Im Blickfeld der Investoren: Deutschland bleibt bedeutendster Markt in Europa

Der deutsche Investmentmarkt lag mit einem Transaktionsvolumen von 41,7 Mrd. Euro insgesamt 31,5 % über dem Vorjahreszeitraum 2019. „Deutschland profitierte nach wie vor stark von seinem Status als sicherer Anlagehafen in Europa und zeigte sich während der Krise im Vergleich zu den anderen Staaten relativ resilient. Der deutsche Markt wird auch weiterhin im Fokus vieler Investoren stehen“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe von Savills. In der Tschechischen Republik (11,2 %), Polen (4,6 %) und Rumänien (3,2 %) war ebenfalls ein Anstieg des Transaktionsvolumens zu beobachten. Am anderen Ende des Spektrums verzeichneten Irland (-44,5 %), Norwegen (-38 %) und Italien (-29,5 %) die stärksten Umsatzrückgänge. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen in Europa im zweiten Quartal 2020 bei 36,2 Mrd. Euro – das schwächste Quartal seit 2013 und damit ein Rückgang um 47% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dank des starken Jahresbeginns beträgt die kumulierte Summe im ersten Halbjahr 118,9 Mrd. Euro (-1,3 % ggü. H1 2019). Entscheidende Treiber waren die Märkte in Luxemburg und Portugal, die in H1 2020 ein Plus von 173,1 % bzw. 42,2 % erzielten.

In der ersten Hälfte des Jahres machten grenzüberschreitende Investitionen 44 % des Gesamtvolumens aus, verglichen mit einem Anteil von 47 % im Vorjahreszeitraum. Im zweiten Quartal 2020 lag dieser bei nur 33 %. „Der rückläufige Anteil der Cross-Border-Investments in den europäischen Märkten war aufgrund der Reisebeschränkungen während der Lockdown-Phasen zu erwarten. Dennoch haben wir in den letzten Monaten zunehmende Investmentaktivitäten und eine steigende Zahl von Joint-Venture-Transaktionen oder Unternehmensübernahmen beobachtet, die es internationalen Fonds ermöglichen, im Ausland zu investieren. Amerikanische Fonds zeigen sich aufgrund der oftmals vor Ort ansässigen Manager weiterhin aktiv, während asiatische Investoren am europäischen Markt zuletzt eher verhalten agierten\", kommentiert Oli Fraser Looen, Joint-Head of Regional Investment Advisory EMEA bei Savills.

Die wichtigsten Kennziffern aus dem Savills European Investment Summer 2020 im Überblick:

Mehrfamilienhäuser

Mit einem Gesamtumsatz von 20,2 Mrd. Euro in der ersten Jahreshälfte lag das Transaktionsvolumen bei Mehrfamilienhäusern in Europa 32 % über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Deutschland verantwortet mit einem Gesamtvolumen von knapp 12,5 Mrd. Euro rund 62 % des Ergebnisses und war damit erneut der bedeutendste Markt in diesem Sektor. Insgesamt entfielen 17 % des gesamten europäischen Transaktionsvolumens (H1 2020) auf dieses Segment. Betrachtet man nur das zweite Quartal 2020, lag der Anteil bei 20 %. Da der Mehrfamilienhaussektor die Aussicht auf langfristige und sichere Einkommensströme bietet, erwartet Savills für die kommenden 12 Monate einen weiteren Anstieg der Nachfrage seitens der Investoren.

Einzelhandels- und Logistikimmobilien

Im Logistiksektor beliefen sich die Investitionen in der ersten Jahreshälfte auf insgesamt 13,3 Mrd. Euro, im Vergleich zu 14,5 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2019 (-8 %). Während der Lockdown-Phase profitierte vor allem der Onlinehandel, was wiederum dem Logistiksektor in die Karten spielte und damit hier zu einem vergleichsweise geringen Umsatzrückgang führte.

Europäische Einzelhandelsimmobilien erzielten ein Transaktionsvolumen von 18,3 Mrd. Euro – damit 1 % mehr als im ersten Halbjahr 2019. Der Sektor machte 15 % des europäischen Gesamtinvestmentvolumens aus, was in etwa dem 5-Jahres-Durchschnitt entspricht. Besonders in Deutschland, Frankreich, Schweden und Spanien war ein Anstieg der Einzelhandelstransaktionen zu verzeichnen. Das Transaktionsvolumen wurde durch große Portfolio-Deals angekurbelt, darunter der Verkauf von fünf Einkaufszentren in Frankreich durch Unibail-Rodamco-Westfield für rund 1,1 Mrd. Euro. Besonderes Interesse zeigten die Investoren am Nahversorgungssegment, welches sich während der COVID-19-Krise als besonders resilient erwies.

Büroimmobilien

Das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Büroimmobilienmarkt in H1 2020 sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 15 % und lag bei 39,3 Mrd. Euro. Trotz des Rückgangs blieben Büroimmobilien mit einem Anteil von 33 % am Gesamtvolumen aber weiterhin die dominierende Assetklasse. Obwohl sich durch COVID-19 ein verstärkter Trend in Richtung Remote Working und Homeoffice abzeichnet, weist Savills in seinem Report darauf hin, dass Büros auch zukünftig für den Großteil der Arbeitnehmer der primäre Arbeitsplatz bleiben werden. Verschiedene Umfragen deuten an, dass sowohl Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer einen prinzipiellen Konsens über die Notwendigkeit eines Arbeitsplatzes im Büro haben – zumindest für einen Teil der Arbeitszeit und je nach Branche oder Position auch für die gesamte Arbeitszeit.

Bei den meisten Nutzungsarten blieben die Spitzenrenditen zuletzt stabil. Für Büroimmobilien lagen diese europaweit im Durchschnitt bei 3,73 % – 15 Basispunkte unter dem Niveau des ersten Quartals 2019. Die Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser blieben im Vergleich zum Vorquartal bei durchschnittlich 3,35 % stabil, genauso wie die für Industrieimmobilien, welche bei 4,58 % liegen (-2 Basispunkte ggü. Q1 2020). „Nachdem in den letzten fünf Jahren vornehmlich Renditerückgänge zu beobachten waren, erwarten wir für die nächsten Monate eine Stabilisierung innerhalb der meisten Märkte. Trotz des wachsenden Appetits der Investoren nach Immobilien gehen wir davon aus, dass die erzielbaren Spitzenrenditen aufgrund des zu erwartenden gedämpften Mietwachstums bis zum Jahresende unverändert bleiben“, erklärt Lydia Brissy, Director European Research bei Savills.

Alle Daten und Fakten in unserem aktuellen Spotlight European Investment Summer 2020