Industrie- und Logistikimmobilienmarkt mit positivem Halbjahresergebnis
- Flächenumsatz übertrifft Vorjahresniveau um bis zu 30 Prozent
- Fokus der Nutzer in den Top 8 weiterhin auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m²
- Logistikdienstleister mit 40 Prozent stärkste Nutzergruppe
- Durchschnittsmieten wachsen mit 5 Prozent stärker als Spitzenmieten
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von rund 2,9 Millionen m². Dies entspricht einem Plus von 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dabei wurden rund 56 Prozent des Flächenumsatzes im zweiten Quartal erzielt. Die Verteilung der Abschlüsse unterscheidet sich regional, aber in Summe fand über die Hälfte der Abschlüsse in Bestandsimmobilien statt (57 Prozent). Dabei wurden vor allem kleinere Flächen bis 3.000 m² in Bestandsimmobilien angemietet (72 Prozent), während Abschlüsse über 10.000 m² überwiegend in Neubauflächen stattfanden (72 Prozent).
Top-8-Märkte übertreffen Vorjahresniveau
Die Top-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte waren für 43 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in Deutschland verantwortlich und erzielten im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von rund 1,3 Millionen m². Das Ergebnis entspricht einem Plus von 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und liegt lediglich 3 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt.
Steffen Sauer, Head of Industrial & Logistics Letting bei Colliers in Deutschland: „Das insgesamt positive Ergebnis auf dem Vermietungsmarkt resultiert vor allem aus der spürbar höheren Dynamik im zweiten Quartal. Gleichzeitig ist die Anzahl der Abschlüsse mit 256 im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (257) fast gleich geblieben. Folglich haben wieder mehr Abschlüsse im großflächigen Bereich stattgefunden, wodurch die Durchschnittsgröße pro Abschluss gestiegen ist und derzeit bei rund 4.900 m² liegt. Auch wenn die Nachfrage und die Entscheidungsfreudigkeit der Unternehmer insgesamt weiterhin etwas gedämpft ist, sehen wir, dass die Anfragen sowohl im Light-Industrial- als auch im Big-Box-Bereich wieder leicht ansteigen.“
Fünf der Top-8-Regionen verzeichneten, dank einiger großvolumiger Abschlüsse, im Vergleich zum Vorjahr eine Zunahme beim Flächenumsatz. Frankfurt erzielte mit 279.900 m² den höchsten Flächenumsatz und trug 22 Prozent zum Gesamtergebnis der Top-8-Märkte bei. Dank eines großen Eigennutzerabschlusses im zweiten Quartal verzeichnete der Berliner Markt den stärksten Anstieg beim Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr (+ 95 Prozent). München wies zwar den spürbarsten Rückgang beim Flächenumsatz auf (- 46 Prozent), der Vermietungsumsatz wurde jedoch um 26 Prozent übertroffen.
Der Fokus der Nutzer lag, wie bereits in den letzten Quartalen, vor allem auf dem Flächensegment von 1.000 bis 3.000 m². Rund ein Drittel aller Abschlüsse wurde in diesem Bereich getätigt, was jedoch lediglich 12 Prozent des Flächenumsatzes ausmachte. Abschlüsse über 10.000 m² machten zwar nur 11 Prozent der Abschlüsse aus, waren jedoch für fast die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich. Bemerkenswert ist, dass in Berlin und Leipzig Abschlüsse im großvolumigen Bereich nur im Neubausegment stattfanden. Dies liegt vor allem an der guten Flächenverfügbarkeit im Neubausegment in diesen Regionen. So fand der größte Abschluss in der Logistikregion Berlin statt. Dabei handelt es sich um die Eigennutzeransiedlung von Netto in Kremmen, wo eine circa 60.000 m² umfassende Logistikanlage gebaut wird. Die größte Vermietung fand in der Logistikregion Leipzig statt. Ein Logistikdienstleister mietete dort 50.000 m² in einer sich im Bau befindlichen Logistikhalle an.
Stärkste Nutzergruppe im ersten Halbjahr 2025 bildeten Logistikdienstleister mit einem Anteil von 40 Prozent am gesamten Flächenumsatz, gefolgt von Handelsunternehmen mit 26 Prozent und dem Produzierenden Gewerbe mit 19 Prozent.
„Wir beobachten jedes Quartal das Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen Handelsunternehmen und Logistikdienstleistern, die ähnliche Objekte nachfragen. Aktuell sehen wir in einigen Regionen attraktive Projektentwicklungen, die für beide Nutzergruppen interessant sind. In den letzten Monaten konnten sich vor allem die Logistikdienstleister mehr großvolumige Abschlüsse sichern. Bis Ende des Jahres rechnen wir jedoch damit, dass Handelsunternehmen wieder mehr Anteile gewinnen. Aktuell registrieren wir eine deutlich gestiegene Nachfrage seitens asiatischer Unternehmen, insbesondere aus dem E-Commerce-Bereich. Dies wird einen relevanten Einfluss auf das Vermietungsgeschehen bis Ende des Jahres haben“, ergänzt Sauer.
Durchschnittsmieten wachsen stärker als Spitzenmieten
Die Top-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 3 Prozent bei der Spitzen- und 5 Prozent bei der Durchschnittsmiete. München weist mit 9,80 Euro pro m² weiterhin die höchste Spitzenmiete auf. An zweiter Stelle stehen die Standorte Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart, die mit jeweils 8,50 Euro pro m² zu den zweitteuersten Standorten gehören. Dabei weist das Mietwachstum von 8 Prozent in Düsseldorf darauf hin, die anderen Standorte bis Jahresende zu überholen.
„Das Mietwachstum über alle Top-8-Standorte hat sich in den letzten zwei Jahren verlangsamt. Seit dem vierten Quartal 2024 sehen wir jedoch eine Stabilisierung des Mietwachstums bei durchschnittlich 3 Prozent bei den Spitzen- bzw. 5 Prozent bei den Durchschnittsmieten. Aufgrund attraktiver Incentive-Pakete von bis zu einem Monat mietfrei pro Mietvertragsjahr, fallen die Mieten effektiv insgesamt jedoch niedriger aus. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten haben zu weniger Planbarkeit bei Aufträgen von Logistikdienstleistern und Produktionsunternehmen geführt, sodass wir eine steigende Nachfrage nach Mietverträgen im kurz- bis mittelfristigen Bereich beobachten. An Standorten wie Düsseldorf und Frankfurt werden wir auch in den nächsten Monaten Mietwachstumspotentiale sehen, ausgelöst durch die weiterhin hohen Angebotsmieten. In den Regionen Berlin und Leipzig ist es zunächst erforderlich einen Teil des großen Flächenangebots zu absorbieren, um weiteres Mietwachstum zu ermöglichen. Dies zeigt, dass die regionale Betrachtung besonders wichtig ist“, so Sauer abschließend.
