein dieser Unterschied in der Bemessungsgrundlage verbessert die Relation deutlich. 

Gern bewegt man sich dabei zudem mit dem Büromieten-Ansatz auf dem Level der Spitzenmiete – nur dass diese eben nicht für jeden der z. B. 10.000 qm BGF erzielbar ist. Eine Hospitality-Nutzung hingegen ist in der Lage, auf einmal eine relativ große oder sogar die Gesamtfläche zu absorbieren. Dies ist vor allem dort ein gravierender Vorteil, wo eben die Büronutzer für Großvermietungen nicht Schlange stehen. Und der Aufwand für eine etagenweise Bürovermietung von Teilflächen ist meist durchaus relevant.

Oliver Kaiser von K:22 Hotelberatung GmbH meint hierzu: 

„Ein weiterer Vorteil der Hospitality-Nutzung liegt in der üblicherweise 20- oder gar 25-jährigen Laufzeit der Verträge und der damit einhergehenden langfristigen Cash-Flow-Stabilität. In dieser Zeit haben Büromieter ihre Flächen nahezu immer mindestens 2- oder sogar 3 Mal gewechselt oder neu verhandelt.

Die Erfahrungen zeigen übrigens, dass dabei der Gesamtaufwand für bauliche Maßnahmen, Incentives etc. je Mieterwechsel etwa eine Jahresmiete ausmacht. Hinzu kommt der für den Eigentümer verminderte Verwaltungsaufwand, da Hotelbetreiber Versorgungsverträge selbst abschließen und Wartung, Instandhaltungen und teilweise Erneuerung durchführen.“