Immobilieninvestmentmarkt Deutschland: langsame Erholung setzt sich fort, bleibt jedoch fragil
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien* hat in den letzten Monaten etwas an Dynamik gewonnen. Im 3. Quartal belief sich das Transaktionsvolumen auf knapp 7,6 Mrd. Euro und war damit um ein Fünftel höher als im Vorquartal. Trotzdem blieb das Transaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf hinter dem des Vorjahres zurück. Von Januar bis September wechselten Objekte für ca. 21,6 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber der Vorjahresperiode bedeutet dies einen Rückgang um 9 %. Die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen lag 5 % unter dem Vorjahreswert. Gemessen am 10-jährigen Durchschnitt fiel das Transaktionsvolumen um 54 % geringer aus. Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das aktuelle Marktumfeld wie folgt: „So langsam übersetzt sich die volle Deal-Pipeline in eine steigende Zahl abgeschlossener Transaktionen. Ein Blick auf die laufenden Transaktionsprozesse zeigt aber auch, dass viele davon kein Selbstläufer sind, zumal die Eigentümer nach wie vor nur selten zu jedem Preis verkaufen wollen oder müssen. Gleichwohl halten wir zumindest eine kleine Jahresend-Rallye mit Blick auf die teils auch großvolumigen Produkte im Markt für wahrscheinlich. Der generelle Befund bleibt jedoch unverändert: Die Erholung ist fragil und angesichts unstetiger Rahmenbedingungen ist eine nachhaltige Wende noch nicht vollzogen.“
Umsatzrückgang in allen Segmenten außer bei Gesundheits-/Sozialimmobilien
Auf Wohnimmobilien entfiel im bisherigen Jahresverlauf mit ca. 5,5 Mrd. Euro der meiste Umsatz (- 13 % ggü. Vorjahresperiode), gefolgt von Handelsimmobilien mit 4,3 Mrd. Euro (- 3 %). Das Bürosegment konnte sich erstmals seit längerer Zeit wieder vor Industrie-/Logistikimmobilien schieben: Mit Ersteren wurden ca. 3,6 Mrd. Euro umgesetzt (- 1 %), mit Letzteren ca. 3,5 Mrd. Euro (- 17 %). Auf Gesundheits- und Sozialimmobilien entfiel ein Transaktionsvolumen von gut 1,1 Mrd. Euro (+ 103 %), wovon etwa ein Drittel auf den Verkauf eines Pflegeheimportfolios der Deutsche Wohnen AG entfällt. Die Spitzenrenditen blieben in allen Segmenten unverändert und liegen weiterhin zwischen 3,6 % für Mehrfamilienhäuser und 5,8 % für Shopping-Center.
Private Kapitalquellen investierten per Saldo mit Abstand am meisten
Obwohl auch institutionelle Käufer wieder aktiver werden, spielen private Kapitalquellen inklusive Family-Offices weiterhin eine tragende Rolle. Mit einem direkten Ankaufsvolumen von ca. 3,0 Mrd. Euro waren sie nach Investment-Managern (5,9 Mrd. Euro) die zweitgrößte Käufergruppe. Investment-Manager haben jedoch ähnlich viel verkauft wie gekauft (5,2 Mrd.) und kommen deshalb auf ein Nettoankaufsvolumen von lediglich knapp 700 Mio. Euro. Private Kapitalquellen kommen auf ein Nettoankaufsvolumen von 2,2 Mrd. Euro und führen dieses Ranking mit großem Abstand an. Auf dem geteilten dritten Rang folgen Private-Equity-Gesellschaften sowie die öffentliche Hand – beide kommen auf ein Nettoankaufsvolumen von gut 600 Mio. Euro. Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, kommentiert: „Gerade am Büroinvestmentmarkt ist institutionelles Kapital weiterhin zurückhaltend und private Investoren nutzen die Gunst der Stunde, um sich hochwertige Objekte zu sichern. Auch am Handels- und Wohnimmobilienmarkt gehören sie zu den aktivsten Käufergruppen. Gut möglich, dass sie das auch im weiteren Zyklusverlauf bleiben.“ In diesem Jahr werden Privatinvestoren/Family-Offices voraussichtlich einen neuen Rekord in Sachen Ankaufsvolumen aufstellen – der bisherige Höchstwert liegt bei 3,4 Mrd. Euro aus dem Jahr 2019. Das gesamte Transaktionsvolumen des Jahres 2025 dürfte sich nach Erwartung von Savills auf ca. 35 Mrd. Euro summieren, was etwas weniger als im Vorjahr wäre (ca. 36,7 Mrd. Euro).
* nur Transaktionen ab 50 Wohneinheiten
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