Industrie- und Logistikvermietungsmarkt auf dem Weg der Erholung
Flächenumsatz in Deutschland übertrifft Vorjahresniveau um 8 Prozent / Fokus der Nutzer liegt in den Top 8 weiterhin auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m² / Logistikdienstleister mit einem Anteil von 36 Prozent weiterhin stärkste Nutzergruppe / Mietwachstum stabil bei durchschnittlich 3 Prozent bei der Spitzenmiete
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnete in den ersten neun Monaten 2025 einen Flächenumsatz von rund 4,4 Millionen m² und setzt seinen Wachstumskurs weiter fort. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg von 8 Prozent. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde jedoch um 18 Prozent verfehlt. Eigennutzer trugen 23 Prozent zum Flächenumsatz bei. Besonders aktiv zeigten sich Logistikdienstleister, die deutschlandweit für rund 39 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich waren und pro Abschluss im Durchschnitt 11.500 m² anmieteten. Bemerkenswert ist jedoch, dass sowohl Logistikdienstleister als auch Handelsunternehmen in der Anzahl der Abschlüsse gleichauf lagen. Insgesamt dominierten Neubauimmobilien den Flächenumsatz mit einem Anteil von 63 Prozent. Bei der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse lagen hingegen Bestandsobjekte mit 59 Prozent vorn.
Steffen Sauer, Head of Industrial & Logistics Letting bei Colliers in Deutschland: „Die Logistikimmobilienmärkte zehren weiterhin von einem hohen Flächenangebot, insbesondere in Peripherielagen, wo es teilweise nach wie vor hohe Flächenverfügbarkeiten gibt. Darauf ist auch der hohe Anteil an Neubauentwicklungen am Flächenumsatz zurückzuführen. In den Top-8-Märkten hingegen dominieren Bestandsanmietungen, da diese Märkte zum einen bereits stark entwickelt sind und zum anderen die Grundstücke fortschreitend knapper werden, wodurch die Neubaupipeline eingeschränkt ist.“
Top-8-Märkte übertreffen deutlich das Vorjahresniveau
Die Top-8-Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien erzielten in den letzten neun Monaten ein Flächenumsatzplus von 14 Prozent im Vergleich zur Vorjahresperiode und waren für 39 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in Deutschland verantwortlich. Mit einem Ergebnis von 1,7 Millionen m² lagen die Top 8 jedoch 15 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt.
Sechs der Top-8-Märkte konnten das Vorjahresergebnis übertreffen. Lediglich Köln und Stuttgart verzeichneten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einen Rückgang beim Flächenumsatz. Frankfurt erzielte dank einiger großvolumiger Abschlüsse mit 350.300 m² den höchsten Flächenumsatz und trug zu 20 Prozent des Gesamtergebnisses der Top-8-Märkte bei. Hamburg verzeichnete mit einem Plus von 56 Prozent den stärksten Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, während Stuttgart mit einem Flächenumsatz von 69.600 m² nicht nur den niedrigsten Flächenumsatz, sondern auch den stärksten Rückgang im 12-Monatsvergleich (- 27 Prozent) aufweist.
„Wir sehen, dass im Vergleich zum Vorjahreszeitraum vereinzelt wieder mehr Großabschlüsse, insbesondere in den klassischen Logistikregionen wie Berlin, Leipzig und Frankfurt, stattgefunden und zu dem positiven Ergebnis in den Top-8-Märkten beigetragen haben. Gleichzeitig ist die Nachfrage im Big-Box-Segment im Vergleich zu den Boomjahren 2020 und 2021 weiterhin niedrig. Die konstanteste Nachfrage sehen wir weiterhin im Gewerbeparksegment, das vor allem durch die Nähe zum Kunden und die flexiblen Nutzungsmöglichkeiten punktet. Auch Nutzer aus dem Freizeit- und Eventbereich sind auf Nachfrageseite wieder stärker vertreten und machen durch die Bereitschaft, höhere Mieten als klassische Gewerbeunternehmen zu zahlen, diesen mitunter Konkurrenz um gute stadtnahe Flächen“, so Sauer.
Rund zwei Drittel aller Abschlüsse wurden im kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m² getätigt, machten jedoch lediglich 19 Prozent des Flächenumsatzes in den Top-8-Regionen aus. Die Mehrheit der Großabschlüsse fand in der ersten Jahreshälfte statt. Die größte Anmietung im dritten Quartal wurde in der Logistikregion Frankfurt getätigt, wo ein Logistikdienstleister rund 35.000 m² im Untermietverhältnis anmietete. In der Logistikregion München mietete das Handelsunternehmen TTI in Maisach rund 29.700 m² Logistikfläche an, um sich an dem Standort zu erweitern.
Logistikdienstleister konnten nicht nur deutschlandweit ihre Position als stärkste Nutzergruppe weiter behaupten, auch in den Top-8-Regionen waren sie die stärkste Nutzergruppe und erzielten 36 Prozent des gesamten Flächenumsatzes. Handelsunternehmen folgten mit einem Anteil von 26 Prozent, während Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe rund 22 Prozent des gesamten Flächenumsatzes ausmachten.
„Logistikdienstleister konnten aufgrund einiger größerer Abschlüsse ihre Position als Spitzenreiter halten. Mit dem Markteintritt asiatischer Unternehmen, insbesondere aus dem E-Commerce-Sektor, wie beispielsweise JD.com, steigt folglich der Flächenbedarf durch die neuen Player selbst, aber auch durch etablierte Logistikdienstleister, die auf die veränderten Marktbedingungen reagieren und vereinzelt zusätzliche Kapazitäten sichern. Als zweite Folge erfährt der E-Commerce-Bereich neue Impulse, was sich auch darin widerspiegelt, dass Handelsunternehmen nach Betrachtung der Abschlüsse auf Platz 1 lagen. Darüber hinaus stellen wir fest, dass asiatische Unternehmen neben großflächigen Zentrallagern auch kleinere Flächen in zentralen Lagen benötigen, um das Last-Mile-Geschäft vorzubereiten bzw. auszubauen. Auch das produzierende Gewerbe mietet überwiegend im kleinteiligen Bereich an, was auf die höheren Investitionen in diesem Segment im Kontext der wirtschaftlichen Unsicherheiten und die damit verbundene schlechte Planbarkeit zurückzuführen ist“, ergänzt Sauer.
Mietwachstum der Spitzenmiete stabilisiert sich bei 3 Prozent
Die Top-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 3 Prozent bei der Spitzen- und 5 Prozent bei der Durchschnittsmiete. München weist mit 10,00 Euro/m² die höchste Spitzenmiete und Düsseldorf mit 8 Prozent das höchste Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr auf. Die durchschnittliche Spitzenmiete liegt in den Top 8 bei 8,20 Euro/m².
„Seit Ende 2024 sehen wir konstante Mietwachstumsraten in den Top-8-Märkten. Aufgrund weiterhin hoher Angebotsmieten, insbesondere in Neubauobjekten, wo die Angebotsmieten vereinzelt oberhalb der Spitzenmiete liegen und voraussichtlich im vierten Quartal abgeschlossen werden, erwarten wir bis Ende des Jahres weiteres Mietwachstum. Gleichzeitig werden die hohen Incentivepakete von rund einem Monat mietfrei pro Mietvertragsjahr weiterhin dafür sorgen, dass die Effektivmieten niedriger ausfallen. Darüber hinaus beobachten wir, dass Nutzer vermehrt kürzere Mietvertragslaufzeiten von drei bis fünf Jahren anfragen. Insgesamt stellen wir zwar fest, dass die Entscheidungsfreudigkeit der Unternehmen weiterhin gedämpft ist, rechnen jedoch mit weiteren Impulsen aus dem asiatischen E-Commerce-Bereich als Folge der Handelszölle. Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einem steigenden Flächenumsatz, der für die Top-8-Standorte leicht über dem Niveau von 2024 bei bis zu 2,3 Millionen m² liegt“, so Sauer abschließend.
