Immobilienfinanzierer bewerten aktuelle Situation positiver als zu Jahresbeginn
Finanzierungsindex Difi nähert sich Spitzenwert der vergangenen zehn Jahre
Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern hat sich zur Jahresmitte verbessert. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)* steigt im zweiten Quartal 2025 um 5,4 Punkte. Damit hat der Index den moderaten Punkterückgang im Vorquartal so gut wie ausgeglichen und notiert mit 10,5 Punkten nur leicht unter dem Wert des vierten Quartals 2024 (13,6 Punkte), der zugleich der höchste Indexstand seit Anfang 2016 ist.
Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
Die positive Performance resultiert nahezu ausschließlich aus einer verbesserten Bewertung der aktuellen Lage. So steigt der Situationsindikator im zweiten Quartal um 10,2 Punkte, während der Erwartungsindikator nur um 0,5 Zähler zulegt. Im Gegensatz zum Vorquartal wird die aktuelle Lage am Finanzierungsmarkt mit einem Gesamtstand von 12,2 Punkten besser bewertet als der Ausblick auf die kommenden sechs Monate. Das deutet darauf hin, dass in den kommenden Monaten mit einer leichten Eintrübung der jetzigen Finanzierungsbedingungen zu rechnen ist.
Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, kommentiert: „Die aktuellen Ergebnisse im Difi sind ein Spiegelbild der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland. So ist nach der erfolgten Regierungsbildung das Vertrauen in die wirtschaftliche Entwicklung auch dank des Konjunkturprogramms gestiegen. Zusätzlich sorgen die Zinssenkungen der EZB dafür, dass sich die Finanzierungskonditionen für Investoren weiter verbessern.“
Die verbesserte Stimmung schlägt sich insbesondere bei der Nutzungsart Wohnen nieder. Der Mittelwert aus Lage- und Erwartungseinschätzung beträgt hier 41,7 Punkte, ein Plus von 8,4 Punkten im Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres. Mit deutlichem Abstand folgen die Nutzungsarten Hotel (15,5 Punkte) und Logistik (6,8 Punkte). Etwas Boden gut gemacht haben Büroimmobilien, dennoch bleiben sie mit minus 2,2 Zählern im roten Bereich (Vorquartal: minus 8,7 Punkte). Trotz einer Verbesserung um 4,8 Punkte bilden Einzelhandelsimmobilien mit minus 9,1 Punkten erneut das Schlusslicht.
Büroimmobilien bleiben das Schlusslicht
Bei der Finanzierungssituation schneiden mit Ausnahme von Hotels alle Nutzungsarten besser ab als im Vorquartal. Spitzenreiter ist auch hier das Segment Wohnen mit einem Plus von 19,9 auf 45,8 Punkte. Die einzige Assetklasse mit einem negativen Vorzeichen sind Büroimmobilien (minus 8,7 Punkten). Damit tragen Büros das siebte Quartal in Folge die rote Laterne.
Immerhin sollten sich die Finanzierungsbedingungen für Büros in den kommenden Monaten etwas verbessern. Auch bei Hotels gehen die Experten von einer positiven Entwicklung aus. Für die Segmente Logistik und Wohnen werden leichte Eintrübungen, für den Einzelhandel keine Veränderungen der künftigen Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Status Quo erwartet. An der Spitze steht auch hier die Nutzungsart Wohnen mit 37,5 Punkten. Hotel, Büro und Logistik folgen dahinter.
Die Beleihungsausläufe gehen mehrheitlich zurück
Halbjährlich werden im Rahmen des Difi die Experten und Expertinnen auch zu den Finanzierungskonditionen befragt. Bei den markttypischen Beleihungsausläufen (Loan-To-Value; LTV) geht es sowohl bei Core- als auch bei Value-add-Produkten mehrheitlich nach unten. So sind die durchschnittlichen LTVs für Wohn-, Logistik- und Büroimmobilien im Vergleich zur vorherigen Befragung gefallen, bei Einzelhandel und Hotel sind sie moderat gestiegen.
Im Core-Segment bewegen sich die aktuellen LTVs zwischen 68 Prozent für Wohnungskredite und 60 Prozent für Hotelfinanzierungen. Für Value-add liegt die Spanne bei 63 Prozent (Wohnen) und 57 Prozent (Büro).
„Wir sehen, dass die Finanzierungsgeber flexibler werden“, sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. „Die starren Vorgaben der letzten Monate lockern sich, und wir beobachten eine zunehmende Bereitschaft, im Einzelfall auch höhere LTVs zu akzeptieren. Daher gehen wir davon aus, dass die üblichen LTVs in den nächsten Monaten leicht ansteigen werden.”
Kreditmargen sinken auf breiter Front
Die befragten Experten beobachten einen Margenrückgang in allen Assetklassen, sowohl im Core- als auch im Value-add-Segment, wobei der Rückgang im Value-add-Bereich stärker ausfällt. Hotels verzeichnen im Core-Segment den geringsten Rückgang und bieten mit durchschnittlich 197 Basispunkten weiterhin die höchsten Margen, während Wohnen mit 118 Basispunkten die niedrigsten Margen aufweist. Auch im Value-add-Segment bleiben Hotels besonders margenstark, während die Margen für Wohnungskredite am stärksten sinken.
Den allgemeinen Margenrückgang begründet Rüger mit dem zunehmenden Wettbewerb auf dem Finanzierungsmarkt: „Banken und Versicherungen wollen nach einer Stillhaltephase ihr Neugeschäft steigern und ihr Kreditportfolio mit einer Ausweitung von Immobilienfinanzierungen diversifizieren. Der erhöhte Wettbewerb drückt auf die Margen.“
US-Zollpolitik hat keinen maßgeblichen Einfluss auf die Immobilienfinanzierung
Nachdem die von US-Präsident Trump angekündigten Zollmaßnahmen Anfang April zu weltweiten Börsenturbulenzen führten, wurden die Finanzexperten zu den Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung befragt. Eine deutliche Mehrheit (96 Prozent) bejaht zwar einen Einfluss der US-Zollpolitik auf die Kreditvergabe in Deutschland, allerdings schätzen die meisten diesen als gering ein.
„Die überwiegende Mehrheit sieht keinen Zusammenhang zwischen der US-Zollpolitik und einer Veränderung bei den Kreditkonditionen oder Prüfungszeiten“, unterstreicht Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Weder seien die Margen gestiegen noch die LTVs gesunken.
Dennoch zeige die Umfrage, dass die Finanzierer zumindest ihr Prüfungsverhalten angepasst haben. So geben knapp zwei Drittel der Teilnehmer an, derzeit verstärkt auf die Herkunft der Mieter beziehungsweise der Nutzer zu achten. Weitere 58 Prozent der Befragten unterziehen auch die Herkunft der Investoren einer genaueren Prüfung als vorher. „Auch Banken und andere Finanzierer müssen ihre bestehenden Kreditportfolios, vor allem aber mögliche Neuengagements mehr denn je einem erhöhten volatilem Umfeld anpassen. Das führt zwar zu deutlich längeren Prozessen, erscheint aber im Hinblick auf eine aktive Risikosteuerung wichtig und nachvollziehbar“, meint Scheunemann.
*Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 12. Mai bis 21. Februar 2025 beteiligten sich 24 Expertinnen und Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
