Immobilienfinanzierungsindex Difi rutscht ins Minus
Ausblick auf die kommenden Monate lässt Stimmungsaufhellung erwarten
Am deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt hat sich die Stimmung unter den Marktakteuren im dritten Quartal 2025 verschlechtert. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)* hat im Vergleich zum Vorquartal 18,1 Punkte verloren und ist erstmals in diesem Jahr in den Minusbereich gerutscht. Mit einem Stand von minus 7,6 Punkten notiert der Difi allerdings nach wie vor deutlich oberhalb des Tiefststands von Ende 2022 (minus 69,7 Punkte).
Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
Der Trendumschwung betrifft sowohl die Bewertung der aktuellen Lage als auch den Ausblick auf die kommenden sechs Monate. Allerdings fällt der Punkterückgang beim Situationsindikator mit 25,9 Punkten deutlich stärker aus als beim Erwartungsindikator mit 10,4 Punkten. Beide Teilindikatoren liegen im negativen Bereich: der Situationsindikator bei minus 13,8 Punkten und der Erwartungsindikator bei minus 1,4 Punkten. Der Abstand von 12,4 Punkten zwischen den beiden Teilindikatoren deutet darauf hin, dass die befragten Experten in den kommenden sechs Monaten eine leichte Verbesserung der aktuellen Finanzierungsbedingungen erwarten. Über den Grund des Stimmungswechsels lassen sich nach Ansicht von Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, nur Mutmaßungen anstellen: „Die Befragung im September fiel in eine Zeit, in der die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen sich auf einem konstanten Niveau einpendelten beziehungsweise anstiegen. Darin kam das Risiko einer zunehmenden Staatsverschuldung in Deutschland zum Ausdruck und könnte eine erneute Unsicherheit über die weitere Renditeentwicklung bei Immobilien entfacht haben.“
Einschätzung für Wohnen bleibt positiv, Lichtblick für Büroimmobilien
In allen fünf Nutzungsarten ist der Saldo aus Lage- und Erwartungseinschätzung zurückgegangen. Nur für Wohnen steht unterm Strich noch ein positiver Wert von 10,9 Punkten. Bei Hotels steht der Saldo bei 0,0 Punkten, vor den Assetklassen Büro, Einzelhandel und Logistik steht jeweils ein Minuszeichen. Schlusslicht ist das Bürosegment mit minus 30,4 Punkten. Hier ist allerdings die Diskrepanz zwischen Lage- und Erwartungseinschätzung mit 23,1 Punkten zugunsten des Erwartungsindikators besonders ausgeprägt. „Das spricht dafür, dass die Experten von deutlich besseren Finanzierungsbedingungen für Büros in den kommenden Monaten ausgehen“, unterstreicht Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Er sieht eine positive Entwicklung für die angeschlagene Assetklasse: „Auch wenn Investoren Büroimmobilien nach wie vor mit Skepsis begegnen, geht der Trend in die richtige Richtung. So liegt das Transaktionsvolumen nach den ersten drei Quartalen spürbar über dem Vorjahreswert. Besonders kleinere Bürodeals funktionieren gut. Bei großvolumigen Transaktionen tun sich die Marktakteure jedoch nach wie vor schwer.“
Sonderfrage zu Rüstung und Verteidigung: Banken sehen großes Potenzial
Im Rahmen der Difi-Befragung wurden die Experten auch um ihre Einschätzung zum Thema Rüstung und Verteidigung gebeten. Demnach haben lediglich 17 Prozent der Umfrageteilnehmer bisher Erfahrung mit der Finanzierung von entsprechend genutzten Immobilien gesammelt. Etwas mehr als ein Drittel gab an, dass ein Engagement in diesem Sektor für sie nicht infrage kommt. Genauso hoch ist der Anteil jener, die sich damit in Zukunft beschäftigen wollen. Der Rest zeigt sich noch unschlüssig.
Generell wird dem Sektor allerdings ein hohes Potenzial zugesprochen: So erwarten 82 Prozent der Teilnehmer (Mehrfachantworten möglich), dass die höheren Verteidigungsausgaben in den kommenden Jahren auch zu einem Anstieg der Immobilienfinanzierungen insbesondere in der Assetklasse Lager/Logistik führen werden. Knapp zwei Drittel rechnen mit steigenden Finanzierungsanfragen für Wohnimmobilien beziehungsweise für als Kasernen genutzte Wohngebäude und die Hälfte der Experten hält eine Zunahme von Finanzierungen für Produktionsgebäude für möglich. Einzig für die Assetklasse Büro werden aktuell keine Auswirkungen der steigenden Verteidigungsausgaben auf die Finanzierungsnachfrage erwartet.
Scheunemann erklärt das damit, dass zurzeit die großen produktionsgetriebenen Unternehmen mit ihren traditionellen Rüstungsgütern im Fokus stünden. „Gleichzeitig entstehen derzeit zahlreiche Start-ups und Technologieunternehmen, die mit zunehmendem Reifegrad voraussichtlich auch Büros, Labor- und Forschungsflächen nachfragen werden.“
Neugeschäftsvolumen der Banken nimmt zu
Zur quantitativen Analyse der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland analysiert JLL halbjährlich das Neugeschäft der Banken sowie die Entwicklung ihrer Kreditbestände. Betrachtet werden die Aktivitäten von zwölf deutschen Banken. Dabei werden ausschließlich neu ausgegebene Finanzierungen für deutsche Immobilien berücksichtigt. Erfasst werden sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzte Objekte, die zur Kapitalanlage dienen.
Insgesamt vergaben diese Institute im ersten Halbjahr 2025 neue Kredite im Umfang von 14,8 Milliarden Euro, zwölf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum (13,2 Milliarden Euro). Acht der zwölf Banken haben das Neugeschäft ausgebaut, am deutlichsten die Helaba mit 0,8 Milliarden Euro (plus 80 Prozent) und die DZ Hyp mit 0,6 Milliarden Euro (plus 21 Prozent). Von den vier Banken mit reduziertem Vergabevolumen verzeichnet die Deutsche Hypo den stärksten Rückgang (minus 63 Prozent). Das absolute größte Neugeschäft verbucht im genannten Zeitraum die Berlin Hyp mit 4,3 Milliarden Euro, gefolgt von der DZ Hyp mit 3,5 Milliarden Euro.
Die Hälfte der teilnehmenden Kreditinstitute geht davon aus, dass die Neugeschäftsvergabe im Gesamtjahr 2025 auf einem ähnlichen Niveau liegen wird wie im Vorjahr. Vier Banken rechnen mit einem Anstieg, nur ein Institut geht von einem Rückgang aus.
Berlin Hyp ist der Branchenprimus
Die Kreditbestände der analysierten Banken summierten sich zum Ende der ersten Jahreshälfte 2025 auf 286,4 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein leichter Rückgang um zwei Prozent. Vier Institute haben ihre Kreditbestände ausgebaut, bei sechs Geldhäusern verringerte sich das Exposure. Marktführer ist die Berlin Hyp mit 56,7 Milliarden Euro, gefolgt von der DZ Hyp mit 42,6 Milliarden Euro. Mit einem Zuwachs von 0,5 Milliarden Euro verzeichnet die Deutsche Hypo den stärksten Anstieg. Den deutlichsten Rückgang verzeichnete die Helaba mit einem Minus von 2,5 Milliarden Euro.
Die aktuellen Zahlen zum Neugeschäft zeigen, dass sich der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt erholt. Neben traditionellen Banken drängen vermehrt spezialisierte und internationale Finanzierer in den Markt. Dazu zählen ebenfalls regionale Sparkassen, Volksbanken und Versicherungsgesellschaften, die vermehrt auch bei großvolumigen Transaktionen für eine verbesserte Liquiditätssituation sorgen. Gleichzeitig etablieren sich Debt Funds weiter als wichtige Kapitalquelle. „Wir erwarten, dass die Belebung bei Immobilienfinanzierungen anhält. Das gilt insbesondere für das Büro- und Einzelhandelssegment. Insbesondere die traditionellen Immobilienfinanzierer werden sich in ihren Neugeschäftsplänen für 2026 höhere Ziele setzen als für 2025“, prognostiziert Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.
Die positive Nachricht für Darlehensnehmer sei, dass die steigende Konkurrenz zwischen Kreditgebern zu attraktiveren Konditionen führt. „Der Risikoappetit steigt und dürfte insbesondere in höheren Beleihungsausläufen zum Ausdruck kommen“, meint Rüger.
*Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 2. September bis 9. September 2025 beteiligten sich 25 Expertinnen und Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
