Immobilienmarkt 2026: Noch kein echtes Comeback in Sicht
von Christoph Geißler, Geschäftsführer der IMAXXAM Asset Management GmbH
Der deutsche Immobilienmarkt wird auch 2026 noch nicht zu alten Muster zurückkehren. Zwar mehren sich Stimmen, die auf eine nachhaltige Erholung hoffen, doch von einem echten Comeback zu sprechen, wäre noch etwas verfrüht. Entscheidend für die weitere Entwicklung bleibt, dass weiterhin zu wenig Transaktionen stattfinden. Erst wenn sich diese Situation nachhaltig entspannt, kann belastbar von einer Erholung gesprochen werden.
Gleichzeitig gibt es Gründe für vorsichtigen Optimismus. Das aktuelle Preisniveau eröffnet selektive Einstiegsmöglichkeiten, insbesondere im Bürosegment. Gerade weil Büros in den vergangenen Jahren stark unter Druck standen, könnten sie in den nächsten Quartalen überdurchschnittliches Erholungspotenzial entwickeln – vorausgesetzt, Lage und Qualität stimmen.
Differenzierter Nutzungsmix bewährt sich als Resilienzverstärker im Portfolio
Neue Impulse für den Immobilienmarkt erwarten wir weder von der Zinsseite noch von Seiten der Politik. Zwar sind die politischen Ambitionen groß, die Angebotslage durch Lockerungen in der Bauregulierung zu schaffen, doch tiefgreifende Maßnahmen mit spürbarer Wirkung auf Neubau und Marktaktivität bleiben selten. Symbolische Eingriffe ersetzen keine strukturellen Verbesserungen, die den Markt beleben würden. Für den Immobilienmarkt interessanter wären weitere Zinsschritte, die die Immobilienfinanzierung erleichtern und den Markt beleben würden. Wir erwarten hier aber eher Schritte in die andere Richtung, was einer breiten Erholung des Marktes allerdings entgegenwirken würde.
Mit Blick auf die Nutzungsarten für 2026 zeichnen sich klare Differenzierungen ab. Gewerbliche Nutzungen sind nach wie vor fundamental wichtig für ein gutes urbanes Angebot. Dementsprechend könnten Büros bei zeitgemäßer Ausgestaltung wieder an Bedeutung gewinnen, Mixed-Use-Konzepte wiederum stärken Portfolios durch erhöhte Flexibilität und Resilienz, während sich Stadtquartiere zunehmend zu funktionalen Lebens- und Dienstleistungssystemen entwickeln, die bei Nutzern hohen Anklang finden. Auch Hotels bleiben angesichts von Geschäftsreisen und wachsendem Tourismus ein relevanter Faktor. Über allem stehen jedoch die zwei klassischen Konstanten des Immobilienmarkts: Lage und Qualität. Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in guten Lagen erweist sich weiterhin als überaus stabil.
Herausforderungen im Bestand bleiben
Herausfordernd bleibt die Situation dagegen für nicht marktfähige Immobilien. Veraltete Büroflächen ohne Perspektive bei Lage und Qualität drohen dauerhaft abgehängt zu werden und erfordern häufig kostspielige Revitalisierungen, insofern diese wirtschaftlich überhaupt noch sinnvoll sind. Auch wenn Nachhaltigkeit und Energieeffizienz aktuell etwas aus dem Fokus gerückt ist, bleibt es elementar. Die ESG-Konformität älterer Objekte wird insbesondere mit Blick auf anstehende Refinanzierungen in den nächsten Jahren auf jeden Fall ein Thema. Ähnlich angespannt bleibt der Ausblick für klassische Shoppingcenter, die bereits seit der Pandemie unter strukturellem Druck stehen, dem wachsenden Onlinehandel mit ansprechenden Aufenthaltskonzepten zu begegnen. Wechselnde Konsumtrends und eine volatile Konsumstimmung in der aktuellen Konjunkturlage verschärfen diese Entwicklung zusätzlich.
Kurzum: Auch 2026 wird kein Jahr für Immobilienaktionismus. Gefragt sind stattdessen Ruhe, sorgfältige Analyse und ein langer Atem. Nicht jedes günstige Objekt ist automatisch ein gutes Investment. Entscheidend bleibt, wie flexibel eine Immobilie genutzt werden kann, wie standorttreu die Mieter sind und welche Anpassungsfähigkeit für alternative Nutzungen besteht. Wer diese Kriterien prüft und langfristig denkt, könnte 2026 attraktive Einstiegsmöglichkeiten finden – auch wenn der nächste Immobilienzyklus sicherlich noch nicht seine volle Dynamik entfalten wird.
