Industrie- und Logistikimmobilienmarkt gewann 2025 wieder an Dynamik
- Flächenumsatz* stieg 2025 um sechs Prozent auf 5,2 Millionen m²
- Flächenanteil in Neubauten ging um acht Prozentpunkte auf 45 Prozent zurück
- Spitzenmiete legte in einigen Märkten weiter zu
- Leerstandsrate im Big-Box-Segment stieg im Vorjahresvergleich um 1,1 Prozentpunkte auf fünf Prozent
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte 2025 einen Flächenumsatz von 5,2 Millionen Quadratmeter. Verglichen mit 2024 ist das ein Anstieg um sechs Prozent. Wie bereits 2024 hatten Vermietungen und Eigennutzungen einen Anteil von 74 beziehungsweise 26 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt entwickelte sich 2025 je nach Region höchst unterschiedlich. Während der Leerstand in vielen etablierten Logistikmärkten äußerst gering war und dementsprechend steigende Spitzenmieten beobachtet werden konnten, verzeichneten weniger nachgefragte Märkten im Osten Deutschlands höhere Leerstände“, sagt Kai F. Oulds, Head of Industrial & Logistics Germany bei CBRE. „Insgesamt konnte der Markt jedoch eine positive Entwicklung verbuchen, besonders in den Regionen Deutschland, die zur ‚Blauen Banane‘ zählen – aber auch Berlin hat an gute Zeiten anknüpfen können“, ergänzt Rainer Koepke, Senior Advisor bei CBRE.
Der Anstieg des Flächenumsatzes ist vor allem auf mittlere Dealgrößen zurückzuführen. Denn anders als noch 2024 gab es 2025 keinen Abschluss mit mehr als 100.000 m². Und auch das Wachstum in den Größenklassen von mehr als 20.000 m² fiel unterdurchschnittlich aus. Dagegen verzeichnete das Segment zwischen 10.000 und 20.000 m² im Vorjahresvergleich einen Anstieg um 20 Prozent verzeichnet, während das Umsatzvolumen im Segment mit weniger als 10.000 m² um zehn Prozent zulegen konnte.
Aktivster Markt war 2025 das Ruhrgebiet mit einem Flächenumsatz von 528.000 m². Auf Platz zwei folgte Frankfurt/Rhein-Main mit 485.000 m². Beide Märkte konnten ein spürbares Wachstum verzeichnen. Besonders ausgeprägt war der Anstieg der Marktaktivität in und um Berlin, wo ein Flächenumsatz von 431.000 m² zu verzeichnen war. Nach dem dynamischen Jahresverlauf hat sich der Logistikmarkt Berlin nach zuletzt steigenden Leerständen stabilisiert. Für 2026 ist aufgrund der gestiegenen Nachfrage und der zurückgehenden Pipeline eine sukzessive Reduktion des Leerstandes zu erwarten.
Herausfordernd bleibt jedoch die Marktlage in anderen Regionen in den östlichen Bundesländern. So stieg die Leerstandsrate in der Region Leipzig/Halle im Jahresverlauf 2025 um 6,6 Prozentpunkte auf 15,7 Prozent. Im Big-Box-Segment erhöhte sich die Leerstandsrate im bundesweiten Mittel 2025 um 1,1 Prozentpunkte auf 5,0 Prozent an. Quasi Vollvermietung herrscht weiterhin in den Logistik-Hubs Frankfurt/Rhein-Main, München und Hamburg.
Der Nachfrageüberhang sorgte vielerorts für weiter steigende Spitzenmiete für moderne Logistikimmobilien. Die stärksten Anstiege gab es in München (plus acht Prozent auf 11,00 Euro pro m² und Monat), Frankfurt/Rhein-Main (plus sechs Prozent auf 8,70 Euro) und Stuttgart (plus sechs Prozent auf 8,50 Euro). In Leipzig gab es hingegen einen Rückgang um zwei Prozent auf 5,90 Euro. „Der geringe Flächenumsatz 2024, der in einigen Regionen gestiegene Leerstand und das herausfordernde wirtschaftliche Umfeld haben zu Zurückhaltung vieler Entwickler geführt. Vor diesem Hintergrund ging der Flächenumsatz in Neubauten spürbar um zehn Prozent auf rund 2,3 Millionen m² zurück“, sagt Oulds. Deutlich zulegen konnten dagegen der Flächenumsatz in Bestandsimmobilien, in denen gegenüber dem Vorjahr ein Zuwachs um 23 Prozent auf 2,9 Millionen m² zu verzeichnen war. „Der Rückgang beim Neubau ist durch weniger spekulative Projektentwicklungen zu erklären. So haben einige Entwickler spekulative Bauvorhaben gestoppt – stattdessen wird Baureife geschaffen und auf Built-to-suit-Möglichkeiten gewartet. Zugleich kam es im Bestand konjunkturbedingt zu Auszügen, die jedoch – vor allem im Westen und Süden – häufig zügig nachvermietet werden konnten“, erklärt Koepke.
Aktivste Branche bei der Flächennachfrage waren Transport- und Logistikunternehmen mit 2,1 Millionen m². Auf sie entfiel ein Anteil von 40 Prozent. Ihnen folgten Produktionsunternehmen mit 1,4 Millionen m² (Anteil 27 Prozent) sowie Handelsunternehmen mit 1,3 Millionen m² (inklusive Onlinehändler) (Anteil von 25 Prozent). „Bei der großen Flächenaufnahme seitens Transport- und Logistikunternehmen spielten Onlinehändler aus China beziehungsweise deren Logistiker eine wichtige Rolle“, sagt Koepke. „Rüstungsunternehmen, über deren zunehmende Relevanz im Jahresverlauf 2025 in der Logistikimmobilienbranche diskutiert wurde, traten dagegen fast nicht in Erscheinung.“
Ausblick auf 2026
„Für 2026 gehen wir von einer weiteren leichten Belebung des Flächenumsatzes aus, auch weil Rüstungsunternehmen durchaus verstärkt als Eigennutzer am Markt tätig werden könnten, um dem wachsenden Bedarf an spezialisierten Lagerflächen für Rüstungs- und Wehrmaterial im Hinblick auf die sich stark verändernde geopolitische Lage zu begegnen. Als Mieter hingegen sind weiterhin Dienstleister chinesischer Onlinehändler zu erwarten, jedoch in anderen Regionen als Nordrhein-Westfalen, wo deren Fokus 2025 zu finden war. Auch insgesamt zeichnet sich eine Marktbelebung bei vielen, jedoch nicht allen, Onlinehändlern ab. Entscheidend ist und bleibt der weitere Verlauf der deutschen Konjunktur. Sobald wieder ein nennenswertes Wirtschaftswachstum in Deutschland zu verzeichnen ist, wird sich dies auch auf die Nachfrage am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auswirken“, prognostiziert Oulds.
In der aktuellen Entwicklungspipeline im Bau befinden sich 3,2 Millionen m². Davon standen zum Jahresende 2025 noch gut eine Million m² zur Anmietung zur Verfügung. Das sind elf Prozent weniger als im Vorjahr.
*Außerhalb der Top-5-Märkte erfasst CBRE nur Abschlüsse ab 5.000 m².
**Distributionshallen ≥ 10.000 m², Baujahr ≥ 2000, Hallenhöhe UKB ≥ 10 m
