Im Grunde unbezahlbar: Freifinanzierter Wohnungsbau in Berlin
Durchschnittliche Leistbarkeit liegt bei etwa 12 Euro je m² / Deutlich längere Vermietungszeiten im oberen Preissegment / Flächeneffizienz gewinnt stetig an Bedeutung / Regulierungsrisken in Berlin höher als in anderen deutschen Städten
Der Berliner Wohnungsbau stabilisiert sich auf einem mittleren Niveau. Für das vergangene Jahr rechnet die Investitionsbank Berlin mit ca. 16.300 fertiggestellten Wohnungen. Das wären etwa 1.000 Einheiten mehr als im Jahr zuvor. Das Wachstum speise sich überwiegend aus dem sogenannten Bauüberhang von 50.000 Wohnungen: Es handelt sich also zum großen Teil um Wohnungen, die bereits vor mehreren Jahren genehmigt, aber zeitversetzt erst jetzt realisiert wurden. Durch dieses Abarbeiten würden die geringeren Genehmigungszahlen der vergangenen Jahre kompensiert, so Andreas Tied, Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (IBB).
Von der größeren Verfügbarkeit von Neubauwohnungen profitieren allerdings vorerst nur einkommensstarke Haushalte. Das ist eine Kernaussage einer Pressekonferenz zum Berliner Wohnungsneubau, an der Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann::Khorrami, Sascha Nöske, Vorstand der Strategis AG, Dr. Lars Vandrei, Head of Research Catella Investment Management, und Andeas Tied (IBB) teilnahmen. Der IBB zufolge könne sich der Berliner Durchschnittshaushalt abhängig von Haushaltgröße und angemessener Wohnfläche im Schnitt Kaltmieten zwischen 12,00 Euro und 12,90 Euro pro m² leisten, wenn die monatliche Wohnkostenquote von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschritten werden sollte. Die Angebotsmieten im freifinanzierten Wohnungsneubau liegen jedoch bei durchschnittlich 20 Euro je m². Sascha Nöske sieht das Gros des Angebots sogar bei 25 Euro je m². Bei über 30 Euro je m² sei dann ein deutlich höherer Vermietungsaufwand erforderlich. „Diese Grenze wird vorerst bleiben“, sagt Nöske. „Denn die Einkommensentwicklung lässt in Berlin nicht mehr zu. Sind die Preise zu hoch angesetzt, droht längerer Leerstand, und der ist nicht wirtschaftlich.“
Mietobergrenze liegt bei etwa 30 Euro je m²
Auskunft über die Leistbarkeit von Mietwohnungen geben auch die Vermietungszeiten. Angebote im unteren Segment bei durchschnittlich 12 Euro je m² sind laut IBB etwa vier bis fünf Tage verfügbar. Bei Mietpreisen von durchschnittlich 19 Euro je m² dauere es ca. drei Wochen und bei durchschnittlich 23 Euro je m² ca. acht Wochen, bis ein Mieter gefunden sei. Diese Angaben werden von Sascha Nöske bestätigt, der im Schnitt von vier Besichtigungen für einen Vertrag bei Mietpreisen zwischen 20 und 30 Euro ausgeht. Jenseits des S-Bahnrings könnten es aber auch in weniger attraktiven Lagen bis zu zehn Besichtigungen sein.
Entscheidend für einen Vermietungserfolg seien neben der Lage und der adäquaten Miethöhe vor allem die Grundrissqualität. „Wer eine Neubauwohnung ins Auge fasst, schaut sich sehr genau an, was er für sein Geld bekommt. Nicht nutzbare Flächen sind ein absolutes Ausschlusskriterium. Niemand mietet eine Neubauwohnung mit einem langen Flur, nur um darin eine Garderobe aufzuhängen und an dessen Ende eine große Ziervase aufzustellen.“ Entsprechend berät die Strategis AG auch ihre Kunden. „Zahlreiche Projekte haben noch Optimierungspotenzial, sowohl was die Flächeneffizienz in den Wohnungen als auch den Nutzungsmix angeht. Wir empfehlen Gewerbe momentan nur dort, wo es ein klares Mieterinteresse gibt und nicht, weil sich eine Fläche als Wohnung eventuell schlechter vermieten lässt.“
Für eine anhaltend hohe Mietwohnungsnachfrage sorgt der konstante Zuzug nach Berlin, der zu einem Zuwachs von umgerechnet 10.000 bis 15.000 Haushalten pro Jahr führt. Vor allem aus dem Ausland kommen weiterhin junge Menschen nach Berlin
Wohnungsneubau vorzugsweise am S-Bahn-Ring
Aufgrund der hohen Grundstückspreise im Zentrum findet der erforderliche Wohnungsbau aktuell vorzugsweise außerhalb der Innenstadt, aber noch in Reichweite des S-Bahn-Rings und mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr statt. Beispielhaft ist ein Projekt mit 37 Wohnungen, das die Catella Investment Management unlängst für einen Fonds im Weitlingkiez in Berlin-Lichtenberg angekauft hat. Das nach KfW-55-Standard errichtete Vorhaben hat 50 Prozent barrierefreie Wohnungen und kommt in diesem Frühjahr in die Vermietung. Vandrei sagt: „Der Ankauf von Neubau für institutionelle Investoren zum 22fachen der jährlichen Nettokaltmiete rechnet sich noch. Wird das durch die Miete nicht mehr erreicht, müssen Grundstückspreise und Baukosten sinken.“ In Berlin wie in anderen deutschen Großstädten seien Akquisitionen nach wie vor möglich. In anderen Städten seien aber Regulierungsrisiken geringer und die Kaufkraft höher. Zudem leide Berlin als Investitionsstandort unter der geringen Projektverfügbarkeit.
Wahlversprechen der Parteien werden neuen Wohnraum weiter verteuern
Entsprechend werden die jüngsten Ideen zur weiteren Regulierung des Berliner Mietwohnungsmarktes wie Sozialquoten in der Bestandvermietung oder Gewinnobergrenzen für Investoren von den Marktteilnehmern als problematisch angesehen. „Eine weitere Regulierungen und die gegebenenfalls erforderliche Quersubventionierung mietpreisgebundener Wohnungen durch marktfreie Einheiten führt insbesondere im gegenwärtigen Marktumfeld nicht zur Ausnutzung der Baugenehmigungen“, sagt Uwe Bottermann. Die gegenwärtigen Planungserleichterungen durch das Schneller-Bauen-Gesetz beziehungsweise den Bauturbo sowie das Versprechen des Senats, Genehmigungen – wann immer es geht – zu beschleunigen, würden die Folgen der Regulierungsanstrengungen nur bedingt abmildern. „Preistreiber beim Bauen sind weniger die Zinsen für die Projektfinanzierungen als die immer neuen Auflagen, mit denen Entwickler und Investoren konfrontiert sind.“
Ältere Projektkonfigurationen, gestiegene Finanzierungskosten und daraus resultierend längere Vertriebszeiten beeinträchtigen seit längerem auch das Marktgeschehen beim Verkauf von Neubaueigentumswohnungen. „Mit dem Zinsanstieg im Frühjahr 2022 waren 80 Prozent der Interessenten über Nacht verschwunden. Ein teils dysfunktionaler Mietmarkt sowie die Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen sorgen für ein wieder ansteigendes Käuferinteresse. Hinzu kommen die Aspekte der Vermögenssicherung, die größere Auswahl und der bessere Service auf dem Eigentumsmarkt“, sagt Sascha Nöske. „Als Käufer wird man individuell beraten und geschätzt.“ Die Herausforderung sei, dass einige vor Jahren angestoßene Projekte nicht mehr zu den aktuellen Kundenanforderungen hinsichtlich Leistbarkeit und Grundrisseffizienz passen würden.
Solche Projekte rufen inzwischen auch die Berliner Verwaltung auf den Plan, berichtet Uwe Bottermann. Nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz müssen Eigentümer den Leerstand von Wohnraum nach drei Monaten melden und begründen. Den Ämtern obliegt es dann, ein Bußgeld festzulegen. „Abhängig von der angenommenen Miethöhe werden aktuell monatlich zwischen 250 und 750 Euro festgesetzt“, sagt Bottermann. Besonders in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf sei dabei mit einer zügigen Bearbeitung zu rechnen. Die Initiatoren stehen dann vor der Frage, ob sie eventuell temporär vermieten oder die Strafe zahlen wollen.
